（2014）碚法民初字第07336号

裁判日期: 2016-02-10

公开日期: 2016-06-29

案件名称

重庆超翔机械制造有限公司与杨雷、邓昌伟等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市北碚区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆超翔机械制造有限公司,杨雷,邓昌伟,黄开洋,重庆市北碚电镀厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十七条；《中华人民共和国环境影响评价法》：第二十二条第一款，第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

重庆市北碚区人民法院民事判决书（2014）碚法民初字第07336号原告重庆超翔机械制造有限公司。住所地重庆市北碚区歇马镇东风村升基湾。组织机构代码79587368-0。法定代表人徐钢，总经理。委托代理人罗仁栋，重庆瑞海律师事务所律师。委托代理人吕骏，重庆瑞海律师事务所律师。被告杨雷，男，汉族，1970年9月21日生，住重庆市北碚区。委托代理人何春润，重庆大新律师事务所律师。被告邓昌伟，男，汉族，1973年4月8日生，住重庆市北碚区。委托代理人何春润，重庆大新律师事务所律师。被告黄开洋，男，汉族，1952年10月22日生，住重庆市北碚区。被告重庆市北碚电镀厂。住所地重庆市北碚区大磨滩蒋家岩。组织机构代码20320147-8。法定代表人陈文，厂长。委托代理人黄开洋，男，汉族，1952年10月22日生，系该公司经理，住重庆市北碚区。原告重庆超翔机械制造有限公司（以下简称超翔公司）诉被告杨雷、邓昌伟、黄开洋、重庆市北碚电镀厂（以下简称北碚电镀厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告超翔公司的委托代理人罗仁栋、吕骏，被告杨雷、邓昌伟及其委托代理人何春润，被告黄开洋，被告北碚电镀厂的委托代理人黄开洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告超翔公司诉称：2013年6月1日，超翔公司与杨雷、邓昌伟签订《厂房租赁合同》，合同约定杨雷、邓昌伟将位于北碚区某某镇某某村某某的厂房（原北碚电镀厂大门内所有房屋及通道）约计6亩租赁给超翔公司作为生产场地使用。由于厂区内有电镀污泥等环保遗留问题，超翔公司不能办理环境影响评价文件（以下简称环评手续），故重庆市北碚区环境保护局（以下简称北碚区环保局）责令超翔公司停产。2013年8月15日，超翔公司与杨雷、邓昌伟签订《厂房租赁补充协议》，双方明确表示，因杨雷、邓昌伟出租的厂区内有各项环保遗留问题，导致《厂房租赁合同》无法执行，同意终止《厂房租赁合同》。按照《厂房租赁合同》的约定，租赁期间出租方应处理好房屋的各种遗留问题，因出租方的原因导致合同无法执行，由出租方赔偿原告全部损失。经查明，涉案厂区系由北碚电镀厂出租给黄开洋，黄开洋转租给杨雷、邓昌伟，而环保遗留问题系由北碚电镀厂所造成，故请求判决：一、杨雷、邓昌伟赔偿超翔公司经济损失412001.55元（其中含保证金20000元、设备搬运费28000元、设备安装费29381.55元、厂房改建费204620元、新厂房租赁费60000元、违约罚款70000元）；二、判令黄开洋、北碚电镀厂与杨雷、邓昌伟承担连带责任；三、诉讼费由四被告共同承担。被告杨雷、邓昌伟辩称：《厂房租赁合同》合法有效，现尚在履行之中，超翔公司并未起诉要求解除合同，故赔偿损失的诉讼请求不能成立。出租方仅仅是出租场地，拆除旧房、新建厂房、办理法定手续应当由超翔公司自行办理，故重庆市北碚区环保局要求超翔公司停产，是因为超翔公司没有办理环评手续及“三同时”手续。超翔公司作为北碚区某某镇的企业，应当了解当地的情况以及办厂所需的手续，环保局责令超翔公司停产后，超翔公司可以补办手续进行生产，租赁合同中没有约定承租方的生产手续由出租方办理。故请求驳回原告的诉讼请求。