（2016）鲁05民终36号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-03-18
案件名称
崔雷一与王建武、王收良、王秀梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省东营市中级人民法院
所属地区
山东省东营市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔雷一,王建武,王收良,王秀梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁05民终36号上诉人（原审被告）：崔雷一。委托代理人：董庆恩，山东胜东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建武。被上诉人（原审原告）：王收良。被上诉人（原审原告）：王秀梅。被上诉人王收良、王秀梅的共同委托代理人：王建武，基本情况同上。被上诉人王建武、王收良、王秀梅的共同委托代理人：董守元，东营市集贸光彩大厦业主委员会文书。上诉人崔雷一因与被上诉人王建武、王收良、王秀梅房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔雷一及其委托代理人董庆恩，被上诉人王建武同时作为被上诉人王收良、王秀梅的委托代理人及其与被上诉人王收良、王秀梅的共同委托代理人董守元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建武、王收良、王秀梅向原审法院起诉称，2012年11月18日，三原告签订《（集贸）光彩大厦厅内业主摊位面积联合出租管理协议》，根据协议将本案诉争租赁物出租给被告使用，口头约定租金5万元／年，未约定租赁期限，直至2014年1月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定租期为2014年1月28日至2017年1月27日，同时约定租金支付方式为先付款后使用，租赁物的维修由被告承担，承租方逾期交付租金的，每天按合同租金总额的15%支付违约金。签订合同后，被告迟迟不支付租金。因此，请求：一、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》并返还租赁物；二、判令被告支付原告租金71950元及违约金60967元，共计132917元，并自2015年1月21日起至《租赁合同》解除之日止按159元／天的标准支付租金；三、判令被告自解除合同之日起按每日318元的标准支付租金直到返还租赁物之日；四、诉讼费由被告负担。崔雷一在原审答辩称，被告不同意解除双方的合同。合同约定每天按租金额的15%支付违约金，数额明显过高，应为无效。原告交付的租赁物面积远远达不到合同约定的62平方米，且租赁物存在着严重的质量问题，严重漏水给被告造成了巨大的经济损失，被告保留向原告主张经济损失的权利，原告交付的租赁物中还有另一使用权人高俊昌，当时签订合同时，原告承诺将高俊昌使用的场地清出，但高俊昌现在仍然使用，因此，原告在合同履行中严重违约，被告不支付租金是履行的先履行抗辩权。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2012年11月18日，原告王建武、王收良、王秀梅签订《（集贸）光彩大厦厅内业主摊位面积联合出租管理协议》，联合出租光彩大厦的摊位。2010年9月29日起，三原告将光彩大厦一层6号摊位出租给被告使用，未约定租赁期限。被告崔雷一于2012年9月20日支付原告王建武租金1万元，2013年9月5日支付原告王建武2013年5月至8月13日租金7500元，每月租金2500元。直至2014年1月28日，原、被告签订书面《租赁合同》，合同约定：租赁物为东营市光彩大厦一层三厅6号摊位6.7米、20号摊位2.8米、7号摊位、6号后摊位、19号摊位的全部营业面积和8号摊位、17-1号摊位柱子中心以南部分的营业面积62平方米（合同期内使用面积若有变化，租金按使用时间及面积比例增加或减少）；租赁期限为三年，自2014年1月28日至2017年1月27日止，年租金为5万元，租金支付方式为先付款后使用；承租方不交付或不按约定交付租金达10天，出租方有权解除租赁合同，收回租赁物；租赁期内，租赁物由承租方负责维修并承担费用，出租方同意承租方对租赁物进行合理的装修或改善、增设他物，但必须事先征得出租方的审核同意，并不得损坏租赁物。