（2015）杭滨民初字第1457号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-26
案件名称
郝以幸与杨成一房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝以幸,杨成一
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第1457号原告（反诉被告）郝以幸。委托代理人（特别授权）侯志会，施飞军，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）杨成一。委托代理人（特别授权）杨甜、龚俊锋，浙江西湖律师事务所律师。本院于2015年8月24日立案受理原告（反诉被告）郝以幸诉被告（反诉原告）杨成一房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2015年11月9日适用普通程序进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）郝以幸的委托代理人侯志会、施飞军及被告（反诉原告）杨成一的委托代理人杨甜、龚俊锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郝以幸诉称：2015年4月12日，原签订了《转让协议》，约定被告（反诉原告）将其位于滨江区长河街道星光国际广场1号楼114-2号，由其经营的杭州滨江雅悦快餐店的经营权等转让给原告（反诉被告），转让费用为50万元。同时约定，由被告（反诉原告）协助负责原告（反诉被告）办理税务登记、营业执照、卫生许可证等证件变更手续，若被告（反诉原告）未在约定的60个工作日期限内完成以上手续，则视同被告（反诉原告）违约，被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）已付全部款项，并按订金数额支付违约金。2015年4月12日《转让协议》签订当天，原告（反诉被告）先行支付了转让费5万元给被告（反诉原告）。27日，原告（反诉被告）通过银行转账又支付了40万元转让费给被告（反诉原告）。后因被告（反诉原告）承诺的为原告（反诉被告）办理营业执照等证照迟迟无法办出，导致原告（反诉被告）经营的快餐店无法正常开业，致使原告（反诉被告）的合同目的至今无法实现，故具状起诉，并恳请法院判令：1、判令解除郝以幸与杨成一于2015年4月12日签署的《转让协议》。2、判令杨成一返还郝以幸已支付的转让款450000元。3、判令杨成一支付双方约定的违约金50000元。4、判令杨成一承担《转让协议》签订后60个工作日即2015年7月8日之后的房屋使用费用66801.2元（按照日租金1452.2元折算，现暂计至起诉日）。5、判令杨成一承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）杨成一辩称并反诉称：1、本案是店铺经营权的转让关系，本案是店铺转让不是店铺转租，是经营权的转让。2、办证义务在于原告（反诉被告），被告（反诉原告）仅仅是协助的义务，被告（反诉原告）已经完成转让合同的主义务，被告（反诉原告）已经将原店铺的营业执照等注销，被告（反诉原告）从未承诺为原告（反诉被告）办理营业执照。原告（反诉被告）的全部诉请没有事实依据，请求法庭驳回。2015年4月12日，被告（反诉原告）和原告（反诉被告）签订了关于杭州滨江雅悦快餐店的转让协议，被告（反诉原告）将该店铺的经营权转让给原告（反诉被告），转让费用合计50万元。合同签订后，被告（反诉原告）即按约将所有店内经营设备及物资交付原告（反诉被告），亦将其中的主要转让设备制作了清单并签字交付原告（反诉被告）。原告（反诉被告）于合同签订之日支付了5万元定金。4月27日，被告（反诉原告）与转让店铺的房屋所有权人——浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司解除了转让店铺的房屋使用合同。同日，被告（反诉原告）又按约积极促成了原告（反诉被告）和转让店铺的房屋所有权人——浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司签订了房屋使用合同。原告（反诉被告）亦按约支付了40万元转让费。嗣后，被告（反诉原告）为配合原告（反诉被告）办理工商营业执照等经营证件，将原店铺的个体工商户营业证照、餐饮服务许可证等经营证照一一注销。此后，原告（反诉被告）亦通过了环评，并向杭州市滨江市场监督管理局申请办理了新的餐饮服务许可证。