（2015）鄂武昌民商初字第00997号
裁判日期: 2016-02-10
公开日期: 2016-07-15
案件名称
叶建平与杨汉英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶建平,杨汉英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
庭长 批示院长 批示湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第00997号原告（反诉被告）：叶建平。委托代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨汉英。委托代理人：喻秋顺。原告（反诉被告）叶建平与被告（反诉原告）杨汉英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）杨汉英向本院提出反诉，本院依法受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶建平及其委托代理人成传育，被告（反诉原告）杨汉英及其委托代理人喻秋顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶建平诉称：2009年9月10日，叶建平与杨汉英签订《房屋租赁合同》，约定杨汉英将位于武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室、建筑面积43平方米房屋租赁给叶建平经营，租赁期限自2009年9月10日起至2014年9月9日止。合同签订时，叶建平向杨汉英交纳了保证金1200元、房屋装修及改造费用3000元。叶建平将房屋改造后用于经营画室。2012年2月15日，叶建平将该房屋中3平方米租赁给案外人叶红刚用于经营电器修理，租金为500元／月；2012年3月1日，叶建平将该房屋中一间17.4平方米的房间租赁给案外人张明卫，租金为2200元／月。2012年5月11日，杨汉英以叶建平擅自改变房屋结构和擅自将房屋整体转租给第三方为由，通知叶建平解除合同。叶建平不同意解除，继续向杨汉英交纳租金至2013年8月。2012年9月，叶建平无奈之下另行以每月2800元的价格租赁晒湖路51号继续经营画室。2013年6月6日，武汉市中级人民法院判决确认双方房屋租赁合同解除。叶建平认为，杨汉英单方面解除合同不符合合同约定，其行为已构成违约，应返还叶建平交纳的保证金、房屋装修及改造费用和合同解除后叶建平继续交纳的租金，并赔偿叶建平损失。现叶建平诉至本院，请求判决：一、确认杨汉英解除合同行为构成违约；二、杨汉英返还叶建平合同保证金1200元、房屋装修及改造费用3000元、2012年6月至2013年8月支付的租金18000元；三、杨汉英赔偿叶建平因杨汉英违约解除合同行为遭受的经济损失38400元；四、本案诉讼费由杨汉英承担。被告（反诉原告）杨汉英辩称并反诉称：1、杨汉英是否违约，已经武昌区人民法院、武汉市中级人民法院判决确认，杨汉英解除合同行为合法并发生效力，不存在违约行为，且本案属于一案二立，应当驳回叶建平的起诉；2、如上所述，不存在因杨汉英违约而赔偿叶建平的所谓损失；3、保证金系保障合同履行的相应款项，杨汉英因叶建平违约而解除合同，依约不予返还保证金；4、杨汉英因叶建平违约而解除合同，装修及改造费用不应当由杨汉英承担；5、叶建平单方向杨汉英账户汇入的18000元，应用于支付因叶建平擅自改变房屋结构对杨汉英造成的损失；6、该18000元分15个月汇入，从诉讼时效来看，从2012年5月起杨汉英因叶建平违约而通知其解除合同，此时叶建平应当知道不应该再支付租金，而其一意孤行单方将钱款按月汇入杨汉英账户至2013年8月止。因叶建平于2015年5月25日起诉要求返还该18000元，则2012年5月至2013年4月的款项即13200元已超过诉讼时效，不应当受到法律保护。2013年6月经法院判决确认，叶建平自行将房屋进行改造的事实属实。经杨汉英清理，叶建平改变房屋结构时拆除物件为塑钢四开大门一扇（2.60×2.40米）价值1500元，原实木对开大门一扇（1.8×2.23米）价值1500元，大飘窗是钢化玻璃12cn一扇（1.8×2.7米）价值1500元，房门一扇（2.60×0.85米）价值500元，厕所门一扇（2.10×0.85米）价值500元，壁扇一台价值150元，吊扇一台价值150元，6套灯具300元；损坏物件为房屋水磨石地面修复价值大约500元，空调一台15**元，保险柜一台（50×40×40cm）大约修理价格300元，卷闸门2个修理费用300元，三把钢锁100元；拖欠水费262.20元（2009年9月至2012年9月）、电费403.21元（截止2014年4月）。