（2015）宿中民一终字第00716号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-03-16
案件名称
崔峻岭、ＸＸ与宿州市圣铭置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宿州市圣铭置业有限公司,崔峻岭,ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一终字第00716号上诉人（一审被告）：宿州市圣铭置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区。法定代表人：宋坤，该公司董事长。委托代理人：易志华，该公司总经理。被上诉人（一审原告）：崔峻岭。被上诉人（一审原告）：ＸＸ。上诉人宿州市圣铭置业有限公司（以下简称宿州圣铭公司）因与被上诉人崔峻岭、ＸＸ商品房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年9月30日作出的（2015）宿埇民一初字第07169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杜飞、杨俊举组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人宿州圣铭公司的委托代理人易志华，被上诉人崔峻岭、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔峻岭、ＸＸ一审诉称：2012年12月3日，其与宿州圣铭公司签订《商品房屋买卖合同》，崔峻岭、ＸＸ购买宿州圣铭公司开发坐落于宿州市埇桥区××商务园的商品住房屋一套；房屋交付时间为2013年3月1日；逾期交付房屋违约金为：最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十五。崔峻岭、ＸＸ按照约定全面向宿州圣铭公司履行支付购房款1022668元，而宿州圣铭公司于2014年3月18日向崔峻岭、ＸＸ履行交付房屋义务，崔峻岭、ＸＸ入住后因小区电路故障，造成崔峻岭、ＸＸ家中电器损坏，宿州圣铭公司迟延履行交付房屋的行为已构成违约。为此，请求判决：宿州圣铭公司向两崔峻岭、ＸＸ支付违约金550000元；赔偿损坏电器损失20000元，承担本案诉讼费用。宿州圣铭公司一审辩称：1、崔峻岭、ＸＸ向宿州圣铭公司购买房屋是事实，由于政府原因造成宿州圣铭公司向崔峻岭、ＸＸ迟延交付房屋，应按照双方在合同中约定免责条款，免除宿州圣铭公司迟延交付房屋的违约责任，崔峻岭、ＸＸ要求按照日万分之十五支付违约金过高；2、宿州圣铭公司与崔峻岭、ＸＸ之间不存在供电合同关系，是物业公司管理的小区用电。综上，崔峻岭、ＸＸ要求宿州圣铭公司支付违约金和赔偿电器损失的理由，不能成立，请求判决驳回崔峻岭、ＸＸ诉讼请求。一审法院查明：2012年12月3日，崔峻岭、ＸＸ家与宿州圣铭公司签订合同编号为201210808号的《商品房买卖合同》，约定：出卖人为宿州市圣铭置业有限公司……买受人为崔峻岭、ＸＸ……第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房屋为（现房）（预售商品房√）；预售商品房批准机关为宿州市房屋管理局，商品房预售许可证号为宿房预售证第2012-136号；第三条、买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7（幢√）、（座）2（单元）√、（层）103号房；该商品房的用途为商务，属于框架结构，层高为3.3M建筑层数地上3层，地下层；该商品房阳台（封闭式）（非封闭式√）；该商品房（合同约定√）（产权登记）建筑面积共256.9平方米，其中套内建筑面积为246.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.6平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定下属第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3984.00元，总金额（人民币）×千壹百零拾贰万贰千陆百陆拾捌元整……第五条、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本规定以（建筑面积√）（套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意第2种方式进行处理……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……因设计变更造成面积误差，双方不解除合同的，应当签署补充协议；第六条、付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款……2、分期付款买受人于2012年12月3日首付人民币捌拾万元整（￥800000）余款人民币贰拾贰万贰仟陆佰陆拾捌元整（￥222668）于2012年12月18日前付清