（2015）凤民一初字第03006号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-07
案件名称
米春利与蔡国众、蔡井旺等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
凤台县人民法院
所属地区
凤台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
米春利,蔡国众,蔡井旺,凤台县关店乡蔡庄社区村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民一初字第03006号原告：米春利，男，1970年6月1日生，汉族，农民，住安徽省凤台县。委托代理人：管克凤，淮南市法律援助中心指派律师。被告：蔡国众，男，1966年6月1日生，汉族，农民，住安徽省凤台县。被告：蔡井旺，男，1962年6月6日生，汉族，农民，住安徽省凤台县。被告：凤台县关店乡蔡庄社区村民委员会，住所地凤台县。法定代表人：宋德利，该社区村民委员会主任。原告米春利诉被告蔡国众、蔡井旺、凤台县关店乡蔡庄社区村民委员会（以下简称蔡庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员龚彪适用简易程序，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告米春利及其委托代理人管克凤、被告蔡国众到庭参加诉讼，被告蔡井旺、蔡庄村委会的法定代表人宋德利经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。米春利诉称：2007年1月10日，蔡国众与其签订一份房产转让合同，约定蔡国众将蔡庄村委会将来开发的一套房屋买卖户头转让给其，由其支付转让费42000元给蔡国众，其以蔡国众的名义购买蔡庄村委会开发的位于后蔡开发区内房屋一套，同时约定其以蔡国众名义支付购房所需的一切费用，购房单据由米春利保存。后其以蔡国众的名义向蔡庄村委会委托的连队工作人员蔡井旺缴纳了70000元购房款。合同签订后，至今蔡国众没有按照合同约定交付具有完全产权的房屋，蔡庄村委会明知米春利不是该村村民仍然收取米春利的购房款。为此其米春利依法提起诉讼，请求判令：1、确认米春利与蔡国众的购房协议无效；2、蔡国众返还购房款112000元及利息67220元；3、蔡井旺、蔡庄村委会对第二项诉讼请求承担连带责任。蔡国众辩称：其与米春利的房屋转让合同是有效的，如转让房屋合同无效，其耽误多年的房屋也无法出租，米春利应该赔偿其损失。蔡井旺未到庭，亦未提交答辩意见。蔡庄村委会未到庭，亦未提交答辩意见。米春利为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、身份证复印件，拟证明原告身份及诉讼主体资格；2、房产权转让合同，拟证明米春利与蔡国众签订了房屋产权买卖协议，明确米春利以蔡国众的名义支付购房款，蔡国众承诺将一套完全产权的房屋交付给米春利，购房单据由米春利保存；3、5张收据、1张收条，拟证明米春利于2007年1月10日支付给蔡国众42000元转让费，后分5次以蔡国众的名义一共支付给蔡井旺7万元购房款；4、有协议有房户名单，拟证明蔡国众是有房户，7万元是米春利缴纳给村里的；5、蔡庄村委会的申请一份、凤台县关店乡人民政府（2004）65号文件、（2008）88号文件、凤政秘（2006）65号文件、凤国土（2004）200号文件，拟证明该新农村建设用地是经过相关部门批准，但是仍属于村集体所有土地，性质不变；6、（2015）凤民一初字第00973号庭审笔录，拟证明蔡井旺是联队工作人员，收取米春利7万元钱购房款是代表村委会收取的。以上证据，蔡国众对米春利提交的证据质证意见如下：对第一组证据无异议，对第二组证据房产权转让合同认为真实有效，对第三组证据的真实性无异议，但对其证明观点有异议，认为其仅收到42000元户头转让费，米春利已经交付70000元，但不知交付何人；对第四组证据的真实性无异议，认为其确实已经分到房屋，但认为米春利是否缴纳70000元其不知道；对第五组证据无异议；对第六组证据无异议。本院对原告提交的证据认证意见如下：对蔡国众无异议的第一组、二组、五组、六组证据，经本院审查对其证明效力予以确认；对第三组、四组证据经本院审查对其真实性予以确认，经本院询问蔡井旺并结合庭审调查，可确认蔡井旺、蔡庄村委会并非涉案房屋的出卖人。