（2015）蒙民一初字第04450号
裁判日期: 2016-02-10
公开日期: 2016-03-28
案件名称
李利与安徽腾巍置业有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
蒙城县人民法院
所属地区
蒙城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李利,安徽腾巍置业有限公司,安徽蒙城农村商业银行股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第二十四条，第二十五条第一款
全文
安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民一初字第04450号原告：李利，男，1986年2月9日出生，汉族，住安徽省蒙城县庄周办事处。委托代理人：戚守民，安徽贾建国律师事务所律师。被告：安徽腾巍置业有限公司，住所地蒙城县。法定代表人：杨亚涛，该公司董事长。委托代理人：邓睿，安徽淮中律师事务所律师。第三人：安徽蒙城农村商业银行股份有限公司，住所地蒙城县新城区。法定代表人：杨春书，该公司董事长。委托代理人：王茂，公司员工。委托代理人：王会永，安徽文奇律师事务所律师。原告李利诉被告安徽腾巍置业有限公司、第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年12月25日诉讼到院。本院受理后，依法由审判员邸建适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告李利及其委托代理人戚守民、被告安徽腾巍置业有限公司的委托代理人邓睿、第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司的委托代理人王、王会永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李利诉称：2014年10月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的座落于蒙城县城南腾巍.天御一品第30#（幢）3单元607室房屋一套，建筑面积共102.65平方米，房屋总价484938元。合同签订后，原告依约支付了首付款人民币145938元，与第三人签订了按揭款合同，贷款总额度为人民币33900.00元，并按月支付按揭贷款及利息。同时，原、被告合同约定：被告应当于2015年10月30日前向原告交付房屋，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。现被告已超过约定交房时间50余天，原告多次与被告协商交涉解除合同，但协商未能有效解决问题。无奈，诉之法律。请求：1、人民法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款人民币145938.00元和向第三人支付的按揭款本金（以向银行交付的实际数额为准），并支付以上款项的利息（自2014年10月10日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；2、解除原告与第三人签订的借款合同，由被告向第三人支付合同解除后剩余银行贷款本金及利息；由被告承担原告银行按揭贷款利息损失（以原告实际交付数额计算）；3、判决被告向原告支付违约金人民币9698.76元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告李利为支持自己的诉请，举证如下：证据1：原告身份证复印件，证明内容：原告诉讼主体资格。证据2：商品房买卖合同、首付款收据、登记费收据，证明内容：第一、原、被告于2014年10月3日签订商品房买卖合同；被告逾期交房已根本违约；第二、按照《商品房买卖合同》第八条约定涉案商品房交房日期为2015年10月30日；第三、按照《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并可要求退还“全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”；第四、原告已依约支付首付款人民币145938.00元、支付房屋登记费160元。证据3：银行按揭贷款协议书、借款借据、个人住房贷款还款情况说明及银行对账单，证明内容：第一，涉案房屋为按揭房；第二、在借款合同中，原告和第三人为借款合同当事人，被告为担保人；第三、本案所涉房屋贷款金额为人民币3390000.00元；第四、截止到2016年1月对应还款日，原告已支付银行按揭贷款本金17090.85元，利息28290.80，本息合计为45381.65元，上述本息被告应依法返还给原告。被告安徽腾巍置业有限公司辩称：原告的部分诉请不应得到支持，被告同意解除合同，原告共缴纳首付款及按揭款共计191319.65元，依据商品房预售合同第九条第二款约定若原告与被告解除合同应当按照买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。被告安徽腾巍置业有限公司举证如下：1、营业执照复印件，证明：被告的诉讼主体资格；2、还款明细，证明：原告共缴纳首付款及按揭款共计191319.65元；3、商品房预售合同，证明：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并可要求退还“全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司辩称：一、原告起诉第三人要求解除借款合同、抵押合同无事实及法律依据，商品房买卖合同和借款合同之间不是同一法律关系；二、借款合同第19条明确约定，借款人与售房人发生任何纠纷均不能拒绝履行还款义务，同时还约定原告与售房人合同被确认无效或解除仍然不影响借款合同的效力，原告应履行还款义务。驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司举证如下：1、原告的身份证复印件、婚姻登记证明复印件、收入证明复印件，证明：原告符合很轻按揭贷款的一般条件；2、原告申请贷款行的谈话记录复印件、诚信保证书复印件，证明：原告为购房申请贷款33.9万元，并保证提供材料真实；3、原告个人征信业务报告复印件，证明：原告授权农商行提供个人信息和信用情况；4、原告的购房备案确认单复印件，证明：原告已付购房首付款，购房已经确认，符合贷款条件；5、原告2014年10月3日签订购房合同复印件，证明：原告与被告商品房合同已签订；6、个人住房借款合同复印件，证明：原告与第三人签订借款合同，借款金额33.9万元，保证人为腾巍置业有限公司；7、抵押预告登记证书复印件，证明：已办理预登记，权利人为第三人；8、贷方记账凭证复印件，证明：贷款人（第三人）已履行合同义务。经庭审质证，被告安徽腾巍置业有限公司对原告举证1无异议；证据2无异议，该证据可证明违约金应当依据已付房款的2%支付，其中房屋登记费160元不应包含在内；证据3无异议，该证据可证明原告购买商品房并未全款支付，仅支付本金17090.85，利息28290.8元及首付款145938元，共支付191319.65元，应当依据191319.65元的2%支付违约金。第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司对原告举证1-2无异议；证据3的真实性无异议，但与第三人无关，需要说明的是借款合同第19条约定借款人与售房人发生任何纠纷均不能拒绝履行还款义务，同时还约定原告与售房人合同被确认无效或解除仍然不影响借款合同的效力，原告应履行还款义务。原告对被告安徽腾巍置业有限公司举证均无异议，但应该说明的是合同解除原告有权依法要求赔偿损失，另外被告已经全额收取房款，原告与第三人形成的借款合同该款项直接交付给被告，应视为原告全额付款，计算违约金的依据应该是总价款。第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司对被告安徽腾巍置业有限公司举证均无异议。原告李利、被告安徽腾巍置业有限公司对第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司的举证均无异议经审核，本院对原、被告、第三人所举证据均予以认证。约定原告购买被告开发的合同签订后，原告依约支付了首付款人民币145938元，与第三人签订了按揭款合同，贷款总额度为人民币33900.00元，并按月支付按揭贷款及利息。同时，原、被告合同约定：被告应当于2015年10月30日前向原告交付房屋，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。经审理查明：2014年10月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发、销售的座落于蒙城县城南腾巍.天御一品第30#（幢）3单元607室房屋一套，建筑面积共102.65平方米，房屋总价484938元，原告支付首付款145938元。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当于2015年10月30日前向原告交付房屋；第九条约定：如逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。2014年10月10日，李利、安徽腾巍置业有限公司、安徽蒙城农村商业银行股份有限公司签订《个人住房借款合同》：李利以其购买的天御一品32#607房屋抵押，从安徽蒙城农村商业银行股份有限公司借款339000元，借款期限为2014年10月10日至2029年10月10日，安徽腾巍置业有限公司是保证人。《个人住房借款合同》签订后，安徽蒙城农村商业银行股份有限公司按照合同约定将339000元打入安徽腾巍置业有限公司的账户，李利按照合同约定逐月分期偿还借款本息，至2016年1月10日，李利共还本金17090.85元，利息28290.80元，合计45381.65元，尚下欠按揭贷款本金为321909.15元。被告至今未交房。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，原告与第三人签订的个人住房借款合同均合法有效。在原、被告签订的合同中明确约定，2015年10月30日前被告向原告交付房屋，逾期交付30日买受人有权解除合同，被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同，要求被告返还已付购房款。本院对原告主张解除商品房买卖合同，被告返还购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金及按照合同约定支付已付房款2%的违约金的诉讼请求，本院予以支持。因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，致使个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除其与第三人签订的个人住房借款合同，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此原告要求被告将其剩余银行贷款余额支付第三人的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李利与被告安徽腾巍置业有限公司签订的商品房买卖合同；被告安徽腾巍置业有限公司支付原告李利违约金人民币9698.76元。二、解除原告李利与第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司签订的个人住房借款合同。三、被告安徽腾巍置业有限公司返还原告李利购房款及已支付的按揭贷款本息计款191319.65元。四、被告安徽腾巍置业有限公司代替原告李利向第三人安徽蒙城农村商业银行股份有限公司偿还尚欠的贷款本金321909.15元及利息。五、以上各项给付义务，于本判决生效后十日内履行。六、驳回原告李利的其他诉讼请求。以上三、四项计算时间截止至2016年1月10日，以后交付的，按实际发生的数额计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3412元，减半收取1706元，由被告安徽腾巍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于亳州市中级人民法院。审判员 邸 建二〇一六年二月十日书记员 李慧慧附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 关注公众号“”