（2015）穗海法民三初字第2092号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-07-19
案件名称
高珏与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2015民三初2092一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高珏,广州市富基房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第2092号原告：高珏，住广州市海珠区。委托代理人：高建辉，联系地址。委托代理人：欧淑玲，联系地址。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址。原告高珏诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李怡然独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高建辉、欧淑玲，被告的委托代理人李阳、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与被告签订《商品房买卖合同》，约定其向被告购买富基广场B1幢富基南三街8号1306号房。合同约定房价总额为2755470元，被告应于2014年6月30日前将商品房交付给其使用，若被告延期交楼每日则需按房价款的万分之零点五向其支付违约金。合同签订后，其已依约付清购房款给被告，但被告却未按约定时间交楼，被告上述行为已构成违约，应承担违约责任。另外，合同约定的违约金标准过低，原告请求法院调整至每日万分之二。(2015)穗旗法民三初字第161号民事判决书、(2015)穗中法民五终3218号民事判决书，已判决了被告要支付原告2015年7月17日前的延期交楼违约金。故起诉要求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金78806元（从2015年7月18日起计算至商品房交付使用之日止，现暂时计算截止至2015年12月7日共143天），每三个月期满之日向原告支付一次违约金，直到商品房符合支付使用之日止；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、被告同楼盘讼争案件已有计算违约金的标准，是按日万分之二计付，故被告同意原告所提的违约金标准；2、原告提出的“计算至房屋实际交付之日止”以及“每三个月支付一次给原告”的请求属于预先请求——即将来的给付之诉，其没有事实依据和法律依据，故原告只能对已经到期或者条件已经成就的权利提出诉讼主张。综上，被告对逾期交房事实及原告所诉的违约金标准没有异议，请法院作出合理合法的判决。经审理查明：2014年3月19日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），订明原告以2755470元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢13层1306号房；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；(第十二条)被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；被告如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议（以下简称“协议”），其中第四条：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告逾期付款超过15日的，被告有权单方解除合同，原告应按累计应付款的30%的标准向被告支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；第二十二条：《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准；等。合同签订后，原告依约付清全部购房款给被告，原告至今未收楼。原告曾因被告延期交房而向本院提起诉讼，认为合同约定被告延期交楼违约金计算标准与原告逾期付款违约金计算标准的约定不对等，亦远远不足以弥补因被告违约给原告造成的损失，请求法院将延期交楼违约金计算标准增加到房价款万分之二/日。故起诉要求判令：1、被告向其支付延期交房的违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，每日按总房款2755470元的万分之二的标准计算）；2、诉讼费由被告承担。本院对该案作出（2015）穗海法民三初字第161号《民事判决书》，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2014年7月21日起至本判决生效之日止，每日按2755470元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第3218号《民事判决书》维持上述一审判决。该判决书已生效，被告已支付迟延交楼违约金至2015年7月17日。因被告至今仍未交付涉案房屋给原告，原告遂于2015年12月28日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示:涉案房屋所在楼宇尚未取得建设工程规划验收合格证和《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但已于2014年9月18日建筑工程竣工验收，生活的必要条件已具备，已通水、电、燃气、邮、煤气、宽带、有线电视，电梯已验收，建设工程质量监督报告已取得，但因为已承认违约，故坚持对此上述建设情况不再举证。原告则表示：没有看到任何相关文件，不清楚且不确认被告陈述。关于涉案房屋的交付条件及迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。原告认为：合同第12条是房管局规定的必须符合的条件，故只同意接收满足合同第12条的房屋，不同意接收仅仅满足协议第6条的房屋，明确要求违约金计算至被告将符合合同第12条约定条件的商品房交付给原告使用之日。对此，被告则认为：《协议》第6条有另行约定，且第一次起诉的判决已生效，已认定协议第6条是有效的，且协议第22条已写明协议与合同有冲突时，应以协议为准，故认为交楼条件应以《协议》第6条为准。经本院释明后，原告坚持其关于迟延交房违约金的截止计算日期。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据《合同》和《协议》约定，被告应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。在原告前次起诉被告之后，被告至今未取得合同约定的符合交房条件的文件，且未向原告交房的行为已构成违约，仍应继续承担违约责任。现原告要求被告从前次判决生效之次日起每日按原告已付房价款的万分之二的标准继续支付迟延交房违约金，被告表示同意，故本院对原告该请求予以支持。关于迟延交房违约金应截止计算至何时的问题，由于涉案房屋尚未交付，房屋何时交付无法确定，故本案迟延交房违约金以计算至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以原告已付房款为限。对原告主张的本判决生效之后的迟延交房违约金请求，本案暂不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：被告广州市富基房地产开发有限公司向原告高珏支付迟延交房违约金（从2015年7月18日起计至本判决生效之日，每日按原告已付房款2755470元的万分之二的标准计算，违约金总额以原告已付房款为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费885元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李怡然二〇一六年二月一日书 记 员 程淑玲张春映 来自