蔡国众未提交证据。蔡井旺未提交证据。蔡庄村委会未提交证据。经审理查明：蔡庄村委会因该村后蔡庄等自然庄部分村民居住分散，给村民生活和生产带来不便，于2004年向关店乡人民政府申请将部分群众搬迁到沿三号路南建设新宅。后凤台县关店乡人民政府向凤台县国土资源局报告进行蔡庄村三号路南后蔡新村规划建设，需要占用耕地38.22亩，通过对蔡庄村后蔡庄等自然庄复垦，可增加耕地63.70亩，与蔡庄村三号路南后蔡新村建设用地38.22亩进行置换。置换后权属不变，建设用地按程序逐级上报审批。凤国土资（2004）200号关于关店乡蔡庄村三号路南后蔡新村土地置换的批复同意关店乡蔡庄村三号路南后蔡新村建设实施土地置换项目立项，复垦后的63.7亩耕地与新村所占用的38.22亩耕地进行置换。蔡庄村委会后蔡联队村民自发成立新村建设理事会，由该联队村民自筹资金，负责新村建设工作。按照分房标准蔡国众作为该联队村民缴纳相应的购房款后，在后蔡新村可分得一套房屋。2007年1月10日，蔡国众与米春利签订一份房产转让合同，对双方的权利义务进行了约定：米春利支付给蔡国众42000元户头转让费，米春利以蔡国众名义向后蔡联队新村建设理事会交付购房款，所代缴单据凭证由米春利负责保管，蔡国众负责将一套完整产权的房屋无条件同期转让给米春利所有，蔡国众负责配合房产证登记变更；如后蔡开发委员会干涉蔡国众购房不成，一切损失由蔡国众负担。合同签订的当日，米春利支付给蔡国众42000元户头转让费，后米春利以蔡国众名义交付70000元购房款，蔡国众在后蔡新农村建设中分得一套房屋。因蔡国众未能及时交付房屋，现米春利以购房协议无效为由引发本案诉讼。本院认为：本案涉及房屋位于关店乡蔡庄村三号路南后蔡新村，涉案房屋的取得是该农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联。农村土地属于本集体经济组织成员共有，将本集体经济组织建设的房屋出售给非本集体经济组织成员，必然侵犯本集体经济组织的土地所有权。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于农村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因蔡国众与米春利并非同一农村集体经济成员，双方当事人所签订的购房协议违反上述强制性规定应属无效，故米春利主张与蔡国众签订的购房协议无效，本院依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因购房协议合同无效，米春利以蔡国众名义支付的购房款70000元已经转化为涉案房屋的相应价值，蔡国众应当依法返还米春利购房支出112000元。因米春利与蔡国众明知买卖涉案房屋将损害该涉案房屋所在地村集体利益而采用隐瞒实际购房人达到非法买卖房屋的目的，故对米春利要求蔡国众支付利息67220元的诉讼请求，本院不予支持。关于米春利主张蔡井旺、蔡庄村委会对蔡国众承担连带责任的诉讼请求，因蔡井旺、蔡庄村委会并非房屋买卖合同的出卖人，依据合同的相对性原理，对于该项诉讼请求，无事实法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告米春利与被告蔡国众签订购房协议无效；二、被告蔡国众返还原告米春利购房款112000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告米春利要求被告蔡国众支付利息67220元的诉讼请求；四、驳回原告米春利要求被告蔡井旺对被告蔡国众返还购房款112000元及利息67220元的承担连带责任的诉讼请求；五、驳回原告米春利要求被告凤台县关店乡蔡庄社区村民委员会对被告蔡国众返还购房款112000元及利息67220元的承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1942元，由原告米春利负担642元，由被告蔡国众负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 龚 彪二〇一六年二月一日书记员 张明跃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”