（2015）宣民一初字第03969号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-09-21

案件名称

凌云、梅莉莉与安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司、安徽省通和房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宣城市宣州区人民法院

所属地区

宣城市

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

凌云,梅莉莉,安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司,安徽省通和房地产集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十六条

全文

安徽省宣城市宣州区人民法院民事判决书（2015）宣民一初字第03969号原告：凌云。原告：梅莉莉。上述两原告共同委托代理人：陈九美，安徽敬亭山律师事务所律师。被告:安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司。负责人：夏繁，该公司经理。被告：安徽省通和房地产集团有限公司。法定代表人：程军，该公司董事长。上述两被告共同委托代理人：璩金来，安徽今昔律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：刘媛，安徽今昔律师事务所实习律师。原告凌云、梅莉莉诉被告被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司（以下简称通和房地产宣城分公司）、安徽省通和房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告凌云、梅莉莉及其委托代理人陈九美，被告通和房地产宣城分公司、安徽省通和房地产集团有限公司的委托代理人璩金来、刘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌云、梅莉莉诉称：2013年7月2日，原告与被告分别签订了合同编号为***的《商品房买卖合同》各一份，约定原告购买被告开发的***商铺。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告应于2014年12月31日前将经验收合格并取得《竣工验收报告》房屋交付原告，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，同时根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内办理产权登记并��得房屋权属证书的，原告亦有权退房。因被告在逾期60日后仍未能将符合交房条件的商品房交付给原告，原告于2015年3月23日向公司递交书面退房申请，解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求依约退回购房款。被告于2015年6月23日收到原告退房通知后，未能在合同约定的期限内退还购房款，且被告至今仍未能按《商品房买卖合同》第十五条约定办理产权登记，故原告依据该条规定有权要求被告退房。现请求解除原、被告双方签订的合同编号为**《商品房买卖合同》；被告退还原告购房款1266068元，并给付原告违约金12660.68元；被告赔付原告自2013年11月15日至实际给付之日止的贷款本金51万元的利息损失（至2015年10月15日止利息为36545.63元，2015年10月15日起按银行同期贷款利率计算51万元利息直至实际支付之日止）；被告按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告首��款756068元的利息损失自2013年7月3日起至实际给付之日止（至2015年10月8日暂计85446元）。两原告为支持其诉请，向法院提交以下证据：1、身份证复印件各一份，证明两原告身份事项；2、被告组织机构代码证二份，企业注册信息查询单一份，证明二被告的身份，安徽省通和房地产开发有限公司变更名称为安徽省通和房地产集团有限公司；3、商品房买卖合同二份，证明原、被告于2013年7月2日签订商品房买卖合同二份，合同约定原告购买被告开发的通和**商铺，合计总房款为1266068元；被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的交付条件的商品房交付于原告，逾期交房60日后，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款；被告在商品房交付使用后90日内为原告办理产权登记，逾期原告有权提出退房；4、2013年7月3日购房首付��发票二张、2014年9月26日、10月16日发票各一份，证明两原告于2013年7月3日分别支付首付款330780元、425288元，合计756068元；2014年9月26日、10月16日购房发票证明，原告合计向**贷款51万元，该款借款期限为2014年9月18日起二年，原告实际于2013年11月15日开始归还银行贷款及利息；5、抵押借款合同一份，证明原告于2013年9月18日与**支行签订个人住房（商业用房）抵押借款合同一份，向该行抵押贷款51万元，该款已支付给被告；6、**银行卡折对账单一份5页，证明原告向**银行借款51万元，原告自2013年11月15日起开始归还借款及利息，原告至2015年9月15日止，已归还利息合计36421.11元，被告应赔偿原告该利息损失；7、退房申请一份，证明因被告未能依约交付房屋超过60日，原告于2015年6月23日通知被告要求退房，根据合同约定，被告应于2015年8月23日前，将原告已付房款退还原告；8、律师函一份、快递单二份、网上查询单一份，证明原告委托**律师催告被告依约退还原告已付购房款，被告至今仍未退款。9、查询结果一份，证明被告至今没有按合同15条约定办理产权登记报房地产备案，故根据该条约定，原告有权要求解除合同，选择退房。两被告辩称：原告已经选择继续履行合同；即便本案商品房买卖合同可以解除，原告也只能让被告支付违约金或赔偿损失，原告同时主张违约金及损失赔偿没有法律依据；我方不同意原告当庭追加诉讼请求。两被告在举证期限内向本院提交证据如下：1、工程竣工验收报告，证明2015年6月24日涉案房屋已经进行竣工验收，符合交房条件；2、结算表，证明本案原告方领取的逾期交房违约金及面积差价款，逾期交房违约金是��购房合同中交房时间与领款时间，2014年12月31日至2015年6月12日原告领款之日按日万分之一领取，证明原告方已经选择继续履行合同；3、通话记录，证明被告在领取违约金后电话通知收房；4、发票，证明主叫号码是被告单位号码。两被告对原告方提交证据的三性均无异议，但证据3约定逾期交房，原告有权选择退房或继续履行合同；查询结果单的真实性没有异议，但被告已经办理产权登记。