（2015）呼民一终字第01135号
裁判日期: 2016-02-10
公开日期: 2016-12-16
案件名称
孙凤仙等与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘文阁,孙凤仙,呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01135号上诉人（原审原告）刘文阁，男，1984年11月20日出生，汉族，北京中天博地科技有限公司职员，住呼和浩特市金桥开发区。上诉人（原审原告）孙凤仙，女，1982年9月17日出生，汉族，教师，住呼和浩特市金桥开发区。被上诉人（原审被告）呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区。法定代表人苗磊，该公司总经理。委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人刘文阁、孙凤仙因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文阁（同时作为上诉人孙凤仙的委托代理人），被上诉人赛罕公司的委托代理人段君毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月1日，刘文阁、孙凤仙与赛罕公司签订了合同编号为YS（2014）00010463《商品房买卖合同》及《补充协议》，由刘文阁、孙凤仙购买赛罕公司开发的金桥左岸阳光小区第9号楼1单元602号房屋。合同约定该商品房建筑面积共99.34平方米，单价为每平方米3370元，房屋总价款为334776元。合同约定付款方式为银行按揭，签订合同之日首付217776元，余款117000元，做银行贷款。出卖人应当在2011年6月30日前向刘文阁、孙凤仙交付该商品房。2014年9月12日，赛罕公司向刘文阁、孙凤仙出具金额为217776元的销售不动产发票。合同中第九条对于“出卖人逾期交房的违约责任”，约定为：出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。另查明，2013年5月3日，赛罕公司向刘文阁、孙凤仙交付了房屋。刘文阁、孙凤仙所购房屋按揭贷款已于赛罕公司交付房屋前办理完毕。又查明，赛罕公司预售房许可证取得时间为2012年12月11日。原审中，刘文阁、孙凤仙的诉讼请求为：1、判令赛罕公司向刘文阁、孙凤仙支付迟延交房583天的违约金7869元；2、判令赛罕公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，刘文阁、孙凤仙与赛罕公司于2014年7月1日签订的合同编号为YS（2014）00010463的《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。赛罕公司未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。虽然刘文阁、孙凤仙主张双方之间之前签订过合同，但未提供相关证据且编号为YS（2014）00010463《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方签订的最终合同，故根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。刘文阁、孙凤仙与赛罕公司双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此合同编号为YS（2014）00010463中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，应当作为赛罕公司承担违约责任的依据。由于刘文阁、孙凤仙已经全额支付了购房款334776元，故依照合同约定，赛罕公司应当向刘文阁、孙凤仙支付已付房款0.1%的违约金335元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘文阁、孙凤仙支付违约金335元；二、驳回原告刘文阁、孙凤仙的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（刘文阁、孙凤仙已预交），由赛罕公司负担。宣判后，刘文阁、孙凤仙不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判赛罕公司向刘文阁、孙凤仙支付延迟交房违约金7869元；2、一二审诉讼费用由赛罕公司承担；3、请求法院要求赛罕公司出示刘文阁、孙凤仙原购房合同，并提出以下事实和理由：1、刘文阁、孙凤仙于2010年10月6日与赛罕公司签订商品房买卖合同，合同中约定交房日期为2011年6月30日交房，由于赛罕公司单方面原因，实际交房日期为2013年5月3日。刘文阁、孙凤仙主张的违约金7869元，为刘文阁、孙凤仙于2010年10月6日与赛罕公司签订商品房购房合同中的约定内容。在合同违约过程中不存在编号为YS（2014）00010463的《商品房买卖合同》及《补充协议》，不应当作为本案的主要判定依据。2、一审法院认为当事人双方签订的YS（2014）00010463《商品房买卖合同》及《补充协议》为最终合同与事实不符，赛罕公司以签订网签为借口，诱骗、胁迫刘文阁、孙凤仙签订YS（2014）00010463《商品房买卖合同》及《补充协议》，并强制收回原合同。3、编号为YS（2014）00010463《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定出让人支付买受人已付房款0.1%的违约金的内容，实质为霸王条款，因为其违约责任的权利义务存在不对等。赛罕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，双方签订的新合同变更了原来的合同，一审法院依据新合同违约条款的内容判决正确。新合同第九条不属于无效条款，在签订合同之时，赛罕公司就尽到了提示注意义务，在该第九条以下划线的形式提示了刘文阁、孙凤仙注意，在补充协议的落款处也以下划线的形式提示说明，提示刘文阁、孙凤仙应仔细阅读条款。双方当事人的主体适格，内容真实，不属于合同法规定的免除责任条款，不存在刘文阁、孙凤仙说的无效情形。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人对于前后签订了两份《商品房买卖合同》及赛罕公司迟延交房的事实均予以认可。本案二审中的争议焦点为刘文阁、孙凤仙要求赛罕公司支付迟延交房违约金7869元有无事实和法律依据的问题。关于迟延交房违约金的计算问题，刘文阁、孙凤仙主张以2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》（以下简称“旧合同”）中所约定的交房日期和违约责任为标准计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”刘文阁、孙凤仙与赛罕公司于2014年7月1日第二次签订的《商品房买卖合同》（以下简称“新合同”）系双方当事人的真实意思表示，内容合法、形式有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，刘文阁、孙凤仙作为具备完全民事行为能力的民事主体，应仔细阅读合同的内容，并对其签字的行为后果有明确判断，故在刘文阁、孙凤仙并未举证证明新合同存在无效或可撤销的情形的情况下，本院对新合同的效力予以确认。新合同中并未对旧合同的效力予以延续，故对于双方当事人之间的权利义务关系的判定应以新合同约定的内容为依据，刘文阁、孙凤仙要求以旧合同内容计算迟延交房违约金的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决依照新合同的违约条款计算违约金并无不当，本院予以维持。综上，刘文阁、孙凤仙的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人刘文阁、孙凤仙负担。本判决为终审判决。审判长 吴铁刚审判员 苏 毅审判员 杨蔚堃二〇一六年二月十日书记员 唐 谣 来自