双方所签订的房屋租赁合同于2012年5月解除，但叶建平已收取5月份的租金，理应退还杨汉英2200元。合同解除后，叶建平继续向杨汉英的账户汇款3600元，杨汉英与丈夫喻秋顺于5月17日将该款还给叶建平。故反诉请求判令叶建平赔偿因违约行为造成杨汉英经济损失9440元并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）叶建平辩称：杨汉英所述不实，其主张超过诉讼时效，请求法院予以驳回。经审理查明：2009年9月10日，叶建平（乙方）与杨汉英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋租赁：1、甲方同意将武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室，一室一厅租赁给乙方经营。2、在不影响房屋结构的前提下，乙方若需对房屋现状进行更变，需由乙方提供方案，征得甲方同意，方可实施，其费用由乙方承担。第二条：租赁期限：租赁期为五年，自2009年9月10日至2014年9月9日止。第三条：租金及支付方式：1、乙方承租甲方房屋，月租金为1200元，租金每季度一付。先付房租再居住的原则，须提前十五天付下一个季度的租金。2、乙方在签订合同时，向甲方交纳保证金1200元，本合同期满后，且乙方无违约行为时，甲方应全额退还乙方保证金。如乙方提前退租，保证金不予退还。第四条：双方责任与权利：1、甲方同意将建筑物按现状移交给乙方使用。2、未经甲方同意，乙方不得将房屋用于本合同以外的其它用途；也不得整体转租，转让给第三方（若乙方违约，甲方有权单方面终止本合同）。3、乙方自行负责自身安全、保卫及防护、防盗工作，自行接受安全、消防、工商等部门的检查、检测，如出现问题由乙方负责。4、在租赁期间，乙方应按合同规定按期向甲方支付租金及相关费用。5、乙方在房屋装修或使用过程中，要确保房屋的安全，若因乙方使用不当造成房屋的损坏由乙方负责修复，其费用由乙方承担。6、乙方在租赁房屋使用管理期间，对乙方原因造成的安全事故负责，同时对因事故引起的损坏承担赔偿责任。7、乙方在租赁期间的债权，由乙方自行承担，与甲方无关。8、乙方在租赁期间所产生的卫生费、管理费、水费、电费，均由乙方负担。因发生人力不可抗拒的自然灾害，如地震、洪水、水灾、战争等造成的房屋及财产损失和经营不能展开，本合同终止。第六条：合同提前终止：1、合同有效期间，若甲乙双方协商一致，可提前终止。2、乙方有下列情况之一时，甲方有权选择提前终止合同并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。（1）乙方连续逾期10天整未支付房屋租金（即每季节终止的前五天）；（2）未经甲方同意，乙方擅自改变房屋结构造成房屋严重破坏或未经甲方同意擅自将房屋整体转租或转让给第三方；（3）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益。第七条：续租及期满财产处置：1、合同期满，乙方需继续租赁房屋时，应于租赁期届满前三个月向甲方提出续期要求，甲方若将房屋继续出租，在同等条件下，乙方对该房屋有优先承租权，甲乙双方就续租赁协议协商后，重新签订续租协议。2、本合同提前终止，解除或届满时，甲方应按乙方使用时的实际状态收回房屋，乙方可拆除及收回投资的设施设备，但不得损坏甲方房屋的完整性，否则乙方应予以补偿。第八条：违约责任：1、租赁期间因乙方违约或未按期支付租金，甲方有权扣除房屋押金。2、任何一方单方面终止合同视为违约，均应在收到另一方通知后3日内予以更正，逾期未通过更正，另一方保留追究违约赔偿的权利。第九条：合同生效及其它：1、本合同经双方签字盖章后生效。2、合同未尽事宜，双方另行协商解决，达成一致意见后签订补充合同。第十条：本合同一式两份，甲乙双方各执一份。备注：房屋装修及改造费用共3000元，由乙方支付给甲方（退租时甲方不需要退还给乙方）。