（2015）韶民二初字第258号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-06-08
案件名称
原告上海新胜元物业管理有限公司韶山分公司与被告刘敏物业服务合同纠纷案一审判决书
法院
韶山市人民法院
所属地区
韶山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海新胜元物业管理有限公司韶山分公司,刘敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2015）韶民二初字第258号原告上海新胜元物业管理有限公司韶山分公司，住所地韶山市厦门大道。法定代表人肖礼，该分公司总经理。委托代理人危威，男，汉族，住长沙市岳麓区莲花镇，该分公司员工。委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师。被告刘敏，男，汉族，湘乡市人，住韶山市厦门大道。2015年12月17日，原告上海新胜元物业管理有限公司韶山分公司（以下简称丰菊嘉苑韶山公司）为与被告刘敏物业服务合同纠纷一案诉至本院。本院受理后，依法由审判员肖凯文适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人危威、刘江，被告刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告因购买坐落于韶山市厦门大道丰菊嘉苑1栋1单元7101室，与原告产生物业服务合同关系。2012年6月30日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，原告收取被告1.3元／月／平方米的服务费及违约金计算标准。原告按约为被告提供了物业服务，被告自2014年4月1日起至今拒交物业费。原告认为，被告的行为已构成违约。特诉至法院，请求判令被告向原告支付计算至2015年11月30日止的物业服务费4151.7元，违约金1681元，诉讼费由被告承担。被告辩称，是因为原告的不作为其才没有交纳物业费，其他住户对房屋违规装修而给被告的生活造成了一定的影响；物业费是从2014年3月1日开始计算的，还有1000元装修保证金在原告处；如原告不做物业服务，可以终止服务合同，欠交的物业费可以交清。经审理查明，2012年6月16日，被告刘敏与开发商湖南坤宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买面积为159.68平方米，位于韶山市厦门大道丰菊嘉苑1栋1单元7101室一套。并于2014年3月6日办理了交付手续，同日，开发商向被告交付了住房、钥匙及其他手续。2014年3月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方同意选聘甲方对丰菊嘉苑小区实施前期物业管理服务，授权甲方代为查验小区的物业共用部位、共用实施设备；甲方为乙方提供物业服务，其中对装饰装修管理服务的约定为根据相关的法律法规，制定本小区的装饰装修管理规定，告知乙方及该物业使用人装饰装修物业的注意事项，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本小区的装饰装修活动进行管理，甲方可采取规劝、制止，提请有关行政部门处理，使用法律手段等必要措施，制止乙方或该物业使有人违反本小区内物业管理制度的行为；物业管理服务相关费用高层住宅按建筑面积每月每平方米1.3元计算，乙方办理入住手续时交纳六个月以上物业服务费，交纳时间以“入住通知书”上收房之日起开始计算；违约责任约定：如乙方逾期交纳服务费的，从逾期之日起按3‰交纳违约金。及其他事项。被告购买房屋后即入住，2014年3月10日向原告交纳该年第一季度的物业服务费623元，同日交纳装修押金1000元。被告入住后，同一栋房二楼住户案外人毛军（音）在装修中，被告认为毛军可能存在有违建现象，向原告反映，同时原告亦发现此现象，原告即于2014年7月22日向毛军发出《整改通知函》，认为正在施工的消防通道铁质楼梯未经原告及业主委员会同意，而要求毛军停工整改，须办齐相关手续并报原告备案。毛军在收到该函后，仍然继续施工。施工完毕后，其外排的油烟对被告的日常生活造成了一定的影响。为2014年4月1日之后的物业服务费，原告要求被告交纳，被告认为因为原告的不作为导致其正常生活受到影响而拒绝交纳。原告2015年11月10日在原告住所粘贴《律师函》、《催缴函》，要求被告及时支付物业费。被告未予交纳，原告遂于2015年12月17日诉至本院。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《整改通知函》、《律师函》、《催缴函》、收据及当事人陈述证实。本院认为，原告丰菊嘉苑韶山公司与作为小区业主的被告刘敏之间，双方签订有《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。原告已按协议约定，为被告提供了符合协议约定标准的管理服务，被告也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对毛军的是否违建行为，原告已按管理义务进行了相关的制止，虽然由于执法权的限制，其不可能进行实时的强制制止，但是按协议的约定，原告应协助相关行政机关进行处理，其怠于行使相关义务而导致最终影响被告生活的结果发生，存在一定的过错。被告辩解是因为原告的不作为才没有交纳物业费的意见，经查，被告入住后接受了原告的相关物业服务，其应当按约定向原告支付服务费，如因其他住户的违建行为给其正常生活造成影响或者损失，则其可以另行协商或通过其他方式以维护自己的权利。对原告主张由被告支付欠交的物业服务费请求，本院依法予以支持；对原告主张由被告支付违约金的请求，因原告存在一定的过错，被告亦存在违约行为，双方的责任可以互相抵消，被告可不承担违约金，对原告的该请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：由被告刘敏在本判决生效后五日内向原告上海新胜元物业管理有限公司韶山分公司支付2014年4月1日至2015年11月30日止的物业服务费4151.7元；驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 肖凯文二〇一六年二月一日书记员 肖 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 微信公众号“”