（2016）宁0302民初3496号

裁判日期: 2016-02-10

公开日期: 2018-05-28

案件名称

胡金生与宁夏金海置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

吴忠市利通区人民法院

所属地区

吴忠市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡金生,宁夏金海置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院p t ; ” > 民事判决书（2016）宁0302民初3496号原告：胡金生，女，1958年1月7日出生，汉族，高中文化，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：高克俭，男，1957年10月12日出生，汉族，大专文化，住宁夏回族自治区吴忠市，系原告丈夫，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴秀峰，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：宁夏金海置业有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区文化街滨河大道交汇处。法定代表人：王锐，系该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，系该公司职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：贾素文，系该公司职员，特别授权代理。原告胡金生与被告宁夏金海置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月7日在本院进行了公开开庭审理，原告胡金生的委托诉讼代理人高克俭、吴秀峰，被告宁夏金海置业有限公司的委托诉讼代理人强瑞、贾素文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的三份《商品房买卖合同》；2.被告退付原告购房款876784.10元；3.被告赔偿因违约给原告造成的经济损失115700元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月31日，原告与被告签订《楼宇认购书》，订购了被告三套商铺。原告按照约定交付了定金及首付款。2015年6月9日，原告与被告签订了正式的商品房买卖合同，原告按照约定分期共向被告交付房款876784.10元，但被告未按合同约定在2015年10月31日前向原告交付房屋。原告多次催促，被告均推托不理。后原告提出解除合同，被告也同意，但迟迟不给原告退房款。为此，原告提起诉讼。被告辩称，1.双方签订的商品房买卖合同第六条约定，买受人应于2015年11月30日支付3套涉案房屋的剩余款项，共计374808元，而原告始终未支付此款项，严重违反合同约定，被告有权不交付房屋。合同补充协议第四条约定，买受人逾期180天未全额支付房款的，出卖人有权单方解除本合同，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有；2.依据合同补充协议第十五条第四款规定：按本合同约定或法律规定，买受人可以行使合同解除权的应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃对该项合同的解除权，原告未在合同约定的期限内行使合同解除权视为放弃该项权利。且合同法第九十六条规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。可见，依法享有提起诉讼的应当是被解除合同的一方，而非要求解除合同的一方，因此本案原告无权请求法庭解除合同。综上，原告行使合同解除权不符合合同约定，被告不同意解除合同及退还房款及赔偿经济损失，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张提交以下证据：证据一、《楼宇认购书》6份（原件），以证明2015年5月31日、2015年6月9日，原告与被告签订了购买三套房屋的六份认购书，原告向被告交纳了三套房屋的定金共15万元。证据二、《商品房买卖合同》3份（原件），以证明：2015年6月9日，双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于吴忠市利通区”吴忠恒大名都”商业及恒大剧场处的211号、212号、213号商业房，房款分别为413111元、576575元和259675��，合同约定交房时间为2015年10月31日。证据三、收据10张（原件），以证明：原告共向被告交付211号商业房房款289902.80元（包括维修基金725.08元）、交付212号商业房房款404643.50元（包括维修基金1040.50元）、交付213号商业房房款798880.80元（包括维修基金464.5元）。证据四、机��贷款利息传票及贷款余额明细查询单各1张（原件），以证明：2015年8月18日，原告向吴忠市黄河村镇银行股份有限公司借款30万元，用于向被告交付房款，该笔借款月利率为9.295700‰，30万元产生的利息为33464.53元。另外，2015年6月9日原告向被告交付的15万元购房定金及第一笔购房款289902.80元是向个人借款，月利息为2分。