合同签订后，叶建平依约向杨汉英支付了租金并交纳了保证金1200元、房屋装修及改造费用3000元，杨汉英亦分别出具了收据，并将武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室房屋交付叶建平经营。2012年2月15日，叶建平与案外人叶红刚签订《房屋租赁合同》，将武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室房屋一间租赁给叶红刚经营，租赁期为1年（自2012年2月15日至2013年2月14日止），月租金为500元，每季度一付，叶红刚在签订合同时，向叶建平交纳保证金3000元。2012年3月1日，叶建平与案外人张明卫签订《房屋租赁合同》，将武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室房屋一间（5.8×3×3.8m）租赁给张明卫经营，租赁期为1年（自2012年3月1日至2013年2月29日止），月租金为2200元，每季度一付，张明卫在签订合同时，向叶建平交纳保证金5000元。2012年5月10日，杨汉英丈夫喻秋顺向叶建平发出《通知书》，内容为：“解除房屋租约合同：因乙方违约，甲方解除乙方房屋租约合同通知，违约：条约1、因乙方擅自作主将武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室一室一厅（租赁给乙方经营）出租于第三方；条约2、乙方改造装修未征得甲方同意，擅自改变房屋结构。”2012年7月26日，案外人张明卫起诉叶建平、第三人杨汉英至本院，其诉讼请求为“一、请求判令解除张明卫与叶建平签订的《房屋租赁合同》。二、判令叶建平返还保证金5000元并承担本案诉讼费。”叶建平于诉讼中向本院提出反诉，其反诉请求为“要求张明卫按照每月2200元支付从2012年6月起至其从所租赁房屋腾退之日止的租金，并且保证金5000元不予返还，张明卫还应承担诉讼费用。”本院于2013年1月22日，作出（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决，判决：“一、解除原告（反诉被告）张明卫与被告（反诉原告）叶建平签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）叶建平自本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）张明卫保证金5000元。三、驳回被告（反诉原告）叶建平的反诉请求。”叶建平不服提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院（简称武汉中级法院）于2013年6月6日作出（2013）鄂武汉中民终字第00351号民事判决，认定“经审理查明，一审法院查明的事实属实，武汉中级法院予以确认。”，认为“叶建平与杨汉英签订了房屋租赁合同，取得诉争房屋的使用权，根据双方所签合同约定，叶建平不得整体转租转让，不得擅自改变房屋结构，但叶建平自行将房屋进行改造，并对张明卫进行转租。杨汉英对此并不同意，为此杨汉英以叶建平违约向其发出了《解除房屋租赁合同通知书》，一审据此判决解除张明卫与叶建平签订的房屋租赁合同并返还张明卫保证金5000元并无不妥。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确”，遂判决：“驳回上诉，维持原判。”叶建平于2013年7月31日起诉杨汉英、第三人张明卫至本院，其诉讼请求为“1、请求法院判令确认杨汉英阻挠张明卫使用租赁房屋要求其腾房的行为构成违约。2、判令杨汉英的行为违约，其应赔偿叶建平经济损失69100元。”本院于2014年2月17日，作出（2013）鄂武昌民商初字第00441号民事判决，认定“杨汉英（甲方）与叶建平（乙方）于2009年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定杨汉英将本市武昌区涂家岭莲四村4栋甲单元1层4室房屋出租给叶建平；租赁期5年，即自2009年9月10日起至2014年9月9日止；月租金1200元，每季度一付；交纳保证金1200元；未经甲方同意，乙方擅自改变房屋结构造成房屋严重破坏或未经甲方同意擅自将房屋整体转租或转让给第三方，甲方有权选择提前终止合同。合同签订后，叶建平按合同约定向杨汉英支付保证金1200元、装修款3000元及租金；杨汉英将本市武昌区涂家岭莲四村4栋甲单元1层4室房屋交付给叶建平使用。