（2015）玉中民一终字第530号

裁判日期: 2016-02-10

公开日期: 2016-09-30

案件名称

许俊、朱钰诉钱雄、张敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省玉溪市中级人民法院

所属地区

云南省玉溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

许俊,朱钰,钱雄,张敏

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省玉溪市中级人民法院民事判决书（2015）玉中民一终字第530号上诉人（原审被告、反诉原告）许俊，男，1982年8月27日生，汉族，居民。上诉人（原审被告、反诉原告）朱钰，女，1979年11月12日生，汉族，居民。委托代理人许俊（系朱钰之夫），自然情况同上。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）钱雄，男，1974年11月27日生，汉族，居民。委托代理人杨正良，云南曲直律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）张敏，女，1979年12月2日生，汉族，居民。上诉人许俊、朱钰与被上诉人钱雄、张敏房屋买卖合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2015）玉红民一初字第1627号民事判决后，许俊、朱钰不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人许俊（同时为朱钰的委托代理人），被上诉人钱雄及其委托代理人杨正良到庭参加诉讼，被上诉人张敏经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：钱雄、张敏原系夫妻，双方于2015年7月1日登记离婚。许俊、朱钰系夫妻关系。2012年7月7日，许俊、朱钰与玉溪市祥瑞房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定二人购买由玉溪市祥瑞房地产开发有限公司开发的位于玉溪市红塔区红塔大道润玉园小区景园组团8幢2单元4层XXX号房屋。之后，许俊、朱钰支付了购房款，但未支付公共维修基金、配套设施费。2013年8月28日，钱雄、张敏（乙方）与许俊、朱钰（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房屋情况：……1、成交价格：甲乙双方商定上述房地产成交总价为人民币596600元，该价款不含配套设施费、公共维修基金费用，该项费用由乙方承担，于交房之日直接支付给房地产开发公司。2、上述房屋总价已含车位购买权，车位具体价格、位置以房地产开发公司出售方式为准，相关款项由乙方直接支付给房地产开发商。三、付款方式：1、乙方应于本合同签定生效之日向甲方支付第一笔购房定金人民币20000元，该定金于支付第2笔房款之时转为甲方帮乙方交购买车位的定金，不作为房款支付。2、乙方于2013年10月2日前实地看完该房屋后支付给甲方购房款人民币180000元。3、乙方于房地产开发商通知交房后，拿到房屋钥匙并且交付乙方之日在支付房款人民币210000元给甲方。……。七、违约责任：1、本合同签定后甲乙双方均应遵守执行。任何一方违约，均应向对方支付该房屋交易总价30%的违约金，此外还必须承担由于违约行为给对方造成的经济损失（具体数额可由中介机构进行评诂鉴定）……同日，钱雄、张敏支付许俊、朱钰定金20000元。次日，朱钰将定金作为车位款交玉溪市祥瑞房地产开发有限公司。2013年10月24日，许俊、朱钰收到钱雄、张敏支付的购房款180000元。2014年4月21日，钱雄以朱钰的名义支付玉溪市祥瑞房地产开发有限公司景园负二层D-63号车位款30000元。2014年10月19日，玉溪市祥瑞房地产开发有限公司通知朱钰于2014年10月26日接房，朱钰又通知钱雄一起去交配套设施费和公共维修基金并接房。因钱雄、张敏离婚协商中，钱雄经许俊、朱钰多次通知一直未交配套设施费和公共维修基金并接房。2015年5月27日，许俊、朱钰以钱雄、张敏未按合同约定履行交房手续及按照合同付款为由，通知钱雄解除双方于2013年8月28日签订的《房屋买卖合同》。2015年5月29日，许俊、朱钰到玉溪市祥瑞房地产开发有限公司办理了接房手续并于次日办理装修手续。2015年7月1日，钱雄、张敏登记离婚，涉及的位于玉溪市红塔区红塔大道润玉园小区景园组团8幢2单元4层xxx号房屋的权利义务由钱雄享受和承担。2015年8月26日，钱雄向原审法院提起诉讼，请求解除双方于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》，判令许俊、朱钰返还其与张敏购房款230000元及利息32400元（自2013年8月28日起至2015年8月26日止的银行同期贷款利率7.5%计算）。