证据五、1.房屋租赁合同1份；2.收条2张（原件），以证明2015年10月25日，原告为缓解借款压力将订购的212号商业房租赁给马吉山，年租金为2万元，由于被告没能按照合同约定的时间给原告交付房屋，致使原��无法向马吉山交房，为此原告向马吉山退还了2万元定金，并赔偿违约金2万元。证据六、吴忠恒大名都项目申请表1份（复印件），以证明：由于被告没能按照合同约定的时间交房，原告多次与被告协商退房。2016年5月15日，被告售楼部潘经理让原告填写了这张退房申请表。��据七、视听资料1份（光盘1张），以证明：原告多次提出退还房款，被告也同意，但迟迟不给原告退款，2016年6月16日原告丈夫高克俭又找到被告售楼部潘经理，录音中潘经理认可同意退还房款并让原告填写了退款申请书。证据八、中国农业银行汇款凭证5张（原件），结合证据四证明原告向被告支付的房款是原告向银行借款支付的。证据九、消防验收通知书1份，以证明：吴忠市公安消防支队在2016年4月15日对原告所购买的房屋及其他建筑才下发了建设工程消防验收意见书，从而证明在2016年4月15日涉案房屋还没有竣工验收，不存在被告向原告发出收房通知的事实，2015年11月4日被告通过邮政局快递所发的收房通知是做的假证，原告没有在该特快专递上签字。被告为支持其辩解提交了以下证据:证据一、《商品房买卖合同》3份（原件），以证明：原告未在合同约定期限内支付房屋剩余款项，依据合同第六条及补充协议第四条约定，被告有权不交付房屋；且依据合同补充协议第十五条第四款的约定，原告请求解除合同不符合合同约定。证据二、1.2016年1月11日《催缴款通知单》1份；2.2016年1月14日EMS邮递单3份及2016年10月23日《催缴款通知书》1份；3.2016年10月27日EMS邮递��1份，以证明经被告多次催告，原告仍未支付3套涉案房屋剩余款项，依据合同约定，被告有权不交付房屋，且无需承担任何违约责任。证据三、邮政特快专递单3份（原件）及原告签收的复印件，以证明被告于2015年11月4日向原告发出交房通知书，依照合同约定，被告在未超过180天交房的情况下，原告不享有合同解除权。经当事人当庭举证、质证，本院依据证据认证规则及本案案情对原、被告的证据认证如下：一、原告的证据一、证据二、证据三，被告无异议，且能够证明本案的基本事实，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。原告的证据四中的借款人为高鹏非原告本人，且该证据与原告的证明目的无直接的关联性，故本院对该证据的证明效力不予认定。原告的证据五，被告不认可，且原告在未收到房屋的情况下与他人签订合同，造成的损失应当自行承担。原告的证据六、证据七能够相互印证证明原告陈述的事实，故本院对其证明效力予以认定。原告的证据八，不能证明原告是从银行借款用于支付房款的事实，故本院对原告的证明目的不予认定。原告的证据九能够证实原告所要证明的问题，本院予以确认。二、被告的证据一，��原告的证据二相同，故本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，但对被告的证明观点不予采纳。被告的证据二、证据三，是被告按照原告登记在认购书中的通讯地址向原告邮寄的相关通知书，故本院对其真实性予以确认，但对被告阐述的证明观点不予采纳。本院认定的基本事实：2015年5月31日，原告与被告签订三份《楼宇认购书》，原告订购了被告”吴忠恒大名都”商业及恒大剧场的211号、212号、213号商业房三套，211号房屋建筑面积72.58平方米，单价为5691.80元，总价为413111元；212号��屋建筑面积104.08平方米，单价为5539.73元，总价为576575元；213号房屋建筑面积46.45平方米，单价为5590.42元，总价为259675元，以上三套房屋价款共计1249361元。签订当日，原告向被告交付了15万元定金，每套房屋5万元。2015年6月9日，原告与被告又签订了三份《楼宇认购书》，内容与前三份相同。认购书中约定支付首付款的同时签署《商品房买卖合同》，同时约定双方的联络方式以认购书中所载明的电话、通讯地址为准，原告在认购书中登记的通讯地址为吴忠河（和）府24#-1-101，电话为186XX****XX。2015年6月9日，原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，合同中约定的房屋价款、面积与认购书中的相同。211号房屋的合同约定：买受人于2015年6月4日前付清首付款123933元（含定金），于2015年6月30日前付清165244元，于2015年11月30日前付清余款123934元；212号房屋的合同约定：买受人于2015年6月4日前付清首付款172973元（含定金），于2015年6月30日前付清230630元，于2015年11月30日前付清余款172972元；213号房屋的合同约定：买受人于2015年6月4日前付清首付款77903元（含定金），于2015年6月30日前付清103870元，于2015年11月30日前付清余款77902元。三份《商品房买卖合同》中对交付房屋及违约责任均约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期超过180日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付房款，并按已付房款的1%支付违约金。