……第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之15的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；2、以出卖人告知买受人，因买受人原因银行无法向其办理银行按揭贷款之日起，15个工作日内买受人必须完成全额余款支付，逾期支付按本合同第七条第1款履行合同责任，如乙方无法按时支付剩余全部房款，甲乙双方均达成甲方可自行办理乙方退房手续，并且乙方同意支付已付款总额的50%作为退房违约金给甲方，乙方对此无异议；第八条、交付期限：出卖人应当在2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政策法规或者政府行为等；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之15违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之15［该比率应不小于第（1）项的违约金……第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人需在出卖人寄发的《入住通知书》上规定的时间办理领房手续；无论买受人是否按期领房，均按照《入伙通知书》规定的领房之日起计物业费；2、无论买受人是否按期领房，均需从《入伙通知书》规定的领房之日起承担所有房屋因火灾、地震等原因造成的房屋灭失风险的责任；3、如买受人自规定之日起45天内没有领房的出卖人有权向买受人收取每日总房款的万分之二的违约金（自第46天起计算）；4、本合同所指的交接，是指买受人所购商品房的交接，不指小区（或）整个项目的交接……第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决……2、依法向人民法院起诉……”。崔峻岭、ＸＸ、宿州圣铭公司及其委托代理人宋坤分别在合同上签名捺印和加盖公章、私章予以确认后，同日崔峻岭、ＸＸ按照约定在宿州圣铭公司使用银行POS刷卡机向宿州圣铭公司支付购买商品房屋款人民币800000元，并由宿州圣铭公司向崔峻岭、ＸＸ书写收到该房屋款收据，2012年12月18日，崔峻岭、ＸＸ使用上述同样方式向宿州圣铭公司履行支付剩余购买商品房屋款人民币222668元义务，崔峻岭、ＸＸ两次向宿州圣铭公司支付购买商品房屋款1022668元，2012年1月21日（由于书写笔误该日期应为2012年12月18日），宿州圣铭公司向崔峻岭、ＸＸ书写收据内容为：“交款单位：崔峻岭ＸＸ；收款方式：转账；人民币（大写）壹佰零贰万贰仟陆佰陆拾捌元，￥1022668；收款事由：购房款”。2014年3月18日，宿州圣铭公司向崔峻岭、ＸＸ履行交付房屋义务，宿州圣铭公司未按照合同约定向崔峻岭、ＸＸ履行交付商品房屋。崔峻岭、ＸＸ以宿州圣铭公司逾期交付房屋行为已构成违约和其入住房屋后电压不稳定，导致其家用电器损失20000元为由提起诉讼。一审法院认为：本案一审争议焦点：1、宿州圣铭公司是否存在向崔峻岭、ＸＸ迟延履行交付房屋义务违约行为，应否向崔峻岭、ＸＸ承担支付违约金的违约责任；2、崔峻岭、ＸＸ要求宿州圣铭公司按照日万分之十五支付违约金是否过高，应否予以调整和崔峻岭、ＸＸ要求宿州圣铭公司按日支付违约金有无法律依据；3、宿州圣铭公司抗辩由于市政基础工程，导致迟延交付房屋属于免责事由能否成立；4、崔峻岭、ＸＸ家用电器损失是否系宿州圣铭公司行为导致，宿州圣铭公司应否向崔峻岭、ＸＸ承担赔偿损失的责任。一、宿州圣铭公司是否存在向崔峻岭、ＸＸ迟延履行交付房屋义务违约行为，应否向崔峻岭、ＸＸ承担支付违约金的违约责任。崔峻岭、ＸＸ与宿州圣铭公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定全面履行合同义务。崔峻岭、ＸＸ按照约定全面向宿州圣铭公司履行支付全部购房款义务（1022668元），而宿州圣铭公司于2014年3月18日向崔峻岭、ＸＸ迟延履行交付房屋义务长达一年之久，宿州圣铭公司向崔峻岭、ＸＸ迟延履行合同义务已构成违约行为，应向崔峻岭、ＸＸ承担支付违约金的违约责任。为此，崔峻岭、ＸＸ要求宿州圣铭公司支付违约金的诉讼请求，理由成立，于法有据，予以支持。二、崔峻岭、ＸＸ要求宿州圣铭公司按照日万分之十五支付违约金是否过高，应否予以调整和崔峻岭、ＸＸ要求宿州圣铭公司按日支付违约金有无法律依据及宿州圣铭公司应向崔峻岭、ＸＸ承担支付违约金具体数额。当事人可以根据违约情况在合同中约定违约金的数额或者赔偿损失的计算方法，违约金存在惩罚性违约金和赔偿性违约金，但惩罚性违约金和赔偿性违约金仅系一次性惩罚或者赔偿损失，并且惩罚性违约金或者赔偿性违约金均不得超出已履行或者未履行义务部分或者所造成损失的30%，超出部分应为“过高”，依法应予以调整。本案中，根据合同约定，结合本案具体情况，可以认定双方在合同中约定违约金为日万分之十五属于惩罚性违约金，但按日计算显然过高，应调整为一次性按崔峻岭、ＸＸ向宿州圣铭公司履行已支付购买商品房屋款义务部分的30%，违约金为306800.4元（1022668元×30%）。