然剩余的5万元尾款，原告（反诉被告）却并未按约在4月27日起30个工作日支付，被告（反诉原告）多次催促，原告（反诉被告）一直以工商营业执照等证照尚未办妥为由推脱。被告（反诉原告）认为自己将合法经营的店铺转让和交付给原告（反诉被告），并积极协助原告（反诉被告）和店铺的房屋所有权人签订了房屋使用合同，同时为配合原告（反诉被告）办理相关经营证照注销了原个体工商户的相关证照，已经完成了合同约定的全部义务。原告（反诉被告）迟延支付尾款的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，故为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，反诉请求：1、判令郝以幸立即支付杨成一50000元；2、判令郝以幸支付违约金50000元；3、本案的全部诉讼费用由郝以幸承担。原告（反诉被告）针对反诉辩称：被告（反诉原告）称其转让的是经营权没有异议，本案约定的协助办证义务，被告（反诉原告）至今没有履行完毕，显然违反了转让经营权的约定。而且，无法履行完毕的原因在于被告（反诉原告）提供的资料与本案事实不符，即协议约定的转让坐落位置是没有门牌××，被告（反诉原告）转让的证照营业执照却是114号，显然是两个位置。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、《转让协议》，证明1、双方在2015年4月12日签订转让商铺经营权协议的事实；2、若因甲方即被告（反诉原告）原因，未在约定的60日期限内完成营业执照等证件变更手续，则视同被告（反诉原告）违约，需退还原告（反诉被告）全部已付款项，并按照订金数额支付乙方即原告（反诉被告）违约金的事实。3、被告（反诉原告）在2015年4月12日收到原告（反诉被告）5万元订金的事实。证据二、《浙江泰隆商业银行个人客户存款凭证》两份，证明原告（反诉被告）在2015年4月27日通过泰隆商业银行向被告（反诉原告）账户支付40万元转让费的事实。证据三、《产权登记页》及《房屋分层分户平面图》，证明原被告双方在《转让协议》中约定的滨江区长河街道星光国际广场1号楼114-2号商铺，系私自分隔，该门牌位置不存在独立产权的事实。证据四、《杭州市工商局高新分局关于营业执照办理的材料清单》证明由于星光国际广场1号楼114-2号商铺不存在独立产权登记，门牌证不存在，导致原告（反诉被告）无法办理营业执照的事实。证据五、《责令改正通知书》证明2015年9月28日，因114-2号商铺无法办理营业执照，滨江市场监督管理局责令114-2号商铺15天内停止营业的事实。证据六、《工商企业注销通知书》，证据七、被告（反诉原告）与房屋所有权人的《房屋使用合同》，证据八、当事人电话录音音频电子资料，共同证明被告（反诉原告）租赁的是114-2号房屋，营业执照上经营地点却是114号，通过与房产证核实，印证被告（反诉原告）有涂改、伪造合同之嫌事实。证据九、星光国际广场1幢106-××号各商铺面积照片，证明1、原告（反诉被告）经营的商铺面积在星光国际广场2幢江南大道228号门牌号内，并非星光国际广场1幢106-××号段内；2、星光国际广场1幢106-××号商铺实际经营面积已有636平米，和原告（反诉被告）提交的证据3房屋平面图638平米吻合，故印证了114-2号商铺面积并不在上述房产证面积内的事实。证据十、滨江民政局地名办的情况说明，证明星光国际广场1号楼114-2号无法办理门牌证的事实。证据十一、杭州市公安消防支队滨江大队出具的《材料受理凭证》，和《建设工程消防设计备案受理凭证》证明雅悦快餐店的装修工程系由被告（反诉原告）的前任经营者林建明于2012年完成装修，并非被告（反诉原告）装修的事实。证据十二、送货单及送货清单，证明雅悦快餐店的冰淇淋机等设备也是由林建明购置，并非由被告（反诉原告）购置的事实。证据十三、雅悦快餐门店充值消费合计表，证据十四、雅悦快餐门店报表查询系统封面照片，证据十五、雅悦快餐门店会员交易合计报表，共同证明2012年8月25日至2015年4月28日期间，雅悦快餐店会员卡充值金额为498922.6元，赠送金额为61053.9元，累计消费金额为515107.2元，至2015年4月28日转让时，会员卡尚有差额44869.3元的事实。证据十六、雅悦快餐门店员工李娜出具的说明，证明2015年4月28日原被告交接时，被告（反诉原告）的保险箱仅有现金4377.3元，原告（反诉被告）将剩余5万元转让款抵消会员卡差额有正当理由的事实。证据十七、快餐店停业照片。证明因无法办理营业执照，自2015年10月16日起，原告（反诉被告）经营的快餐店被责令停业的事实。