两原告对被告方提交的证据质证意见是：证据1是复印件，虽然加盖了资料章，但该份证据没有出示竣工验收报告具体时间，因此对真实性、合法性均有异议；被告提供竣工验收报告，但报告的出示不代表房屋达到交房状态，房屋交房必须进行网上备案登记，整体通过竣工验收才可以交房，在原告方起诉前被告仍未进行备案登记，因此不具��交房条件。证据2真实性没有异议，但对被告证明目的有异议，原告签名只是领取违约金，但不表示接受房屋，原告领取的违约金是被告提前计算好的，因此原告不清楚是继续履行合同的违约金，接受违约金不代表不能解除合同。证据3不是与原告的通话记录，没有关联性；证据4真实性没有异议，但与被告证明目的没有关联性。综合上述原、被告举证、质证意见，本院认证如下：两被告所举证据3，与本案无关联，不予采信；原、被告双方对对方提交的其他证据的真实性、合法性均无异议，只是对部分证据的证明目的持不同的观点，源于双方对证据的证明目的认识不同，不影响证据的效力。双方所举证据来源合法、内容真实，与本案的事实相关联，故对双方提交的其他证据均予以认定。根据上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实��下：2013年7月2日，原告凌云、梅莉莉与通和房地产宣城分公司分别签订了合同编号为***的《商品房买卖合同》各一份，主要内容有：两原告购买该公司开发的位于***号商铺；出卖人应于2014年12月31日前将经验收合格并取得《竣工验收报告》房屋交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，买受人可退房。同时对违约责任等亦作了约定。合同签订后，两原告分别于2013年7月3日、2013年11月15日交纳购房款756068元、51万元（该51万元系两原告向银行按揭贷款，至2015年10月30日还清，产生利息36544.87元，本息合计546544.87元，已还清）。2015年6月12日，两原告在被告提供的结算表签名领取退款20732元。2015年6月23日、8月12日，两原告向该公司分别递交书面退房申请和律师函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求该公司依约退回购房款。另查明，安徽省通和房地产开发有限公司于2013年10月8日经安徽省工商行政管理局核准，企业名称变更为安徽省通和房地产集团有限公司。本院认为：原告凌云、梅莉莉与通和房地产宣城分公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效。双方均应当全面履行合同约定的义务。根据双方的约定，安徽省通和房地产集团有限公司应于2014年12月31日前交房并提交涉案商品房验收合格工程竣工验收报告，逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。本案争议的焦点两原告于2015年6月12日在被告方提供的结算表内签名领取退款20732元是否能够表明两原告同意继续履行合同？综合原、被告双方所举证据及本案审理查明的事实，本院经审查认为，该结算表系被告方单方提供的格式表格，被告方在表格中并未注明买受人领取退款，是同意不退房的违约金，领取退款后即表示买受人同意继续履行合同，且双方亦未约定领取违约金即视为不退房，现两原告以诉讼的方式要求解除合同，表明买受人的退房意愿明确，故对被告方关于原告已经选择继续履行合同，不同意解除合同的辩解意见不予采信。两原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求符合双方约定解除合同的条件，本院予以支持。关于双方对违约金的约定。相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因被告逾期交房构成违约，导致合同解除，涉案合同虽然约定了违约金条款，但约定的��约金仅为购房款的1%，明显过低，不足以弥补原告方遭受的利息损失。两原告要求以被告占用其所付购房款1266068元期间的利息损失作为其实际损失，符合法律规定，予以支持。对两原告于2013年7月3日交纳的购房款756068元所产生的利息，被告方应于当日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。两原告已还清了于2013年11月15日至2015年10月30日向银行按揭贷款51万元及利息36544.87元，该利息36544.87元系二人所遭受的实际损失，被告方应当予以承担。对51万元于2015年11月1日起至实际还清之日止所产生的利息损失，被告方亦应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。由于原告方的利息损失已按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对其要求按合同约定支付1%的违约金12660.68元的诉讼请求，不予支持。鉴于两原告主张的利息损失已得到了弥补，其所领取的退款20732元，应当予以返还。关于两被告的责任承担问题。由于通和房地产宣城分公司系经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动。故在本案中应当承担返还购房款及利息损失的民事责任，安徽省通和房地产集团有限公司承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告凌云、梅莉莉与安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为***）；二、被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司于本判决生效��日起十日内返还原告凌云、梅莉莉购房款1266068元；三、被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌云、梅莉莉利息损失36544.87元；四、被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌云、梅莉莉利息损失（以本金756068元、51万元为基数，分别自2013年7月3日、2015年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止，扣除已领取的退款20732元）；五、被告安徽省通和房地产集团有限公司对前述二、三、四项购房款及利息损失承担补充清偿责任；六、驳回原告凌云、梅莉莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。本案受理费17405元，财产保全费5000元，合计22405元，由被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审　判　长　　沈　兵人民陪审员　　崔思平人民陪审员　　钟祥珠二〇一六年二月十四日书　记　员　　刘恭芸附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能��现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一��四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。更多数据：