同年9月21日，许俊、朱钰提出反诉，请求确认《解除合同通知书》有效，双方签订的《房屋买卖合同》于2015年5月28日解除；判令钱雄、张敏承担违约责任，支付其违约金178980元，判令钱雄、张敏返还其玉溪市红塔区红塔大道润玉园小区景园组团8幢2单元4层xxx号房屋《商品房购销合同》（合同编号：润0614）原件一本；钱雄、张敏预交的车位款向玉溪市祥瑞房地产开发公司另行主张权利。原审经审查认为张敏可能与本案有利害关系，故依法通知其作为原告（反诉被告）参加诉讼。原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二款规定，依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，钱雄、张敏与许俊、朱钰双方所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且符合法律的规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。在合同的履行过程中，钱雄、张敏离婚，合同的权利义务由钱雄承担或享有，钱雄未依约定在开发商通知接房时代许俊、朱钰履行支付交纳配套设施费和公共维修基金的义务，并经多次通知共同接房而未接房，已构成预期违约，应当承担违约的法律责任。许俊、朱钰作为《商品房购销合同》的权利人，在《房屋买卖合同》约定的条件未成就时，不具有要求钱雄支付约定购房款的权利，其以此为由通知钱雄解除合同也因理由不当不成立，许俊、朱钰在未合法解除双方签订的《房屋买卖合同》的情况下，接房后即对房屋进行装修，其行为明显不当，可能造成仍能继续履行合同最终不能履行。因此，双方在履行合同过程中均存在过错，钱雄、张敏的过错明显大于许俊、朱钰，现双方均无继续履行合同的意愿，对于双方要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以准许。合同解除后，居于合同取得的财产，双方均负返还义务，因此，对于钱雄、张敏主张的返还购房款、车位款和许俊、朱钰主张要求钱雄、张敏返还其玉溪市红塔区红塔大道润玉园小区景园组团8幢2单元4层xxx号房屋《商品房购销合同》（合同编号：润0614）原件一本的诉讼请求，均予以支持。但钱雄、张敏预期违约在先，其要求许俊、朱钰支付资金占用利息无事实依据和法律依据，不予支持。对于钱雄应承担的违约责任和违约金，结合双方在履行合同过程中的过错[即钱雄预期违约的事实、许俊、朱钰享有合同解除权但又行使解除权不当及未解除合同的情况下履行合同不当]、可能给许俊、朱钰造成的损失、违约金约定过高、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件如何适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定）等因素，酌情认定支持30000元，在返还的购房款中予以抵扣。对于许俊、朱钰要求确认双方签订的《房屋买卖合同》于2015年5月28日解除和判令钱雄、张敏预交的车位款向玉溪市祥瑞房地产开发公司另行主张权利的反诉请求，因缺乏事实依据和法律依据，不予支持。遂判决：“一、解除原告钱雄、张敏（反诉被告）与被告许俊、朱钰（反诉原告）于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告许俊、朱钰（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内返还原告钱雄（反诉被告）购房款和车位款共计200000元；三、由原告钱雄（反诉被告）于收到被告许俊、朱钰（反诉原告）返还的购房款和车位款共计200000元之日返还被告许俊、朱钰（反诉原告）合同编号为润0614的《商品房购销合同》原件壹本；四、驳回原告钱雄（反诉被告）的其它诉讼请求；五、驳回被告许俊、朱钰（反诉原告）的其它反诉请求。”宣判后，许俊、朱钰不服，向本院提起上诉称：一、一审将被上诉人钱雄、张敏的根本违约行为认定为预期违约错误，上诉人与钱雄、张敏自签订房屋买卖合同以来，历时两年多，共收到房款十八万元，一审判决后，上诉人在不存在任何违约行为的情况下需要返还钱雄、张敏18万元，钱雄、张敏不但不为其违约行为承担违约金，还需由上诉人为其违约行为承担后果，实在让人不能够信服；二、对于被上诉人钱雄、张敏负有的合同履行义务，一审认定自相矛盾，不顾合同的整体性和交易习惯，一审已认定钱雄、张敏负有于交房之日直接将配套设施费、公共维修基金支付给房地产开发公司的义务，却又认定该款项的支付义务在上诉人；三、一审对上诉人依据法律规定有效解除合同的事实和证据链条视而不见，钱雄、张敏违反合