（2015）锡民终字第2743号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-06-06
案件名称
秦惠忠、陆虹等与无锡兴想房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦惠忠,陆虹,秦览,无锡兴想房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第2743号上诉人（原审原告）秦惠忠。上诉人（原审原告）陆虹。上诉人（原审原告）秦览。委托代理人陆虹（系秦览母亲）。被上诉人（原审被告）无锡兴想房地产开发有限公司，住所地无锡市高浪东路999号。法定代表人林振兴，该公司董事长。委托代理人焦志云，该公司法务。上诉人秦惠忠、陆虹、秦览因与被上诉人无锡兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）商品房预约合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第01647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2015年6月15日，秦惠忠、陆虹夫妇至兴想公司售楼处与兴想公司签订《“观山名筑”认购协议书》一份，协议中买受人为秦惠忠、陆虹、秦览。协议约定：买受人向出卖人认购观山名筑第＊＊号楼＊＊＊单元＊＊＊号住宅，建筑面积150.56平方米，总价1350001元；买受人自愿签订本认购协议书并支付定金人民币5万元，在双方签订《商品房买卖合同》后，该定金同时抵作首期等额房价款，定金不退不换房；买受人应在协议签订之日起7日内（即2015年6月22日前）携带相关证明与出卖人签署《商品房买卖合同》，买受人未在该时间内与出卖人签订合同的，视为买受人自动放弃所认购的房屋，已交定金归出卖人所有；本协议在双方签字或盖章且买受人交付定金后生效。因秦惠忠、陆虹之女秦览当日未到现场，故买受人秦览的签名由其父秦惠忠代签，捺印由其母陆虹代捺。秦惠忠、陆虹当日支付定金1万元，双方约定次日由秦惠忠、陆虹带秦览前来补签字并补交另外4万元定金。次日，秦惠忠、陆虹以女儿秦览不同意购房且未签字为由，要求兴想公司返还定金1万元。双方对此意见不一，秦惠忠、陆虹、秦览诉至法院，请求判令：兴想公司返还定金1万元，并承担本案诉讼费。上述事实，有《“观山名筑”认购协议书》、收款收据及当事人陈述笔录等在卷佐证。原审法院认为：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因买受人一方原因未能订立商品房买卖合同的，无权要求返还定金。定金合同从实际支付定金之日起生效。本案中，秦惠忠、陆虹与兴想公司签订《“观山名筑”认购协议书》系双方真实意思表示，秦惠忠、陆虹也支付了1万元定金，即便秦览作为买受人之一未在认购协议书中签字，并不影响协议对秦惠忠、陆虹二人的法律效力。即便如秦惠忠、陆虹所述，其二人未取得秦览授权，根据《合同法》相关规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故若该定金1万元款项秦览亦有出资，相应损失也应由秦惠忠、陆虹承担赔偿责任。即使秦惠忠、陆虹所称的其签约前兴想公司销售人员的相应行为存在，也并无欺诈胁迫及重大误解情况，秦惠忠、陆虹于当日签订认购协议亦系从自身利益出发作出的合理决定。现秦惠忠、陆虹因其一方原因违反协议约定未履行签约义务，兴想公司有权依照定金约定不予退还1万元。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回秦惠忠、陆虹、秦览的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由秦惠忠、陆虹、秦览负担。秦惠忠、陆虹、秦览不服原审判决，向本院提起上诉称：销售人员用“优惠价明天不再享有”的方法误导了上诉人，导致上诉人草率签订认购协议并支付了定金，是被上诉人销售人员利用其销售优势和操作规程对上诉人进行了误导，上诉人并未经过深思熟虑，所以交定金和签订认购书均不是真实意思表示。在交付定金后次日，上诉人立即到被上诉人处协商退房，但是被上诉人并未理睬。一审法院在审理过程中没有充分考虑到双方订立合同时的具体情况，也未作具体约谈和调解工作。请求二审法院确认双方签订认购书属重大误解，撤销认购书并返还定金1万元。被上诉人兴想公司辩称：上诉人秦惠忠、陆虹与被上诉人签订认购书系双方真实意思表示，秦惠忠、陆虹也支付了1万元定金，该定金合同从实际支付定金之日开始生效，后秦惠忠、陆虹以未取得秦览授权、秦览不同意为由到被上诉人处要求退还定金，被上诉人的销售人员基于合理信赖代表公司与对方签订认购书不存在过错，销售人员运用正常售房营销策略不存在误导，更不存在欺诈。根据合同法相关规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同未经被代理人追认对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。二审查明事实与原审法院已查明事实一致。本院认为：秦惠忠、陆虹及其代表女儿秦览与兴想公司在签订《“观山名筑”认购协议书》时意思表示真实，内容比较具体，秦惠忠、陆虹所称受欺诈胁迫及重大误解情况事实依据不足，因此该协议所确定的内容在双方间产生拘束力。故一审依约判决秦惠忠、陆虹承担签约定金没收的法律后果并驳回其要求兴想公司返还定金1万元的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦惠忠、陆虹、秦览负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一六年二月十四日书记员 杨 志