（2015）南民二民初字第616号
裁判日期: 2016-02-10
公开日期: 2016-10-13
案件名称
王金玲与哈尔滨市南岗区好味道美食汇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王金玲,哈尔滨市南岗区好味道美食汇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二民初字第616号原告王金玲，女，1974年2月5日生，汉族，无业，住黑龙江省肇东市。委托代理人肖玮，黑龙江森耀律师事务所律师。被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇，住所地哈尔滨市南岗区荣市街*号负*层。经营者吕雪扬，女，1973年10月29日出生，汉族，哈尔滨市南岗区好味道美食汇经营者，住哈尔滨市香坊区。原告王金玲与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇（以下简称好味道美食汇）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人肖玮，被告好味道美食汇的经营者吕雪扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月16日，原、被告签订《好味道美食汇物业租赁合同》。合同约定，原告承租被告所有的位于哈尔滨市南岗区荣市街1号地下一层美食广场商铺一处，未约定租赁期限，年租金为108000元，原告已经交纳半年租金54000元（至2015年5月4日）。自合同签订后，被告便一直未达到招商时给原告的承诺，严重违约。主要有：（1）本应于2014年10月1日开始营业，却因被告原因推迟至2014年11月4日；（2）被告称全部铺位均招满开始营业，营业后整个好味道美食汇广场一共10个铺位，一直空闲3-4个铺位，且一直有商户进行装修，营业期间装修噪音、气味严重影响正常经营，很多顾客看到这种状况均选择离开，致使原告生意惨淡；（3）招商时，被告承诺好味道美食汇广场共设150个就餐位，实际仅仅设70个；（4）11月份开业后，天气转凉，整个好味道美食汇室内温度与室外温度相差无几，因为温度太低顾客几乎不来就餐，几次找到被告也未解决温度问题；（5）好味道美食汇正门位于哈尔滨市南岗区荣市街1号，被告却在营业过程中将此门“封死”，客人要来就餐必须由其他商户的门才能进入，好多人看到“封死”的门以为已经歇业，致使很少有顾客前来就餐。原告多次找到被告协商被告事实违约事宜，被告均以各种理由推脱，不予解决问题。现被告要求原告于2015年3月20日前交纳下半年租金，因被告的违约行为，致使租赁合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》的规定，原告已经通知被告解除双方的租赁合同。现原告诉至法院，请求判令，一、确认原告与被告租赁合同已解除；二、被告返还原告2015年4月4日至同年5月4日的租金9000元，管理费1000元，制作牌匾费1000元，办理健康证费用300元，保证金35000元，合计46300元；三、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述不属实，被告不存在违约行为。被告是现场招商，并没有承诺多少个餐位，被告将每年的包烧费14247元交给商场，由供热部门统一供暖，不存在室内温度过低的问题；好味道美食汇位于哈尔滨市南岗区荣市街，而原告的铺位位于一个侧门，是一个防火通道，商场为了保温关闭侧门的，与被告无关，天气暖和的时候商场再打开侧门。原告在经营过程中生意不好属于正常的市场风险，与被告无关，被告是租赁行为，原告在合同未到期的情况下擅自撤场，原告当时只交了3个月的管理费，尚拖欠3个月的管理费。原告属于未经同意擅自撤场。被告向原告两次下达催费通知，要求原告交下半年的租金，原告拒不交付，按合同约定原告的所有费用被告都不予退还。由于原告未实际交付管理费和下半年的租金，被告同意解除合同，但合同的解除日期应以被告向原告催交钱款日期为准。第一次催交管理费和租金的日期是2015年3月5日，第二次是从3月10日开始催交的费用，同意按2015年4月4日解除合同，不同意退还原告要求返还的有关费用。原告为证明其诉讼主张的成立向本院出示的证据及被告的质证意见如下：证据一、原、被告签订的《好味道美食汇物业租赁合同》一份、收据三份。