同诚实守信原则，在合同的履约时间届满，上诉人尽到履约的告知义务后，钱雄、张敏仍不按合同约定履行义务，上诉人在蒙受多重经济损失、身心伤害的情况下，依法解除合同，没有过错，合同解除后，上诉人对房屋具有完整的使用权和支配权，一审却认为这些不是解除合同的正当理由，不予支持错误；四、双方签订合同购买房屋，购不购买车位可以自由选择，钱雄、张敏于2014年4月21日以上诉人名义自己抽签认购价值10万元的车位一个，当时就只有支付3万元，加上之前的预购款2万元，还欠房地产开发公司5万元，一审反而要求上诉人为钱雄、张敏不负责任的行为承担后果，买10万元的单错误，另，根据合同约定，之前的2万元已转为购买车位的定金，而后钱雄、张敏自行向房地产公司支付的3万元购买车位的定金，根据规定，因被上诉人自己的原因不履行合同义务，无权要求返还定金；五、一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件如何适用法律若干问题的解释》第是七条第二款的规定，判令被上诉人支付违约金30000元，适用法律错误，该法律适用的是房地产企业向社会销售房屋的合同，而本案自然人之间的合同，且已经明确约定了违约金的具体计算比例，故应按合同约定确认违约金为房屋交易总价的30%即178980元；六、一审多次提到被上诉人因在离婚协商中无力履行合同义务，这也是钱雄、张敏承认的主观和客观上的合同不履行、无力履行的原因，钱雄、张敏违约事实一清二楚，一审却视而不见，离婚是被上诉人的事，不是不履行合同的抗辩原因。据此，请求：1、维持原判第一、四项，撤销原判第二、三、五项；2、判令被上诉人钱雄、张敏承担违约责任，按照合同支付上诉人许俊、朱钰违约金178980元；3、判令被上诉人钱雄、张敏已支付给房地产公司购买车位的5万元，上诉人许俊、朱钰不负有返还义务；4、一、二审诉讼费全部由被上诉人钱雄、张敏承担。被上诉人钱雄答辩同意原判。被上诉人张敏书面答辩同意原判。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审判决认定相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，许俊、朱钰将其购买的位于玉溪市红塔区红塔大道润玉园小区景园组团8幢2单元4层xxx号房屋转让给钱雄、张敏并签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。现双方在履行合同过程中发生争议，钱雄、张敏诉至法院要求解除合同，考虑到合同已不具备继续履行的条件，原判予以解除并无不当。许俊、朱钰上诉认为其已依法通知钱雄、张敏于2015年5月28日解除了《房屋买卖合同》，对此，经审查，因双方在合同中约定支付21万元购房款的时间为拿到房屋钥匙并交付给钱雄、张敏之日，故在合同约定的条件未成就时，许俊、朱钰不具有要求钱雄支付约定购房款的权利，二人以此为由通知钱雄解除合同不能成立，其解除权行使不当，故对于许俊、朱钰认为双方合同已于2015年5月28日解除的主张，本院不予采信。根据规定，合同解除后，因合同取得的财产，应互相返还，原判确定由许俊、朱钰返还钱雄、张敏购房款、车位款共计23万元，同时由钱雄、张敏返还许俊、朱钰《商品房购销合同》（合同编号：润0614）原件正确，本院予以维持。许俊、朱钰上诉认为钱雄、张敏已支付给房地产公司购买车位的5万元，其不负有返还义务，对此，经审查，与玉溪市祥瑞房地产开发公司签订《商品房购销合同》的合同相对人是许俊、朱钰，在许俊、朱钰与钱雄、张敏双方买卖合同解除后，许俊、朱钰仍是《商品房购销合同》的相对人，也是合同标的润玉园小区景园组团8幢2单元4层xxx号房屋及景园负二层D-63号车位的相关权利人，故钱雄、张敏因上述买卖关系支付的5万元车位款也应由许俊、朱钰返还，许俊、朱钰的该上诉主张不能成立，不予支持。对于许俊、朱钰上诉要求钱雄、张敏承担违约责任，按合同支付二人违约金178980元的主张，经审查，在双方买卖合同履行过程中，钱雄一方确实未按合同约定履行代许俊、朱钰交纳配套设施费和公共维修基金的义务，并经许俊、朱钰多次通知未接房，已构成预期违约，应承担违约责任，但同时许俊、朱钰在合同未解除的情况下，接房后即对房屋进行装修，造成合同最终不能履行，故原判结合双方在履行合同过程中的过错、可能给许俊、朱钰造成的损失等情况，确定由钱雄、张敏支付许俊、朱钰30000元违约金，并在返还的购房款中予以抵扣并无不当，许俊、朱钰要求钱雄、张敏支付178980元违约金依据不充分，不予支持。综上，许俊、朱钰的上诉请求及理由不能成立，本院依法不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7176元，由许俊、朱钰负担。本判决为终审判决。审判长　荆　燕审判员　方明慧审判员　王惠兰二〇一六年二月十日书记员　邹　欣关注微信公众号“”