证据十八、实地测量照片，证明实际测量面积的过程，结合补充证据清单二中的证据5证明星光国际广场1幢106-××号商铺的实际测量而来的经营面积已有782.88平方米与前述证据5中的面积相当，也能印证诉争的114-2商铺面积并不在该房产证面积内的事实。证据十九、房屋登记信息，证明114-2商铺从未办理过房产登记。直接证明：诉争114-2号商铺从未办理过房屋产权登记，不在106-××号房产证面积内的事实。上述证据，经庭审质证，本院作如下认证：对于原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证认为：证据1真实性无异议，关联性有异议，协议明确转让的是商铺经营权，被告（反诉原告）具有的协助办证义务是将原有的证件注销而不是给原告（反诉被告）办理证照。证据2真实性无异议。证据3真实性无法确认，但是房屋坐落的地址应该是真实的。证据4真实性无异议，关联性有异议。证据5真实性无异议，关联性有异议，认为是由于原告（反诉被告）没有办理营业执照属于无证经营所以被告工商查封而不是因为无法办理证照被查封。证据6真实性无异议，认为恰能证明被告（反诉原告）已经履行了办证协助义务。证据7真实性无异议，被告（反诉原告）取得房屋承租权也是合法取得并非伪造涂改取得。证据8中关于5万元转让款，原告（反诉被告）自认并没有支付。证据9无法反应建筑物的全貌，位置的真实性无法确认，关联性有异议，不能证明原告（反诉被告）的证明目的。在我们签订合同时房东是有106-114的房产证的，数据表格是原告（反诉被告）自行制作，有异议。证据10无法质证，（经法庭2015年12月24日上午，实地到滨江地名办调查核实，被告（反诉原告）转让的店铺位置至今从未办理发放过114-2门牌××。证据11、12包含了经营设备，共同转让。证据13、14、15三性真实性有异议，不能证明原告（反诉被告）的证明目的。证据16真实性有异议，不符合证据形式，不能作为有效证据，也不能证明原告（反诉被告）的证明目的。证据17真实性无法确认，关联性有异议，即使店铺停止营业也与被告（反诉原告）方无关。证据18无法反应建筑物的全貌，位置的真实性无法确认，关联性有异议，不能证明原告（反诉被告）的证明目的。证据19真实性无异议，证明目的有异议，只是房子的登记信息，并不能证明114-2从未办理过房屋产权登记，也不能证明诉争房屋不在房屋面积内。被告（反诉原告）为证明自己的主张，向本院提交如下证据：本诉和反诉一并举证。证据一、转让协议及转让设备清单，证明双方店铺经营权、设备所有权等转让合同法律关系及具体约定。原告（反诉被告）对其真实性、合法性、关联性无异议；对证明目的有异议，首先转让协议明确约定转让的商铺位于星光国际广场1号楼114-2号。其次，转让协议中明确约定郝以幸完成营业执照变更，杨成一才算完成协助义务。证据二、转让店铺的设备清单、购买凭证、票据及装修合同库存物资清单等，证明被告（反诉原告）转让的店铺设备、物资及装修费用合计逾五十万元。原告（反诉被告）对真实性有异议，货物设备等都是三年前购置，未计算计提折旧费，不能反映转让时的真实价值。对证明目的有异议，设备的转让依附于经营权的转让，郝以幸受让经营权而不能实现合同目的，则设备的受让也不能实现其和合同目的。证据三、原房屋使用合同解除协议，证据四、商场退场验收表，共同证明被告（反诉原告）积极配合原告（反诉被告）与房屋所有权人解除了原房屋使用合同，并退出商场的相关事实。原告（反诉被告）对证明目的有异议，杨成一与房屋所有权人解除合同及退出商场的事实不能证明杨成一已经完成其协助义务。证据五、原告（反诉被告）与房屋所有权人签订新房屋使用合同（申请法院调查取××及2015年5月-8月收费通知单，证据六、照片及视频，共同证明原告（反诉被告）与房屋所有权人签订了新的房屋转让合同。被告（反诉原告）已经退出了租赁关系，本案并非房屋转租法律关系而系店铺经营权的转让法律关系，且原告（反诉被告）的陈述虚假，原告（反诉被告）受让店铺后一直在正常经营的相关事实。原告（反诉被告）由于未看到相关文件，无法质证。原告（反诉被告）对照片及视频的真实性有异议，客观事实上，郝以幸受让的店铺即使在未被停业前也没有正常经营。对证明目的有异议，到开庭前，郝以幸的店铺已经被工商部门责令停止营业，自2015年10月16日起正式停业。证据七、个体工商户情况，证据八、餐饮服务许可证（杨成一），共同证明被告（反诉原告）转让的店铺系合法经营店铺，具有相关证明，被告（反诉原告）为配合原告（反诉被告）办理相关证照将原证照一一注销的相关事实。原告（反诉被告）对证明目的有异议，首先，杨成一的个体工商户注销情况明确证明了其营业执照上登记的商铺号为106-××号，而不是转让协议上的114-2号。