（2015）川民初字第00802号

裁判日期: 2016-02-13

公开日期: 2016-07-06

案件名称

胡志芳与河南省周口永安房地产有限公司、周口市川汇区纺织品公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

周口市川汇区人民法院

所属地区

周口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡志芳,河南省周口永安房地产有限公司,周口市川汇区纺织品公司,张玉堂,张静

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百三十五条，第一百三十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

河南省周口市川汇区人民法院民事判决书（2015）川民初字第00802号原告胡志芳，男，汉族，1964年8月15日生。委托代理人赵向杰，河南众望律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告河南省周口永安房地产有限公司。法定代表人张福勇，董事长。被告周口市川汇区纺织品公司。法定代表人张军，经理。委托代理人郭铁邦，系该公司支部副书记。代理权限：一般代理。被告张玉堂，男，汉族，1970年1月27日生。委托代理人孔令英，河南团结律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告张静，女，汉族。1969年11月30日生，系被告张玉堂之妻。原告胡志芳诉被告河南省周口永安房地产有限公司（以下简称永安房产公司）、周口市川汇区纺织品公司（以下简称纺织品公司）、张玉堂、张静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡志芳及其委托代理人赵向杰，被告纺织品公司委托代理人郭铁邦，被告张玉堂委托代��人孔令英到庭参加了诉讼，被告永安房地产公司、张静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡志芳诉称，2003年8月24日原告与被告签订了房屋买卖协议，原告支付房款后，2008年1月25日被告为原告办理了房产证，因所购房屋需要办理土地证，原告多次找各被告办理，被告以各种理由拖延。按照办证程序，被告应先行办理“国有土地使用权分割转让证”，然后双方再申请办理“国有土地使用证”。被告直到2013年2月4日才完成交易契税，其他应协助手续迟迟不予提供，造成原告不能将房屋利益最大化使用，损失巨大，按照合同约定被告应承担总房款月息1分的违约责任。为此，起诉要求：1、判令各被告连带履行售房协议，协助原告办理所买房屋占用的国有土地使用证；2、判令各被告连带赔偿原告损失（损失以总房款月息1分计算自2008年1月25日至土地证办理之日止），暂定10万元；3、诉讼费用由被告承担。被告永安房产公司、张静未进行答辩。被告纺织品公司辩称，我公司愿意协助原告办证，且已经履行了协助义务，出具了相关手续。我公司没有赔偿义务，房子是张玉堂卖的，与我公司无关。被告张玉堂辩称，原告与张玉堂的主体均不适格，张玉堂是永安公司的职工，其所有行为，均系职务行为。2013年的契税是纺织品公司交的，不是张玉堂。原告与张玉堂之间不存在房屋买卖关系。原告的诉请不属于法院受案范围，原告起诉张玉堂属滥用诉权，应驳回原告对张玉堂的起诉。本院归纳总结本案焦点：被告张玉堂与张静的主体是否适格，原告主张是否应得到支持。原告胡志芳向本院提供的证据材料有：1、售楼协议1份，证明原、被告房屋买卖存在，被告应��担逾期办证违约责任按月息1分计算；2、国有土地证1份，证明房屋开发合法；3、建筑工程施工许可证1份，证明目的同上；4、借条复印件1份，证明房款于2007年12月10日结清；5、房屋产权证原件1份，证明房产证于2008年1月25日办理，土地证应当办理；6、契税完税证原件1份，证明被告延迟履行缴税义务，土地证无法办理；7、商品房办理土地使用权分割登记程序说明1份，证明被告未履行协助义务，未向土地部门提供标记的手续；8、周口市川汇区商务局证明原件1份，证明土地应当分割；9、周口市川汇区纺织品公司单位证言原件1份，证明实际投资收益人是张玉堂，土地应当分割。被告张玉堂对原告提供证据质证认为：对证据1售楼协议无异议，能证明张玉堂不是合同的当事人；对证据2、3无异议；对证据4真实性无异议，但不能证明该款是预付的购房款，若是购房款，不可能有利息；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据7有异议，未加盖公章；对证据8、9真实性无异议，但不能证明涉案土地可以分割。被告永安房产公司、纺织品公司、张玉堂、张静未向本院提供证据材料。经庭审质证，本院综合认证后认为，原告所提供的证据均客观真实，形式合法，与本案案件事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。本院根据上述有效证据，结合当事人庭审时的陈述，可以认定以下案件事实：被告纺织品公司名下拥有土地一处，该土地位于川汇区交通路中段23号，地号为05-06，使用权类型为出让，总面积为3212.6平方米。被告纺织品公司与被告永安房产公司联合在该土地（位于川汇区交通路中段南侧天鹅商厦西邻川汇区纺织品公司）建底商住宅楼2号楼，被告张玉堂系河南省周口永安房地产有限公司负责该楼的负责人，即实际开发人。由被告张玉堂实际操作，纺织品公司出地，永安房产公司与张玉堂出资金，建底商住宅楼。