（2015）文民一初字第1050号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-10-17
案件名称
刘秀茹、李国亮等与安阳市方州房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市文峰区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘秀茹,李国亮,安阳市方州房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民一初字第1050号原告刘秀茹，女，1966年2月1日出生，汉族。原告李国亮，男，1965年2月8日出生，汉族，系原告刘秀茹丈夫。二原告共同委托代理人安防修、马爱民，河南万昆律师事务所律师。被告安阳市方州房地产开发有限责任公司。法定代表人杨顺清，职务总经理。委托代理人祝卫青、王瑞庆，河南大创律师事务所律师。原告刘秀茹、李国亮诉被告安阳市方州房地产开发有限责任公司（以下简称方州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘秀茹、李国亮共同委托代理人安防修、马爱民，被告方州公司委托代理人祝卫青、王瑞庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀茹、李国亮诉称，2010年11月4日，原告与被告方州公司签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的安阳市文峰区人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆三号楼一单元1901室住宅一套，房屋销售价格共计474877元。合同第八条约定，被告应于2011年6月30日前将房屋交付给原告；第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但未约定违约金的支付。根据法律规定，合同没有约定违约金的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告入住后，时至今日由于被告的原因，原告的房产至今未能办理权属登记。合同附件四的补充协议第二条约定，天然气、暖气初装费需由买受人承担。原告不交纳两气初装费等费用，被告就不给原告钥匙。原告迫于无奈只好先交纳了两气初装费领了钥匙。安阳市安政（2008）65号文件明确规定：房产开发企业在2008年10月1日后办理《建筑工程规划许可证》的，由房产开发企业交纳城市基础设施配套费，个人不再单独交纳天然气、暖气初装费。被告的做法违反该强制性规定，该协议属于无效合同条款，被告应当返还原告交纳的天然气初装费2870元，暖气初装费18303元。故要求法院判决：1、要求被告支付原告自法院收到本诉状之日前两年起直至原告取得房屋权属登记证书之日止的逾期取得房屋权属证书违约金（474877×0.3‰×730日，暂计为103998元）；2、要求被告返还多收取的天然气初装费2870元和暖气初装费18303元；3、本案诉讼费由被告承担。被告方州公司辩称，被告已经履行了开发企业办证的全部义务，原告没有取得房地产权属证书，是因原告在起诉前从未向房管局部门申请过办理房地产权属证书，也没有向被告要求过协助办理房地产权属证书。被告只有协助原告办理权属证书时提供相关资料的义务，而被告已经履行了法律规定的向产权机关提供的权属登记的全部资料。安阳市房管部门要求必须交齐整栋楼的全部维修资金后才能办理整栋楼的公产证，业主未交纳维修资金也是造成房产证无法办理的原因。原告交纳双气费是在履行协议约定，双方签订合同是在双方真实意思表示的情况下自愿签订，并且已经过房管局备案登记，合同已经实际履行，不存在任何强制及逼迫的情形。安阳市安政（2008）65号文件不属于强制性规定，不应认定合同无效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月4日，原告与被告方州公司签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的安阳市文峰区人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆三号楼一单元1901室住宅一套，面积166.39平方米。合同主要内容为：第六条、总房款人民币474877元，首付144877元，申请商业贷款33万元，买受人自合同签订之日起30日内办理完毕贷款手续；第八条、出卖人应于2011年6月30日前将房屋交付给买受人使用；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按照下列条款处理：买受人不退房，出卖人按付房款价的X%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第二条约定，天然气暖气，初装费由买受人承担。购房房款474877元，原告于2010年10月11日交纳首付144877元，2011年1月3日交纳余款33万元。2012年1月17日，原告向被告交纳天然气初装费2870元，暖气初装费18303元，房屋维修基金9983元。合同签订后，被告如约交房，但至今未办理房屋产权证。被告提交（2015）安中民一终字第497号民事判决书，称被告收取二原告天然气、暖气费用并无不当。上述事实，有原告提供的商品房预售合同、双气缴费单据、房屋维修基金缴费单据；被告提供的收款收据、中国银行零售贷款借据、建设用地使用证书、建设工程规划许可证、3号楼建筑工程施工许可证、3号楼竣工验收备案证书、3号楼商品房预售许可证、上城公馆平面图、房屋测量报告、房产交易中心房产登记一次性告知单、（2015）安中民一终字第497号民事判决书、证人证言以及原、被告当庭陈述予以证实，以上所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，原告依据的安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套征收管理办法》，并非法律和行政法规，违反上述《管理办法》，并不必然导致合同无效；原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同行使权利，履行义务；原、被告就暖气、天然气达成的约定，不违反法律强制性规定，现原告主张被告返还其交纳的暖气初装费和天然气初装费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告应于涉案房产交付日即2011年6月30日后的60日内，即2011年8月30日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；被告提供的证据均不能证明其已将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，应承担违约责任；因双方对迟延办证未约定违约金，依据相关规定，出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，因出卖人的原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应按照合同约定承担违约责任，合同未约定违约责任的，可参照年利率6%标准确定，故违约金应按照购房款474877元的年利率6%计算自2013年6月23日至本判决限定的履行期限届满之日止。被告辩称迟延办证的原因是由于原告未向房产局提出申请、有部分业主未交纳房屋维修基金所致，根据合同约定办理涉案房产证的手续应由被告完成，即使需要原告进行配合，被告亦应尽到合理的告知义务，被告不能证明其已尽到了对原告协助办证的合理告知义务，且原告已交纳了房屋维修基金，故被告该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安阳市方州房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘秀茹、李国亮支付违约金，按照购房款474877元的年利率6%计算自2013年6月23日至本判决限定的履行期限届满之日止；二、驳回原告刘秀茹、李国亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2803元，财产保全申请费1170元，诉讼费共计3973元，由原告刘秀茹、李国亮负担595元，被告安阳市方州房地产开发有限责任公司负担3378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 孙莉莉审 判 员 王 飞审 判 员 李 雪二〇一六年二月一日代理书记员 卢 旭 微信公众号“”