（2015）鄂汉阳民一初字第00473号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-31
案件名称
祝兴与湖北金驰物业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝兴,湖北金驰物业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第三条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉阳民一初字第00473号原告：祝兴。委托代理人：童长春、李骏，湖北喻家律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北金驰物业有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳动物园路62号。法定代表人：陈艳芳，系该公司董事长。委托代理人：杜耀文，系该公司法律顾问，特别授权代理。委托代理人：王恒，湖北聚力律师事务所律师，特别授权代理。原告祝兴诉被告湖北金驰物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判员叶凌芳担任审判长，与审判员崔玉华、人民陪审员周佩芳组成合议庭，于同年10月15日公开开庭进行了审理。同年12月11日，由审判员叶凌芳担任审判长，与审判员崔玉华、人民陪审员夏添组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童长春，被告委托代理人杜耀文、王恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祝兴诉称：2013年5月22日，原告与被告湖北金驰物业有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道582号“数码港及汽车用品市场”1号公寓20层办公6号房。原告依约向被告支付了全部购房款，已经全面履行了合同约定由原告承担的义务。依照该买卖合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告直至2015年6月18日才向原告发出书面交房通知，导致原告无法按时办理交房入住手续，造成原告利益受损。被告延期交房行为，已经严重违反了合同约定，依合同第十条约定应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故起诉来院请求判令被告向原告支付逾期交房违约金21126元（自2015年1月1日至2015年6月18日共169天，计算方式为：总房款＊日万分之三＊违约天数169天），本案全部诉讼费用由被告承担。被告湖北金驰物业有限公司辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条第4款第2项明确约定：“发生因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付情形，无需承担违约责任。”该约定系双方自愿同意并签字的情况下签订的，系双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫等情形，不违反法律的强制性规定，原告自该合同签订之日起一年内也未因重大误解、显失公平请求人民法院予以变更或撤销，该约定合法、有效，对双方均具有法律约束力。二、诉争房屋交付延期系因武汉市政工程地铁三号线和四号线施工迁移通信电缆，占用被告项目红线内用地长达两年（2013年3月至2015年3月），导致被告原设计于该处的隔油地、化粪池及地下管网等无法按期施工所致。该障碍事由属于原、被告合同约定的免责事由，被告无需承担延期交房的违约责任。三、市政工程地铁施工导致被告无法按期交房，对此被告主观上没有过错，客观上已向原告履行了通知义务，在障碍事由消除后，为减轻原告损失被告日夜赶工，仅用短短三个月就走完了剩余工程“施工-竣工-验收-备案”的全部流程，积极采取措施保障了尽早交房，避免了原告损失的扩大，被告不应承担延期交房的违约责任。综上，本案原告的各项诉讼请求，既无事实依据，更无法律依据，是毁约而非守约，请求驳回原告的各项诉讼请求。经审理查明：位于武汉市汉阳区汉阳大道582号、编号D11130007的地块的土地使用权人系被告湖北金驰物业有限公司，湖北金驰物业有限公司在该地块上投资建设新建“数码港”及汽车用品市场商品房。2012年12月11日，湖北金驰物业有限公司取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的上述新建“数码港”及汽车用品市场商品房的《武汉市商品房预售许可证》（证书编号：武房开预售（2012）533号）。2013年5月22日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区汉阳大道582号新建“数码港”及汽车用品市场商品房1号公寓20层办公6号房，建筑面积为41.39平方米；按建筑面积计算，房屋单价为每平方米人民币10067.38元，房屋总价为人民币416689元；付款方式为一次性付款；交房期限及条件为出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，房屋交付时，达到使用条件；6、给水，房屋交付时，达到使用条件；7、电话通信线、有线电视、网络等在该商品房交付时管线敷设到户，初装费由买受人另行向相应经营单位缴纳，并办理开通手续后方可使用；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方按照补充协议的相关约定执行。