意在证明2014年10月13日，原、被告签订了《好味道美食汇物业租赁合同》，合同约定，原告承租被告所有的位于哈尔滨市南岗区荣市街1号地下一层美食广场商铺一处，租赁期限自2014年10月至2017年10月，年租金为108000元，每半年交纳一次，原告已交纳至2015年5月4日（半年租金）租金54000，保证金35000元，并交纳了六个月的管理费6000元。被告对证据一无异议。证据二、好味道美食汇《缴费通知单》一份，意在证明被告要求原告在2015年3月20日前缴纳下半年租金和管理费，若逾期不缴，则按照合同约定商铺另行招商，经营保证金不予退还。被告对证据二无异议。证据三、1、《解除租赁合同通知书》、送达《解除合同通知书》的视频资料及微信截图各一份，意在证明因被告一直未达到招商时给与原告的承诺，且被告卫生不合格，冬季室内温度不达标，不符合经营条件下仍要求原告一直经营，且必须在通知日期前缴纳租金，原告为维护自身合法权益，于2015年3月16日已经向被告送达了解除合同通知，双方于2015年4月4日解除合同，被告在收到解除通知后2日内前来接洽，并办理交接手续；被告对证据三解除租赁合同通知书及微信内容无异议，对视频的真实性无异议，但是视频中所递交材料的内容不清楚。证据四、《情况说明》一份、微信截图照片二十张、封门照片四张、被告违反约定，违反承诺的视频资料及录音材料各一份、电视台曝光被告存在问题的视频资料一份。意在证明自合同签订后，原告依约经营，但被告一直未达到招商时给原告的承诺，严重违约。主要有：（1）本应于2014年10月1日开始营业，却因被告原因推迟至2014年11月4日营业；（2）被告称全部铺位均招满开始营业，营业后整个“美食汇”广场一共10个铺位，一直空闲3-4个铺位，且一直有商户进行装修，营业期间装修噪音、气味，严重影响正常经营，很多顾客看到这种状况均选择离开，原告生意惨淡；（3）招商时，被告承诺“美食汇”广场共设150个就餐位，实际仅仅设70个；（4）11月份开业后，天气转凉，整个“美食汇”室内温度与室外温度相差无几，因为温度太低顾客几乎不来就餐，几次找到被告也未解决温度问题，被告在微信沟通过程中，确认温度低，无法正常经营问题；（5）“美食汇”正门位于南岗区荣市街1号，被告却在营业过程中将此门“封死”，客人要来就餐必须由其他商户的门才能进入，好多人看到“封死”的门以为已经歇业，致使很少有顾客前来就餐；（6）卫生条件不达标，且经常停水、停气。而后，电视台曝光了被告存在的上述问题，且可以证明被告收取原告办理健康证费用后并未办理健康证，不符合卫生条件，如洗消间没有消毒柜（消毒由被告负责），没有逃生指示标志等诸多问题，且现因被告原因导致档口停业，工商局责令停业整顿，消防大队下达责令整改通知书，合同无法履行，由此更加证实了在合同履行期间被告的违约行为。被告对证据四有异议。原告所说电视台领着工商局和消防人员去被告场地是在2015年6月8日，而原告撤场的时间是2015年3月19日，两个部门并没有给被告下发停业通知，该视频与之前撤场的业主没有关系。证据五、证人王某某的证言，意在证明被告存在着违约问题，温度低、收取相关费用并未实际制作牌匾、办理健康证。被告质证认为，对冷的程度有异议，被告正常缴纳包烧费，由供热公司供暖，同商场还有其他的辛麦田也在经营；我们是在非营业时间装修，有两个门，正门是果戈里大街388号，侧门位于荣市街1号为了保证冬天保暖才进行的封门。被告为证明其抗辩主张事实成立向本院出示证据及原告质证意见如下：证据一、被告与哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司签订的租赁合同，意在证明被告经营的场地是承租哈尔滨市鑫智投资咨询发展有限公司的；原告认为该证据一与其无关。证据二、好味道美食汇物业租赁合同一份，意在证明被告与原告签订租赁合同，并约定租赁期限；原告对证据二有异议，原告的合同，没有约定租赁期限。证据三、收据三张，意在证明原告交了六个月的管理费和房屋租金、保证金。原告对证据三无异议。证据四、被告自行制作的原告欠水、电费、煤气费统计表，意在证明原告欠被告水、电费、煤气费1608元；原告对证据四的真实性及证明的问题均有异议。该证据是被告单方制作的，不能证明是原告拖欠的费用。证据五、2015年3月5日的催费通知单，意在证明被告通知原告欠费的事实；原告对证据五的真实性及证明问题均有异议。所有的业主收到的缴费通知单都是在2015年3月10日发的，要求在2015年3月20日缴费，原告并未收到过2015年3月5日发的缴费通知单，此通知单是被告单方制作的，被告无证据证明原告收到过此日期的通知单，此通知单是被告为了逃避自身责任，在案件诉至法院后单方制作的。