（2015）苏中民终字第06051号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-04-27
案件名称
顾永林、管建琴与徐阿金、戴关生等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐阿金,顾永林,管建琴,戴关生,戴诗雨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第06051号上诉人（原审被告）徐阿金。委托代理人胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。委托代理人汤立伟，江苏誉腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）顾永林。被上诉人（原审原告）管建琴。委托代理人王爱芳，昆山市千灯法律服务所法律工作者（代理上述两被上诉人）。被上诉人（原审被告）戴关生。被上诉人（原审被告）戴诗雨。上诉人徐阿金因与被上诉人顾永林、管建琴、戴关生、戴诗雨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆千民初字第0666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年8月19日，顾永林、管建琴作为乙方，戴关生、戴诗雨作为甲方，签订房屋买卖合同一份，载明：甲方将位于昆山市千灯镇名人华城家园3号楼506室房屋及3号楼015室车库出售给乙方，房款共计27万元；甲方保证房屋权属清楚，且房屋共有人对出售此房无异议，并签字确认；自合同生效之日起，若发生甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担相应责任；合同签订之日起，乙方付人民币26万元，余款于该房房产过户时全额付清（余款1万元整）；待此房屋产证出来以后，甲方应及时无条件协助乙方办理一切相关手续。顾永林、管建琴（系顾永林代签）在合同乙方落款处签字，戴关生、戴诗雨在合同甲方落款处签字。据顾永林陈述，该合同上徐阿金的签字系徐阿金委托戴诗雨代签，徐阿金对此不予认可，其陈述对房屋买卖事宜从不知情。据顾永林陈述，其于合同签订当日将现金26万元支付戴关生、戴诗雨，戴关生、戴诗雨将涉案房屋钥匙交付顾永林。顾永林、管建琴取得涉案房屋后，对涉案房屋装修后居住使用至今。现涉案房屋已经具备办理产权过户条件，顾永林、管建琴要求戴关生、徐阿金协助办理产权过户手续，戴关生、徐阿金拒绝予以配合，故而引起本案涉诉纠纷。另查明：戴关生、徐阿金系夫妻关系。涉案房屋系戴关生、徐阿金原农村宅基地房屋拆迁安置所得。戴关生于2014年12月22日取得涉案房屋的产权登记，徐阿金为涉案房屋的共有权人。又查明：顾永林、管建琴尚结欠戴关生、徐阿金剩余房款10000元。庭审中，顾永林、管建琴明确表示其同意支付戴关生、徐阿金剩余房款1万元。以上事实，有顾永林、管建琴提供的房屋买卖合同、拆迁协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋产权登记信息查询结果证明及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。原审原告顾永林、管建琴的一审诉讼请求为：1、判令戴关生、徐阿金、戴诗雨协助顾永林、管建琴办理位于昆山市千灯镇名人华城家园3号楼506室房屋及3号楼015室车库产权过户登记手续；2、本案诉讼费用由戴关生、徐阿金、戴诗雨负担。原审法院认为：戴关生、戴诗雨经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响原审法院依法缺席审判。顾永林、管建琴与戴关生、戴诗雨签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。合同签订后，顾永林、管建琴依约将房款26万元支付戴关生、戴诗雨，戴关生、戴诗雨亦将涉案房屋钥匙交付顾永林、管建琴。自戴关生、戴诗雨将涉案房屋交付顾永林、管建琴并由顾永林、管建琴对涉案房屋装修后居住使用至今，时间已经超过6年，在此期间徐阿金从未对房屋买卖合同提出异议。因徐阿金、戴关生系夫妻关系，徐阿金理应知道涉案房屋已被出售，其未提出异议，视为其已对房屋买卖合同效力进行追认，且顾永林、管建琴亦有理由相信戴关生具有代表徐阿金签订房屋买卖合同的权利，根据相关法律规定，该房屋买卖合同对徐阿金发生法律效力。戴关生作为涉案房屋的所有权人，徐阿金作为涉案房屋的共有权人，两人均负有协助顾永林、管建琴办理涉案房屋产权过户手续的义务。