三、宿州圣铭公司抗辩主张市政基础工程，导致迟延交付房屋属于免责事由能否成立。由于基础工程应在房屋建设前施工完毕，并经验收交付使用，且政府行为性质上属于法律行为，诸多指某一具体行政行为，而市政基础设施的施工行为性质上属于事实行为。宿州圣铭公司在抗辩中主张因市政基础设施未建成，导致宿州圣铭公司逾期向崔峻岭、ＸＸ履行交付房屋义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定应属于免责事由，由于该行为不属于政府具体行政行为，不构成合同免责事由。本案宿州圣铭公司在建筑竣工后未有及时验收交付，且政府并没有实施具体行政行为干预宿州圣铭公司验收交付房屋工作，显然宿州圣铭公司向崔峻岭、ＸＸ迟延履行交付商品房屋行为不可归责于政府的事实行为。为此，宿州圣铭公司该抗辩免责的理由，不能成立，于法无据，不予采纳。四、崔峻岭、ＸＸ家用电器损失是否系宿州圣铭公司行为导致，宿州圣铭公司应否向崔峻岭、ＸＸ承担赔偿损失的责任。电压不稳定，导致崔峻岭、ＸＸ家用电器损坏，系崔峻岭、ＸＸ与供电人之间的供电合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷，不属于同一个基础法律关系，为此，崔峻岭、ＸＸ要求在本案中，一并处理家用电器损失纠纷的诉讼请求，理由不当，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、宿州圣铭公司于判决发生法律效力之日起十日内，向崔峻岭、ＸＸ履行支付迟延履行交付商品房屋义务的违约金306800.4元；二、驳回崔峻岭、ＸＸ对宿州圣铭公司的其他诉讼请求。一审案件受理费用9500元，财产保全费用3270元，崔峻岭、ＸＸ崔峻岭、ＸＸ负担3500元，宿州圣铭公司负担9270元。宿州圣铭公司不服一审判决，上诉称：针对宿州圣铭公司向购房户承担延期交房违约责任的案件，法院已有生效判决，一审判决其承担延期交房违约金306800.4元过高，请求依法改判。崔峻岭、ＸＸ辩称：根据合同约定和诚信原则，一审判决宿州圣铭公司支付延期交房违约金306800.4元正确，请求驳回其上诉，维持原判。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。经二审审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决宿州圣铭公司承担违约金的数额是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金性质系以补偿性为主，惩罚性为辅的双重性质，且该违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。故，对违约金的确定应以非违约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，在双方均未提供证据证明因宿州圣铭公司逾期交房的违约行为，给崔峻岭、ＸＸ造成实际损失数额的情况下，一审判决按已付购房款30%的比例，确定宿州圣铭公司应承担违约金数额，未充分考虑合同权利义务的对等性、宿州圣铭公司延期交房的违约行为给崔峻岭、ＸＸ可能造成的实际损失和崔峻岭、ＸＸ可能获得的预期利益等因素。故，一审判决确定的违约金数额，与违约金补偿性功能相悖，在本案中明显偏高，本院酌情予以调整，以崔峻岭、ＸＸ已付房款为基数，按同期同类银行贷款利率的2倍承担逾期交房违约金为宜（期限自2013年3月2日起计付至2014年3月18日止）。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，但判决宿州圣铭公司应承担的违约金数额不当，本院对其进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第07169号民事判决第二项，即：驳回崔峻岭、ＸＸ对宿州市圣铭置业有限公司的其他诉讼请求；二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第07169号民事判决第一项“宿州市圣铭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向崔峻岭、ＸＸ履行支付迟延履行交付商品房屋义务的违约金306800.4元”为“宿州市圣铭置业有限公司于本判决生效之日起十日内以崔峻岭、ＸＸ已交购房款1022668元为基数，按同期同类银行贷款利率的2倍向崔峻岭、ＸＸ支付逾期交房违约金（自2013年3月2日起付至2014年3月18日）。”一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费9270元，由宿州市圣铭置业有限公司负担5270元，崔峻岭、ＸＸ负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 李德道代理审判员 杜 飞代理审判员 杨俊举二〇一六年二月十四日书 记 员 夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：