被告黄开洋、北碚电镀厂辩称：我们没有与超翔公司签订合同，因此超翔公司产生的损失与我们无关，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月1日，北碚电镀厂的职工黄开洋与杨雷、邓昌伟签订《租房合同》，载明：“一、甲方（黄开洋）将坐落在某某自建的厂房、办公楼及附属设备，占地大约9亩（附清单），租给乙方（杨雷、邓昌伟）使用。二、租房时间：2013年3月1日至2023年3月1日止。”此后北碚电镀厂对该合同的效力予以确认。2013年6月1日，杨雷、邓昌伟（甲方）与超翔公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，载明：“一、甲方自愿将位于某某厂房占地约6亩租赁给乙方作为生产场地使用。二、租赁期壹拾年，时间从2013年6月1日至2023年3月1日止……租赁期间甲方应协调好租赁场地周围的人员及房屋的各种遗留问题，保证乙方正常生产及生产生活用水排放、生产生活垃圾处置不受环保局及周边住家户的限制及干扰……因甲方原因（国家政策性、自然灾害除外）导致本合同签订且乙方入住后合同的无法执行或终止执行，乙方发生的如厂房修整、地面平整、水电设施、设备搬迁安装等费用，由甲方负责赔偿乙方全部损失。……四、由于租赁前甲方厂房、地面破旧基本无法使用，本合同签字生效后乙方有权拆除原建破旧房室及室顶，由乙方自筹资金整改。乙方自行发展生产，一切投入自筹，甲方不承担乙方经营中发生的一切债权、债务、责任和费用。”2013年6月5日，超翔公司向杨雷支付了合同保证金20000元。此后超翔公司向北碚区环保局申报办理环境影响评价文件未果，北碚区环保局于2014年5月19日出具说明一份，载明：“你单位申报的场地租赁改建项目，未提供重庆市企业投资项目备案证，及项目相关规划意见等资料，因此不予受理。”超翔公司于2013年6月3日与张登全签订《工程承包合同》，约定由张登全承包超翔公司的新厂房建设，超翔公司于2013年8月及7月向张登全支付了99999元，2013年8月3日张登全将北碚电镀厂现有的厂房一间翻修完毕，双方结算工程款为204620元，超翔公司至今未向张登全支付余款，庭审中，超翔公司举示了《工程承包合同》、《承包工程结算单》以及收条，拟证明该改建厂房的造价为204620元，杨雷、邓昌伟对该组证据不予认可，经本院释明后，双方均拒绝申请对该改建厂房的造价进行评估。超翔公司改建该厂房未向北碚区规划局等部门办理审批手续。2013年8月6日，超翔公司与杨发富签订了《设备搬运协议》，约定由杨发富将超翔公司的机器设备搬至北碚电镀厂区内，超翔公司向杨发富支付了搬运费13000元。超翔公司向设备安装人员发放了工资共计29381.55元。2013年8月13日，北碚区环保局到超翔公司处查看现场，向超翔公司出具了《环境保护现场监察记录单》，载明：“该企业位于北碚区某某镇某某村（原北碚电镀厂内），从事精加工生产，于2013年6月在此地修建厂房。现场检查，该企业正在修建厂房，但未办理环评三同时手续。处理意见：立即停止建设，在未完善环评三同时手续前禁止擅自开工建设并投产。”超翔公司法定代表人徐钢在该记录单上签字确认。2013年8月15日，杨雷、邓昌伟（甲方）与超翔公司（乙方）签订《厂房租赁补充协议》，载明：“……由于甲方厂区内有严重重金属环境超标的废水、污泥未处理且未办理环评手续等环保遗留问题，现北碚区环保局责令乙方停止生产，导致本合同无法执行。为了减少乙方的停产损失，甲方提出乙方同意先搬出已安装的设备及附属设施，后续问题待双方协商后处理。”超翔公司于2013年8月20日与杨发富签订了《设备搬回协议》，约定由杨发富将超翔公司的机器设备从北碚电镀厂区内搬至沙坪坝区，超翔公司向杨发富支付了搬运费15000元。因超翔公司不能按时投产向其他单位供货而构成违约，被其他单位处以违约罚款共计70000元。黄开洋于2013年9月16日将厂区内的电镀污泥清理完毕，北碚区环保局于2013年10月31日到现场查看并予以确认。2014年5月5日，超翔公司与傅毅签订厂房租赁合同，约定由超翔公司租用歇马平桥卫星地的厂房，超翔公司向傅毅支付了租金60000元。2014年10月27日，超翔公司起诉至本院，要求四被告支付保证金、设备搬运费、设备安装费、厂房改建费、新厂房租赁费、违约罚款共计412001.55元。另查明，北碚电镀厂的厂房至今未办理产权证及建设规划许可证。