现涉案房屋已经具备办理产权过户条件，徐阿金、戴关生拒绝协助顾永林、管建琴办理产权过户手续，责任在徐阿金、戴关生，故原审法院对顾永林、管建琴要求戴关生、徐阿金协助办理产权过户手续的请求予以支持。因戴诗雨并非涉案房屋产权人，故原审法院对顾永林、管建琴要求戴诗雨协助办理产权过户手续的请求不予支持。关于房款支付问题，顾永林、管建琴主张其已经支付房款26万元，徐阿金辩称顾永林、管建琴无证据证明其支付了房款26万元。原审法院认为，因双方合同中已明确约定合同签订之日顾永林、管建琴支付房款26万元，顾永林、管建琴支付上述房款为其取得涉案房屋钥匙的前提条件，如顾永林、管建琴不支付上述房款，按照一般生活常理，戴关生、戴诗雨不会将涉案房屋钥匙交付顾永林、管建琴，在顾永林、管建琴已经取得涉案房屋钥匙并入住涉案房屋多年的情况下，可合理推定顾永林、管建琴已经支付上述房款26万元，且徐阿金亦未提供相应证据证明戴关生、戴诗雨、徐阿金曾向顾永林、管建琴主张过未付房款，故原审法院对徐阿金以上抗辩意见不予采信。一审庭审中，顾永林、管建琴明确表示其同意支付戴关生、徐阿金剩余房款1万元，系其真实意思表示，且对戴关生、徐阿金并无不利，原审法院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、戴关生、徐阿金于判决生效后十日内协助顾永林、管建琴办理位于昆山市千灯镇名人华城家园3号楼506室房屋及3号楼015室车库的产权过户登记手续。二、顾永林、管建琴于判决生效后十日内支付戴关生、徐阿金剩余房款1万元。三、驳回顾永林、管建琴的其他诉讼请求。案件受理费5350元，减半收取2675元，由戴关生、徐阿金负担。上诉人徐阿金不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、徐阿金未在房屋买卖合同上签字，未同意买卖该房屋，也未授权他人签订买卖合同。徐阿金对该房屋买卖不知情，被上诉人没有证据证明徐阿金追认过合同效力，原审法院以买卖时间超过六年，徐阿金未提出异议即视为追认没有法律依据。2、被上诉人没有证据证明其已交付过房款26万元，原审法院认定被上诉人已支付26万元错误。综上，请求本院撤销原判，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人顾永林、管建琴答辩称：徐阿金所述事实不成立，法律依据不足，请求本院维持原判。被上诉人戴关生、戴诗雨未作答辩。二审查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，顾永林、管建琴与戴关生、徐阿金、戴诗雨2009年8月19日签订的《房屋买卖合同》经昆山市千灯法律服务所见证，该合同的“甲方”处由戴关生、徐阿金、戴诗雨共同签名，“乙方”处由顾永林、管建琴签名，系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同签订当日，顾永林、管建琴支付戴关生26万元房款，戴关生向顾永林交付了涉案房屋，顾永林、管建琴取得该房屋用于自身居住生活，前述合同已实际部分履行。上诉人徐阿金上诉称涉案合同上“徐阿金”的签名系他人代签，其对此并不知情，本院认为，涉案合同约定：“甲方（戴关生、徐阿金、戴诗雨）保证房权属清楚，且房屋的共有人对此售房无异议，并签字确认”，该合同显示有戴关生、徐阿金、戴诗雨三人的签名，顾永林、管建琴基于对该合同的信赖，履行了主要付款义务，并已取得涉案房屋，构成善意取得。戴关生、徐阿金系夫妻关系，徐阿金在整个房屋买卖交易过程乃至本案诉讼之前长达六年的时间里，均未提出任何异议，即便涉案合同上“徐阿金”系代签，也应视为徐阿金对戴关生、戴诗雨签约行为的追认，现顾永林、管建琴要求戴关生、徐阿金协助办理过户手续有合同及法律依据，应予支持。关于26万元房款的支付，本院认为，戴关生向顾永林、管建琴交付涉案房屋，顾永林、管建琴亦是向戴关生、戴诗雨支付26万元房款，戴关生、戴诗雨在本案一审、二审过程中均未提出未收到26万元的相关抗辩，应合理认定戴关生、戴诗雨已收到该笔房款。徐阿金上诉认为其未收到26万元房款，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人徐阿金的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人徐阿金负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈维佳二〇一六年二月十四日书 记 员 赵 俊 来自