2012年2月15日，叶建平与叶红刚签订《房屋租赁合同》，约定叶建平将承租的本市武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室房屋一间出租给叶红刚，租赁期1年，即自2012年2月15日起至2013年2月14日止；月租金为500元，每季度一付；交纳保证金3000元。2012年3月1日，叶建平与张明卫签订《房屋租赁合同》，约定叶建平将承租的本市武昌区涂家岭莲四村4栋1层4室房屋一间（5.8×3×3.8）出租给张明卫，租赁期1年，即自2012年3月1日起至2013年2月29日止；月租金为2200元，每季度一付；交纳保证金5000元。合同签订后，张明卫向叶建平支付保证金5000元及2012年3月1日至2012年5月31日的租金6600元。2012年5月，杨汉英通知张明卫，称叶建平已丧失上述房屋的使用权，要求张明卫腾房；同月11日，杨汉英通知叶建平，以其擅自改变房屋结构和擅自将房屋整体转租给第三方为由，主张解除其间的《房屋租赁合同》；三日后，叶建平回复杨汉英，表示不同意解除合同，但其未依法请求人民法院确认解除合同的效力。张明卫收到杨汉英的通知后于2012年5月30日以叶建平为被告、以杨汉英为第三人向本院递交民事诉状；诉请解除叶建平与张明卫签订的《房屋租赁合同》并要求叶建平退还张明卫保证金5000元；叶建平反诉；诉称如果张明卫要求提前退租，叶建平可以同意，但要求张明卫按照每月2200元支付自2012年6月至其从所租赁房屋腾退之日止的租金，并且不予退还保证金5000元。经审理，本院于2013年1月22日作出（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决书，判决书认定；叶建平与杨汉英签订的《房屋租赁合同》解除；叶建平自2012年5月《解除房屋租赁合同通知书》到达时即丧失了继续履行其与张明卫签订的《房屋租赁合同》的能力。判决书对张明卫提出解除叶建平与张明卫签订的《房屋租赁合同》、叶建平退还张明卫保证金5000元的诉讼请求予以了支持并作出判决：一、解除张明卫与叶建平签订的《房屋租赁合同》；二、叶建平自本判决生效之日起五日内返还张明卫保证金5000元；三、驳回叶建平的反诉请求。叶建平不服，上诉于武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2013年6月6日作出（2013）鄂武汉中民终字第00351号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，叶建平向杨汉英支付每月1200元房屋租金至2013年8月。现叶建平以杨汉英阻扰张明卫使用租赁房屋违约并自违约之日起杨汉英仍然收取叶建平租金至2013年8月，且张明卫仍然在使用原租赁房屋等造成叶建平经济损失为由，诉至本院，诉请如前。”，认为“原告叶建平与被告杨汉英于2009年9月10日签订《房屋租赁合同》承租了被告杨汉英所有的位于本市武昌区涂家岭莲四村4栋甲单元1层4室房屋后，原告叶建平先后于2012年2月15日、3月1日分别与叶红刚、张明卫签订《房屋租赁合同》将其承租的上述房屋的一部分出租给叶红刚，一部分出租给张明卫；上述合同履行过程中，被告杨汉英于2012年5月通知张明卫，称叶建平已丧失上述房屋的使用权，要求张明卫腾房，张明卫收到通知后于2012年5月30日以叶建平为被告、以杨汉英为第三人向本院起诉；本院审理后作出（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决书；叶建平不服，上诉于武汉市中级人民法院；武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00351号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判；至此，本院（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决书已经发生法律效力。