双方约定，竣工后从东第二间门面至西共计十七间门面房归被告纺织品公司，下余房屋归永安房产公司和张玉堂所有。原告胡志芳系周口市天鹅职业技术培训中心法定代表人，2003年8月24日原告胡志芳以周口市天鹅职业技术培训中心的名义与被告纺织品公司、永安房产公司将该楼由底商住宅用途变更为以教学为主的图纸，并办理有建筑工程施工许可证，然后出售给原告胡志芳。胡志芳购买该楼二层至六层全部及该楼一层东第一间门面房。房屋单价二层至六层房产均按800元／平方米计算，一层门面房按6600元／平方米计算。所有房产房款均按建筑面积计算，总金额共计389.9636万元。楼房竣工后，所付定金充抵房款，原告胡志芳必须于楼房竣工验收后三日内一次性付结剩余房款，逾期付款，未付房款按照月息1分计算赔偿被告损失。原告付清房款后，房产过户手续按国家规定办理。原、被告双方均在该合同上各自签名并加盖公章。双方合同约定该房屋于2004年4月30日向原告支付使用。实际该房于2005年底交付使用。事后双方在该楼房竣工交付使用后进行了结算，原告胡志芳于2007年12月10日向被告张玉堂妻子被告张静出具借条字据，内容为“今借到张静现金43万元整，月息1分，若在2009年12月底前付清，则不计利息。”2008年1月25日原告胡志芳取得了该楼房二至六层房屋及该楼一楼东第一间门面房房屋产权证，2008年2月19日被告纺织品公司的上级主管部门周口市川汇区商务局向周口市土地局出具证明，协助原告办理该房产土地使用权分割手续，该手续由纺织品公司交给被告张玉堂办理。2013年2月4日被告张玉堂以被告纺织品公司名义向土地部门交纳了该房产的土地使用权出让税款及滞纳金共计136886.37元。逾期交税办理时间为2903天，现该房产土地分割手续未办理。本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。原告胡志芳与被告永安房产公司、纺织品公司签订了购房合同，无胁迫、欺诈、乘人之危、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益等情形，应受法律保护。原、被告双方均应按照合同约定履行各自应尽义务。现原告胡志芳在与被告张玉堂算结购房款后，将所欠购房款转化成借款字据，应当认定双方的购房结算行为已履行完毕，被告张玉堂做为涉诉楼房的实际开发人及出资人，应当与被告永安房产公司共同协助原告办理相关该房产过户手续，现该房产权证书已办理到原告名下，其也应当将其房产所相对应的土地使用权进��分割，并协助原告办理相关土地使用权过户手续。因被告张玉堂迟于交纳土地使用权出让金税款逾期达2903天。该逾期办理土地过户的相关手续，是由于被告张玉堂的行为导致，原告所主张赔偿其损失的请求，应该由被告张玉堂承担。被告纺织品公司与被告永安房产公司共同开发该房产，二被告对逾期交纳土地税费未尽到督促和及时协助办理相关手续的义务。二被告应与被告张玉堂共同承担对原告所造成的损失。原告所主张的损失，依照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释，原、被告双方在签订购房合同时未约定逾期办证违约金如何计算的前提下，可按照已支付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从该房屋交付使用之日起90日开始计算，至土地证办理之日止。现原告共向被告张玉堂支付购房款346.9636万元（双方约定应减去下欠购房款43万元）。现原告即未按双方合同约定交房日期2004年4月30日，也未按实际交房2005年底日期计算，而是按2008年1月25日办理房产权证书的日期开始计算。属于原告的诉讼请求的选择，本院予以尊重其诉讼请求。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告纺织品公司辩称其愿意协助原告办证的理由，本院予以采纳，但其应当对未及时协助原告办理相关土地分割手续的法律后果承担相应的民事责任。被告张玉堂辩解理由不足，本院不予采纳。被告张静在本案中与原告胡志芳无直接权利和义务相等的民事法律关系，其在本案中不应承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干��题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南省周口永安房地产有限公司、周口市川汇区纺织品公司、张玉堂于本判决生效之日起10日内共同协助原告胡志芳办理位于川汇区交通路中段南侧天鹅商厦西邻川汇区纺织品公司底商住宅楼2号楼一层东第一间门面房及二层至六层住宅楼相对应的国有土地使用权相关手续。二、被告河南省周口永安房地产有限公司、周口市川汇区纺织品公司、张玉堂于本判决生效之日起10日内共同向原告胡志芳赔偿因逾期办理相关土地手续的损失（从2008年1月25日至土地证办理完毕之日止，按原告已交付购房款346.9636万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。三、驳回原告胡志芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共��国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告永安房产公司、纺织品公司、张玉堂共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审　判　长　　耿艳芳审　判　员　　许　东人民陪审员　　张素丽二〇一六年一月十三日书　记　员　　杨丽娟来源：百度搜索“”