其次，杨成一将相关证照注销，是其转让退出自己也必然要做的事项，并非为完成原告（反诉被告）事项的协助义务。证据九、原告（反诉被告）为业主的餐饮服务许可证（申请法院调查取××，证明原告（反诉被告）已通过了环评，并办理取得了转让店铺的餐饮服务许可证。原告（反诉被告）对证明目的有异议，该证据恰能证明杨成一明知以114-2号，无法申请到营业执照的事实。证据十、补充合同及转让协议及林建明身份信息，证明被告（反诉原告）未违约更未欺诈，被告（反诉原告）从一家转让的商铺即是星光国际广场1号楼114-2号的房屋，上述事实均是房屋所有权人即出租人认可的。原告（反诉被告）对其合法性有异议，只是手写的一份情况说明，没有双方的签字，不符合证据的形式要件。对该份证据的真实性有异议，只是一份不知是谁手写的情况说明，根本无法反映案件事实。证据十一、充值情况说明和2015年5月-8月收费通知单，证明2015年4月27日双方交接时已结清经营费用，原告（反诉被告）应当支付剩余的转让费5万元。原告（反诉被告）对关联性有异议，该证据与杨成一的待证事实无关。本院根据当事人的质证，对于原告（反诉被告）郝以幸提供的证据的真实性均予以认可，但是对其证据效力需结合全案予以认定；对于被告（反诉原告）杨成一提供的证据的真实性均予以认可，但是对其证据效力需结合全案予以认定。根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：2015年4月12日，郝以幸为了经营餐饮生意，与杨成一签订了《转让协议》，书面约定杨成一将其经营的位于滨江区长河街道星光国际广场1号楼114-2号的杭州滨江雅悦快餐店的经营权（含设备）转让给郝以幸，约定转让费用为50万元。双方同时约定了，杨成一负责协助郝以幸办理营业执照、税务登记证、卫生许可证等证件变更手续。后杨成一至今无法协助办理完成上述变更手续，致使郝以幸的合同根本目的无法实现。为此，郝以幸诉前多次以电话、面谈的形式，要求解除转让合同。另查明，杨成一分别在2015年4月12日和27日分两次，共收取了郝以幸经营权转让费45万元整。本院认为，结合双方当事人提交的证据及当庭称述，双方签订的《转让协议》系当事人的真实意思表示，合法成立，本院予以确认。但结合本案，杨成一书面承诺协助郝以幸办理营业执照等证照，直至法庭辩论终结前，客观上无法办出。经查，杨成一转让的114-2号坐落位置系私自分割，杨成一从未申报和使用过114-2门牌证，杨成一书面合同里约定的转让给郝以幸的114-2店铺，与客观事实不符，导致转让的经营店铺，无法办理出营业执照等证照。郝以幸受让后至今无法正常开业，足以认定郝以幸的合同目的已无法实现，故准许解除双方之间的《转让协议》，杨成一收取郝以幸的转让费用没有法律依据和事实根据，应退还郝以幸已付款项。郝以幸提出判令准予解除转让协议符合法定要求，并要求返还已付的转让费，合法有据，予以支持。合同目的无法实现，系双方之外的原因所致，双方主张对方支付违约金5万元，因均未能提供相应证据，予以证明对方存在过错和违约行为，故本院不予采纳。对房屋占用费部分的诉请，因缺乏有效证据予以证明，本院不予支持。杨成一辩称本案是店铺经营权的转让关系，本案是店铺转让不是店铺转租，是经营权的转让。法庭认为根据权利义务相一致的基本原则，杨成一在收取转让费的前提，应当履行完毕协助办理变更证照的义务。杨成一辩称其已经完成转让合同的主义务，与客观事实不符，其辩解依法不予采纳。另，本院认为，杨成一反诉主张郝以幸支付剩余的50000元转让费，由于经营权没有办理变更完毕相应证照和手续，故主张没有事实根据和法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令解除郝以幸与杨成一于2015年4月12日签署的《转让协议》；二、判令杨成一于本判决生效之日起十日内返还郝以幸转让款人民币450000元；三、驳回本诉郝以幸的其他诉讼请求；四、驳回反诉杨成一的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9468元，由郝以幸负担人民币1952元，由杨成一负担人民币7516元。反诉案件受理费人民币2300元，减半收取人民币1150元，由杨成一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件人民币9468元，反诉案件人民币2300元）。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）审 判 长 卢佳音人民陪审员 由 玥人民陪审员 马燕芬二〇一六年二月一日书 记 员 张柳青 更多数据：搜索“”来源：