��受人逾期付款在180日之内的，自应付款之日按日万分之一支付逾期付款的违约金。另外，合同补充协议第十五条第四款约定，按本合同约定或法律规定，买受人可以行使合同解除权的应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃对该项合同的解除权。原告在签署《商品房买卖合同》的当日即在2015年6月9日按照上述合同约定数额向被告支付了三套房屋的首付款及维修基金（211号房屋的维修基金为725.80元，212号房屋的维修基金为1040.80元，213号房屋的维修基金为464.50元）。之后，原告于2015年8月18日付212号房屋房款230630元，付213号房屋房款64370元；于2015年8月22日付211号房屋房款165244元，付213号房屋房款39500元。以上原告交清了三套房屋的首付款及第二期应付房款共计874553元及维修基金2231.10元，合计876784.10元。2015年10月31日，被告未向原告交付房屋。2015年11月4日，被告按照原告登记在认购书中的通讯地址以邮寄快递方式向原告送达”收楼通知书”。2016年4月14日，吴忠市公安消防支队对被告申报的包括涉案房屋在内的建筑房屋进行消防验收后出具了建设工程消防验收意见书，评定申报的建筑工程消防工程验收合格。之后，被告也未向原告交付房屋，原告亦未向被告再支付过房款。2016年5月，原告向被告提出退还房款，被告未退还，原告诉诸本院。本院认为，一、原、被告双方签订的《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效协议，依法受法律保护。当事人应当严格按照合同约定全面履行义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中虽约定交付首付款的时间为2015年6月4日，但认购书中同时约定”支付首付款的同时签署《商品房买卖合同》”，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年6月9日，且原告在2015年6月9日交清了首付款，故应当认定原告按约定时间付清了首付款（包括定金）。原告虽在2015年8月18日、8月22日才付清了第二期房款，迟延履行了合同义务，但原告足额付清了第二期房款，被告收取房款的合同目的最终也得以实现，故原告不构成根本违约。二、被告在2015年10月31日未能向原告交付房屋，违反出卖人的主要合同义务，构成根本违约。且合同约定原告交付第三期房款时间为2015年11月30日，原告在被告未交付房屋的情况下依法享有先履行抗辩权，故原告未交付第三期房款不构成违约。被告虽在2015年11月4日向原告邮寄了”收楼通知书”，但被告作为出卖方应当将经验收合格符合交付条件的房屋交付买受人。然而，根据吴忠市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，涉案房屋在2016年4月14日才通过了消防工程验收，即在2016年4月14日前被告交付的房屋为未经验收合格的房屋。故被告称在2015年11月4日向原告交付房屋，显然违背诚实信用原则和合同约定。三、《商品房买卖合同》及补充协议中约定，逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同，买受人行使合同解除权应在解除情形发生之日起30日内行使。根据原告提供的吴忠恒大名都项目申请表及原告与被告售楼部潘经理的对话录音资料，可以证实原告在2016年5月已向被告提出退房申请，即原告向被告提出了解除合同的申请，原告行使解除合同权的期限符合上述合同约定。因此，双方签订的《商品房买卖合同》在原告提出退房申请时已解除。故原告向本院提出依法解除合同的诉讼请求已无法律意义。被告不同意解除合同，对原告解除合同有异议，但在原告提出退房申请后的三个月内未向法院提起诉讼，故被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。四、原告要求被告赔偿损失115700元，但无证据支持或证据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》中约定的出卖人承担的逾期交房违约金（按已付房款的1%）和买受人逾期付款承担的违约金（按未付房款的日万分之一）的计算方法，显失公平，违背公平原则，本院根据本案案情判定被告应当按照中国人民银行同期贷款利率承担已付房款自2015年10月31日交房之日至本判决履行之日的利息损失。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏金海置业有限公司返还原告胡金生购房款876784.10元；二、被告宁夏金海置业有限公司按照中国人民银行同期贷款利率向原告胡金生承担购房款876784.10元自2015年10月31日至本判决履行之日的利息损失；三、驳回原告胡金生的其他诉讼请求。上述一、二项，限被告宁夏金海置业有限公司于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13724元，由原告胡金生负担632元，由被告宁夏金海置业有限公司负担13092元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长贾淑玲人民陪审员郝小玲人民陪审员石平二〇一七年二月十日书记员肖勇来源：百度“”