证据六、包烧费票据，意在证明被告交过包烧费，并且给业主正常取暖了；原告对证据六的真实性无法核实，对证明的问题有异议。不能证明被告经营场地内温度达标。证据七、照片二张，意在证明被告经营的场所是正门进入，是侧门防火通道，到冬季是正常封闭，到夏天再打开；原告对证据七的真实性无异议，对证明的问题有异议。被告提供的营业执照及签订合同的地址均是哈尔滨市南岗区荣市街1号，开业时的照片所挂宣传彩球的位置也是在荣市街1号。本院对原、被告举示的证据认证如下为，原告出示的证据一、二、三、及被告出具的证据二、三、六、七，能证明本案事实，本院予以采信。原告出具的证据四，不足以证明原告租赁的经营场地供暖未达标的状况，原告亦无相关证据佐证被告招商时承诺的有关事项。对该证据，本院不予采信。原告出具的证据五及被告出具的证据四、五，无相关证据佐证，本院不予采信。被告出具的证据一与本案不具关联性，本院不予采信。经审理查明，2014年9月16日，原、被告签订一份《好味道美食汇物业租赁合同》。合同约定，乙方（注原告）应于签订合同时向甲方（注被告）支付租金，计费起始日期为自项目开幕日（通知日），租金以半年形式缴纳。壹年固定租金为人民币108000元，半年租金为人民币54000元。乙方保证首期租金之外的续约租金应提前2个月支付给甲方。乙方每月须向甲方交纳管理费1000元，签订合同时支付半年管理费，下半年管理费提前2个月支付。乙方延迟缴纳本合同下的租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠金额的0.1%的延迟履约金；超过十日，甲方有权单方解除合同，同时乙方所缴保证金、剩余租金、管理费均不予退还。乙方在本合同履行期间，擅自停业、歇业或擅自撤场，属乙方违约且视为乙方擅自终止合同，应承担违约责任。保证金系保证原告所售货物质量及履约保证金，如遇消费者投诉质量问题，给甲方造成损失或代为乙方赔偿的，将从质量保证金中扣除，不足部分乙方应在五日内补足差额。合同签订当日，原告向被告交纳半年租金人民币54000元，六个月管理费人民币6000元，保证金35000元。2015年3月10日，被告向原告送达缴费通知单，要求原告等业户于2015年3月20日前缴纳下半年租金和管理费，如到期不缴纳按照合同规定商铺另行招商，经营保证金不予退还。原告收到该缴费通知单后于同月16日向被告送达了解除租赁合同通知书，以被告违约为由，要求与被告解除物业租赁合同。同月19日，原告撤离租赁场地。原告要求解除与被告签订的物业租赁合同，并要求被告退还剩余租金、保证金及牌匾制作费、健康证费，被告同意解除与原告签订的物业租赁合同，但不同意退还相关费用。双方为此形成诉讼。本院认为，原、被告签订的《好味道美食汇物业租赁合同》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有约束力。原告要求与被告解除合同，被告同意，本院予以确认。原告出示的证据不能充分证明被告在招商时对原告所做的承诺事项，及供暖期间经营场所温度未达标的具体温度及持续状态，原告主张被告违约，证据不足，对该主张，本院不予支持。原告于2015年3月19日撤离其租赁的场地，属擅自撤场，因此其要求被告退还剩余租金、管理费不符合合同约定，对该主张，本院不予支持。原告提供的证据不足以证明其向被告交纳了牌匾制作费及健康证费，对其要求被告返还牌匾制作费及健康证费的主张，本院不予支持。原告要求被告返还保证金35000元，根据合同约定，该保证金系保证原告所售商品或服务符合法律规定，因被告未举证证明在原告经营期间发生食品卫生问题及被告为原告代为赔偿问题，原告要求返还保证金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王金玲与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇签订的好味道美食汇物业租赁合同；二、被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇于本判决生效后十日内返还原告保证金35000元；三、驳回原告王金玲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，被告负担675元，原告负担283元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 姜云昭人民陪审员 李金鸽人民陪审员 高 婷二〇一六年二月十日书 记 员 周洋洋 来自：