本院（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决书认定：叶建平与杨汉英于2009年9月10日签订的《房屋租赁合同》解除；叶建平自2012年5月《解除房屋租赁合同通知书》到达时即丧失了继续履行其与张明卫签订的《房屋租赁合同》的能力；基于叶建平自2012年5月丧失了继续履行其与张明卫签订的《房屋租赁合同》的能力，本院对张明卫提出解除叶建平与张明卫签订的《房屋租赁合同》、叶建平退还张明卫保证金5000元的诉讼请求予以了支持；故本院上述判决已经认定杨汉英通知张明卫，要求张明卫腾房的行为不构成违约。故本案原告叶建平主张确认被告杨汉英阻扰张明卫使用租赁房屋，要求其腾房的行为构成违约并赔偿原告叶建平经济损失691000元的诉讼请求，无证据支持，本院不予采纳。第三人张明卫经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。”，遂判决：“驳回原告叶建平的诉讼请求。”双方当事人在庭审中确认，叶建平向杨汉英支付了2012年6月至2013年8月的租金共计18000元。诉讼中，杨汉英未就其反诉请求向本院提供其它损失的证据。上述事实，有杨汉英、叶建平签字的《房屋租赁合同》；叶建平、叶红刚签字的《房屋租赁合同》；叶建平、张明卫签字的《房屋租赁合同》；杨汉英丈夫喻秋顺签字的《通知书》；本院作出的（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决书及庭审笔录；湖北省武汉市中级人民法院作出的（2013）鄂武汉中民终字第00351号民事判决书；本院作出的（2013）鄂武昌民商初字第00441号民事判决书；中国邮政储蓄银行转账凭单等证据加以证明。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：本院2013年1月22日（2012）鄂武昌民商初字第00549号民事判决、武汉中级法院2013年6月6日（2013）鄂武汉中民终字第00351号民事判决、本院2014年2月17日（2013）鄂武昌民商初字第00441号民事判决，是认定本案案件事实的依据。叶建平2015年6月16日“一、判决确认杨汉英解除合同行为构成违约；三、判决杨汉英赔偿叶建平因杨汉英违约解除合同行为遭受的经济损失38400元。”的诉讼请求，与叶建平2013年7月31日“1、请求法院判令确认杨汉英阻挠张明卫使用租赁房屋要求其腾房的行为构成违约。2、判令杨汉英的行为违约，其应赔偿叶建平经济损失69100元。”的诉讼请求，均是叶建平请求确认杨汉英解除合同行为构成违约的诉讼请求，均是已经发生法律效力判决实体处理的诉讼请求。叶建平2015年6月16日的上述请求，系对同一诉讼标的、持同一理由的重复起诉，违反民事诉讼“一事不再理”的原则，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，涉及确认杨汉英解除合同行为构成违约的问题本案中不再审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同于2012年5月解除，因此，叶建平要求杨汉英返还2012年6月至2013年8月支付的租金18000元，于法有据，本院予以支持。杨汉英辨称已退还叶建平3600元，证据不足，不予采信。对于叶建平要求杨汉英返还合同保证金1200元、房屋装修及改造费用3000元的诉讼请求，因不符合双方约定，本院不宜支持。由于2012年7月至2013年7月，叶建平就涉案纠纷已两次提起诉讼，产生诉讼时效中断的效力，因此，对于杨汉英主张2012年5月至2013年4月的款项即13200元已超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳；其主张叶建平赔偿因违约行为造成杨汉英经济损失9440元的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨汉英于本判决生效之日返还原告（反诉被告）叶建平人民币18000元；二、驳回原告（反诉被告）叶建平的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨汉英的反诉诉讼请求。如果杨汉英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1255元、反诉费25元，共计1280元，由被告（反诉原告）杨汉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员谢慧明二〇一六年二月十日书记员贾心曌 搜索“”