承租方负责租赁物内部改造、维修费；承租方逾期交付租金的，每天按合同租金总额的15%支付违约金，合同期满或出租方以约定条件解除合同，承租方拒不返还租赁物的，迟延返还租赁物期间内，按合同租赁费用的2倍支付租金费用。上述事实，有原、被告陈述、东营市光彩大厦业主委员会所有权登记证书及表决权确认书、（集贸）光彩大厦厅内业主摊位面积联合出租管理协议、租赁合同、收据等证据予以证实。原审法院认为，东营市光彩大厦业主委员会所有权登记证书及表决权确认书能够确认三原告光彩大厦的业主地位，三原告系涉案摊位的合法所有人，其与被告之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约交付涉案摊位后，被告应按约定及时全额支付租金。被告逾期不支付租金，负有继续履行支付租金的义务并承担违约责任。根据租赁合同约定，租金支付方式为先付款后使用，承租方不交付或不按约定交付租金达10天，出租方有权解除租赁合同，收回租赁物。而被告自2014年1月28日签订合同至起诉之日，一直拒不支付租金，严重违反合同约定，原告要求解除双方签订的租赁合同，予以支持。原、被告签订租赁合同后，合同约定的租赁物并未实际增加或减少，租赁物的租赁面积并没有变更，双方均应按照租赁合同履行。对原告以实际丈量面积72平方米计算租金的请求和被告以租赁物实际面积仅为56.27平方米构成违约的抗辩，均不予支持。被告主张租赁物2013年漏雨给其造成损失，属于原告违约在先的主张，2013年双方并未签订书面租赁合同，如果因漏雨造成损失严重的话，双方也不会2014年年初签订书面租赁合同，即使签订租赁合同也应明确约定有关漏雨问题，而租赁合同未约定有关漏雨问题，却明确约定由承租方承担维修责任，因此，被告关于原告违约在先的辩解，不予支持。至于被告主张因漏雨给其造成损失，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。原、被告2014年1月28日前未签订书面租赁合同，被告认可月租金2500元，结合被告支付2013年5月至2013年8月13日租金7500元的情况，予以确认月租金2500元。被告主张2014年1月28日前的租金双方已处理完毕，未提交支付租金的证据，对其该辩解不予支持。因此，自2013年8月14日至2014年1月27日的租金按照月租金2500元计算为13667元，予以支持。自2014年1月28日至2015年1月27日的年租金为50000元。对原告主张的租金超过部分不予支持。合同约定违约金每天按租金总额的15%计算，虽然原告变更了违约金计算方式，主张每天按租金总额的0.2933%计算，但未提交证据证明其损失，违约金数额仍然明显过高，被告请求调整，予以支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案参照中国人民银行逾期贷款利率9%的1.3倍计算违约金，自2014年1月28日至2015年1月27日的违约金计算为7449元，对原告主张的超过部分不予支持。根据合同约定，合同解除后，若承租方拒不返还租赁物的，迟延返还租赁物期间内，按合同约定租赁费用的2倍支付租金，因此，解除合同后，被告若不按期返还租赁物，应按日租赁费137元（50000元／365天）的2倍支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、解除原告王建武、王收良、王秀梅与被告崔雷一于2014年1月28日签订的《租赁合同》，被告崔雷一于判决生效之日起三日内返还原告租赁物，若逾期返还，按照每日274元的标准支付原告租金；二、被告崔雷一于判决生效之日起十日内支付原告王建武、王收良、王秀梅租金63667元及违约金7449元，并支付自2015年1月28日起至判决生效之日的租金（按日租金137元计算）；三、驳回原告王建武、王收良、王秀梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，由原告负担1000元，被告负担1958元。上诉人崔雷一不服原审判决，向本院提起上诉称，对原审判决解除涉案租赁合同没有意见，但原审判决认定事实不清：1、涉案租赁合同虽约定所涉摊位营业面积62平方米，但同时约定合同期内使用面积若有变化，租金按使用时间及面积比例增加或减少。被上诉人要求以实际丈量面积72平方米计算租金，上诉人则认为应以实际面积56.27平方米计算租金，双方对租赁物实际面积明显存在争议。上诉人在原审申请现场勘验，原审虽经现场勘验，但没有出具结果，原审时法官告知勘验的面积与上诉人主张的一致，但原审判决却未以56.27平方米作为依据处理，而以合同约定的租赁物并未实际增加或减少，租赁物的租赁面积并没有变更，双方均应按照租赁合同履行驳回上诉人的主张，显然对租赁物实际面积认定不清，导致租金计算错误。