（2015）呼民一终字第01141号
裁判日期: 2016-02-10
公开日期: 2017-07-05
案件名称
白音通拉嘎与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白音通拉嘎,呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01141号上诉人（原审原告）白音通拉嘎，男，1976年3月18日出生，蒙古族，蒙元牧业有限责任公司职员，住呼和浩特市。委托代理人冯喜来，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区102省道东侧（市容局办公大楼*层）。法定代表人苗磊，该公司总经理。委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人白音通拉嘎因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白音通拉嘎的委托代理人冯喜来，被上诉人赛罕公司的委托代理人段君毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年2月26日，白音通拉嘎与赛罕公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由白音通拉嘎购买赛罕公司开发的金桥左岸阳光小区第4号楼6单元602号房屋。合同约定该商品房建筑面积共86.97平方米，单价为每平方米2445元，房屋总价款为212642元。合同约定付款方式为银行按揭，房屋首付款为房屋总价款的30%，合计人民币63642元，贷款额为房屋总价款的70%，合计人民币149000元。出卖人应当在2010年12月31日前向白音通拉嘎交付该商品房。2013年3月14日，赛罕公司向白音通拉嘎出具金额为63642元的发票。2013年2月28日，赛罕公司向白音通拉嘎交付了房屋。2015年1月28日，白音通拉嘎与赛罕公司签订了合同编号为YS（2015）00002621的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同中对原合同中部分条款进行了变更，对于”出卖人逾期交房的违约责任”，约定为：出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。另查明，白音通拉嘎所购房屋按揭贷款已于赛罕公司交付房屋前办理完毕。又查明，赛罕公司预售房许可证取得时间为2012年12月11日。原审中，白音通拉嘎的诉讼请求为：1、判令赛罕公司向白音通拉嘎支付迟延交房699天的违约金4448.57元；2、判令赛罕公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，白音通拉嘎与赛罕公司于2010年2月26日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及2015年1月28日签订的合同编号为YS（2015）00002621的《商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。赛罕公司未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。白音通拉嘎、赛罕公司双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此合同编号为YS（2015）00002621中关于”出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，应当作为赛罕公司承担违约责任的依据。由于白音通拉嘎已经全额支付了购房款212642元，故依照合同约定，赛罕公司应当向白音通拉嘎支付已付房款0.1%的违约金213元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告白音通拉嘎支付违约金213元；二、驳回原告白音通拉嘎的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（白音通拉嘎已预交），由赛罕公司负担。宣判后，白音通拉嘎不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案的诉讼费用由赛罕公司承担，并提出以下事实和理由：白音通拉嘎与赛罕公司于2015年1月28日签订的合同编号为YS（2015）00002621的《商品房买卖合同》中第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定应当被认定为无效。2015年1月28日前，赛罕公司通知白音通拉嘎，以办理网签名义重新签订该合同，该合同签订时，赛罕公司未采取合理的方式提请白音通拉嘎注意免除或者限制其责任的条款，未按照白音通拉嘎的要求对该条款予以说明，此条款应被认定为格式条款，视为无效的合同条款，应按原合同”自合同约定的交付日期的第二题起至实际交付之日止，每日按已付房款的万分之壹向白音通拉嘎支付违约金”的条款执行。合同约定的交房日期为2010年12月31日前，实际交房日期为2013年2月28日，白音通拉嘎于2013年2月28日前通过首付及按揭贷款方式，向赛罕公司支付全部购房款212642元，赛罕公司应支付逾期交房违约金14863元。赛罕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，双方签订的新合同变更了原来的合同，一审法院依据新合同违约条款的内容判决正确。新合同第九条不属于无效条款，在签订合同之时，赛罕公司就尽到了提示注意义务，在该第九条以下划线的形式提示了白音通拉嘎注意，在补充协议的落款处也以下划线的形式提示说明，提示白音通拉嘎应仔细阅读条款。双方当事人的主体适格，内容真实，不属于合同法规定的免除责任条款，不存在白音通拉嘎说的无效情形。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人对于前后签订了两份《商品房买卖合同》及赛罕公司迟延交房的事实均予以认可。本案二审中的争议焦点为白音通拉嘎要求赛罕公司支付迟延交房违约金4448.57元有无事实和法律依据的问题。关于迟延交房违约金的计算问题，白音通拉嘎主张以2010年2月26日签订的《商品房买卖合同》（以下简称”旧合同”）中所约定的交房日期和违约责任为标准计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：”当事人协商一致，可以变更合同。”白音通拉嘎与赛罕公司于2015年1月28日第二次签订的《商品房买卖合同》（以下简称”新合同”）系双方当事人的真实意思表示，内容合法、形式有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，白音通拉嘎作为具备完全民事行为能力的民事主体，应仔细阅读合同的内容，并对其签字的行为后果有明确判断，故在白音通拉嘎并未举证证明新合同存在无效或可撤销的情形的情况下，本院对新合同的效力予以确认。新合同中并未对旧合同的效力予以延续，故对于双方当事人之间的权利义务关系的判定应以新合同约定的内容为依据，白音通拉嘎要求以旧合同内容计算迟延交房违约金的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决依照新合同的违约条款计算违约金并无不当，本院予以维持。综上，白音通拉嘎的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人白音通拉嘎负担。本判决为终审判决。审判长 吴铁刚审判员 苏 毅审判员 杨蔚堃二〇一六年二月十日书记员 唐 谣 来源：