本案在审理过程中，本院于2014年12月16日上午10点询问了2013年8月13日到超翔公司处查看现场的北碚区环保局固废管理科工作人员，该工作人员陈述当时责令超翔公司停产的原因不是因为厂区内有电镀污泥，是因为超翔公司没有办理环评及三同时手续，且不清楚厂区内的电镀污泥是否能导致超翔公司无法办理环评手续。本院遂于2014年12月16日下午3点询问了北碚区环保局总量环评科工作人员，该工作人员陈述超翔公司未向北碚区环保局申报过环评手续，且环评手续通过后才能办理三同时手续，因超翔公司未申报过，故不清楚厂区内的电镀污泥能否影响超翔公司办理环评手续。本院于2015年8月在北碚区经济和信息化委员会、歇马镇经济发展办公室、歇马镇国土所、北碚区农房所、北碚区工商局均未查到北碚电镀厂厂房的相关手续，本院又于2015年10月、11月期间，就北碚电镀厂的厂房是否属于违法建筑询问了北碚区违法用地和违法建筑整治工作领导小组办公室、重庆市规划局北碚区分局、北碚区城乡建设委员会、北碚区国土资源管理分局，上述行政机关均无法作出该认定。上述事实，有《租房合同》、《厂房租赁合同》、《工程承包合同》、《承包工程结算单》、《环境保护现场监察记录单》、《厂房租赁补充协议》、《设备搬运协议》、《设备搬回协议》、《处罚通知》、收条、询问笔录、函、汇款凭证以及当事人在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，依据《厂房租赁合同》，标的物不仅仅包含厂房，还包含厂区内的土地及附属设施，且北碚电镀厂自1979年起开办，虽然厂房没有办理相关手续，但由于其历史渊源久远，且相关行政机关均无法认定其违法，该厂房的存在已具有合理性，综上，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定《厂房租赁合同》系无效合同，应当适用合同法中有关租赁合同的规定，该合同是当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。关于《厂房租赁合同》是否已经解除的问题，《厂房租赁补充协议》中双方已经明确原租赁合同已无法履行，且由超翔公司搬出机器设备，故可视为双方已经合议解除了原租赁合同。关于北碚电镀厂、黄开洋是否应当承担连带责任的问题，本院认为，本案系合同纠纷，签订《厂房租赁合同》的当事人系超翔公司与杨雷、邓昌伟，北碚电镀厂、黄开洋并非争议合同的当事人，故超翔公司要求北碚电镀厂、黄开洋承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予认可。关于改建厂房工程造价的问题，虽然超翔公司举示了工程承包合同和收条、承包工程结算单，但该组证据尚不足以证明该改建厂房的造价为204620元，经本院释明后超翔公司拒绝申请进行造价评估，故本院对原告主张的改建厂房的造价为204620元这一事实不予认可。依据庭审查明的情况，杨雷、邓昌伟已经将整个厂区交付给了超翔公司，如约履行了合同义务，合同未能继续履行的主要原因是由于原告未办理环评手续，对其要求杨雷、邓昌伟返还保证金、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。改建厂房所支付的99999元，虽然由于合同未能履行的原因在原告，但被告亦因改建厂房获得了利益，故依据公平原则，本院酌定杨雷、邓昌伟补偿超翔公司40%即40000元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《重庆市环境保护管理条例》第二十条之规定，判决如下：一、由被告杨雷、邓昌伟于本判决生效之日起五日内补偿原告重庆超翔机械制造有限公司40000元。二、驳回原告重庆超翔机械制造有限公司对被告黄开洋、重庆市北碚电镀厂的诉讼请求。三、驳回原告重庆超翔机械制造有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7480元，由原告重庆超翔机械制造有限公司负担6730，由被告杨雷、邓昌伟负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　刘亚堃人民陪审员　　刘万忠人民陪审员　　赖正灵二〇一六年二月十日书　记　员　　刘丽娟关注公众号“”