2、被上诉人未依法交付符合约定的租赁物，违约在先且拒绝改正其违约行为，上诉人迟延交付租金是行使先履行抗辩权，不应判决上诉人支付违约金。被上诉人有关因租赁房屋漏雨给上诉人造成的损失以2014年1月27日之前的租金抵充、将租赁物中高俊昌使用的场地清出、对漏雨部分进行修缮等的承诺均未兑现，被上诉人构成违约并违背诚实信用原则和正常的商业交易习惯。上诉人迟延交付租金系行使自己的合法权利，不应认定为违约，不应承担违约责任。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人王建武、王收良、王秀梅辩称，一、经被上诉人丈量，涉案租赁物的面积为72平方米，原审法院根据上诉人的申请也进行了丈量，所得面积比72平方米还多。二、租赁合同虽约定的违约金高，但原审判决已酌减至法律规定的范围内。三、涉案租赁合同约定，上诉人负责租赁物的维修。四、对于漏雨问题，上诉人在涉案租赁合同签订之前没有提出过，签订合同之后才提出此问题。五、应当支持被上诉人原审的全部诉讼请求。上诉人崔雷一在二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人王建武、王收良、王秀梅在二审中提交如下证据：1、东营市中级人民法院（2015）东商终字第139号民事判决书一份。证明：被上诉人不仅享有摊位所有权，还对摊位之间的共用部位享有收益权。2、案外他人签订的租赁合同复印件一份。证明：涉案光彩大厦1楼面积130平方米摊位租金是每年12万元。3、摊位平面图及一层3厅小组业主资料明细表复印件各一份。证明：被上诉人享有摊位面积及通道面积的使用权和管理权，涉案6号摊位是对外全面管理和使用，并不能由上诉人随意减少面积。4、2015年3月20日拍摄的上诉人使用涉案门前场地及涉案房屋门厅、通道的录像光盘一张。证明：上诉人应当按照租赁合同的约定就其使用的门厅和通道支付租赁费。上诉人崔雷一质证认为，对证据1的真实性无异议，但对其关联性不予认可，也不能证明被上诉人的证明目的。对证据2、3的真实性不予认可，且证据2与本案无关，证据3系被上诉人单方制作，其涉案摊位的租赁面积在合同中已有明确约定。对证据4的真实性不予认可，且该证据在原审法庭辩论终结前已形成，不属于二审新证据，也缺乏与本案的关联性。本院认为，被上诉人提交的证据1系原件，上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据缺乏与本案的关联性，本院对其证明目的不予确认；被上诉人提交的证据2、3均系复印件，上诉人对其真实性均有异议，本院对其真实性均不予确认，且即使属实，证据2缺乏与本案的关联性，证据3亦不能达到被上诉人主张的证明目的，本院对证据2、3的证明目的均不予确认；证据4系视听资料，上诉人对其真实性有异议，该证据也不能达到被上诉人主张的证明目的，本院对其证明目的不予确认。本院查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案租赁合同约定租赁物面积为62平方米，上诉人在二审中称该记载事项系双方在合同中签字确认前由被上诉人书写，可见该面积数系双方对租赁合同所涉租赁物面积共同确认的结果。涉案租赁合同签订后，上诉人业已接收并使用租赁摊位，但未按合同约定支付租金，应向被上诉人支付租金并承担相应的违约责任。合同中虽载明合同期内使用面积若有变化，租金按使用时间及面积比例增加或减少，但从双方在二审中的陈述可以看出，双方争议的所谓租赁物面积增加或减少主要是案外人高俊昌使用的摊位是否腾出由上诉人使用及上诉人租赁的涉案摊位中间通道等是否由上诉人使用的问题，但上述区域均不包含在双方确认的租赁物范围之内，涉案租赁摊位并未增加或减少，原审根据涉案租赁合同约定的租金为标准计算相应租金及违约金并无不妥。上诉人虽主张被上诉人有对租赁房屋漏雨给上诉人造成的损失以2014年1月27日之前的租金抵充、将案外人高俊昌使用的场地清出、对漏雨部分进行修缮等的承诺均未兑现，但未提供证据予以证实，被上诉人亦不予认可，本院不予支持。被上诉人未对原审判决提出上诉，其提出应支持其原审全部诉讼请求的主张不属于本案二审审理范围。综上，上诉人崔雷一的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2958元，由上诉人崔雷一负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 芳代理审判员 许晓芳代理审判员 王继印二〇一六年二月十四日书 记 员 冯亚萍 搜索“”