合同附件六中约定：在签订本合同及本补充协议前，出卖人已依法向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等依法应向房屋买受人出示的全部规定及“五证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）等文件，以及《武汉市商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、《前期物业服务合同》等文件，同时按照买受人要求对可能限制影响买受人权利的条款及内容做出了合理说明，买受人对前述规定、文件等已仔细阅读并同意遵照执行。并就房屋交付进行了补充约定：1、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则甲方就此不承担延期交房责任。……4、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）买受人在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、专项维修资金等税费）尚未付清。（6）任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。5、如发生本条第4款［第（5）项除外］所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的情形除外。上述补充协议的约定下划有横线。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了全部购房款发票。2014年7月31日，被告向武汉市国土资源和规划局汉阳分局提交关于请求提前进行规划验收的报告一份，表示被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道582号的王家湾数码港（海天·欢乐购）商业项目，主体建筑已经完工，外墙装饰及内场装修工程正在施工中。由于项目位于地铁3、4号线交汇口，为配合地铁施工建设，被告从2011年开始一再退让项目施工作业面。现项目施工区域仍被地铁集团施工打围和管线占用，导致地面硬化及室外管网等相关工程无法进行，影响被告规划验收进展及交房，请求提前进行规划验收，未完成的施工内容需等地铁方将占用的施工场地交付后进行，被告确保按照相关要求完成。后武汉市国土资源和规划局汉阳分局在《建设工程规划许可核实情况反馈单》上载明因地铁施工等特殊原因，此阶段为提前验收。经认定，《武汉市建筑工程规划条件核实测量成果报告书》中反映的内容基本符合规划审批要求。竣工验收结论为主体建筑基本符合规划审批要求。2014年11月19日左右，被告邮寄《延期收房通知书》给原告，表示原定于2014年12月31日交付房屋，因地铁三号线、四号线汉阳王家湾换乘站的施工，以及武汉二环线龙阳大道与汉阳大道立交施工造成的影响，导致无法按期交付房屋，根据《补充协议》（合同附件六）第三条第四款第2项约定，房屋交付时间暂定顺延至2015年6月30日。同年11月16日、11月19日，被告在长江日报上刊登《延期交房公告》通知业主暂定房屋交付时间顺延至2015年6月30日。2015年5月27日，汉阳王家湾数码港工程取得武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：04-15-0011）。2015年6月16日，被告在武汉晚报、长江日报，6月17日在楚天都市报刊登《交房公告》表示，海天广场新建“数码港”及汽车用品市场商品房已具备交房条件，兹定于2015年6月18日—28日办理交房手续。请业主按照《入伙通知书》提示内容和时间携带相关资料及费用前往海天广场负二楼办理交房手续，逾期视同已交付。现原告已办理收房手续。另查明，2013年3月24日，地铁集团王家湾项目部致函湖北金驰物业有限公司《关于地铁施工的函》：“武汉轨道交通4号线二期王家湾站现因与贵司海天欢乐购相接部分附属结构施工需要，需将原设置在该路段的电信、信息网络管线迁移改道，穿越贵司项目用地，通讯电缆将铺设在贵司项目内东侧南北走向及北侧东西走向的红线用地内，临时通信电缆将于2013年4月迁入，当该段附属结构完工后，由我公司负责将其迁回原位。请贵公司予以协助，于2013年4月1日前，将上述范围内进行清理。”该函件上盖有“武汉地铁集团有限公司建设事业总部”印章，地铁集团王家湾站负责人张炯签名。因地铁施工占用的被告项目用地部分涉及被告项目室外化粪池、隔油池、给排水管网、检修井以及砼路面硬化等配套设施的建设，2014年6月地铁施工所迁入的通讯电缆等仍未迁出，同年6月10日，被告与地铁集团王家湾站就海天广场区域地铁施工周期安排进行会议协商，地铁集团表示被告开发的项目东侧地铁填埋的通讯电缆在2014年9月可以废除。2014年7月3日，武汉地铁集团有限公司建设事业总部致函湖北金驰物业管理有限公司《关于支持地铁施工的函》表示武汉轨道交通4号线二期王家湾站现需施工与被告海天欢乐购相接处的附属结构，计划于10月底完工。因围护结构与海天欢乐购相接，被告设置于该处的集装箱与待施工的围护桩相距不足1米，且施工时需放坡开挖，将形成安全隐患。望被告协调将该处的集装箱向内移动2米，支持地铁集团顺利完成节点工期，尽早向被告移交场地。2014年9月16日，因地铁集团对于其所铺设的通讯电缆迁出计划与方案仍未明确，被告与地铁集团召开地铁王家湾站通讯电缆迁移协调会，武汉市汉阳区委、汉阳区政府、汉阳区二桥街也参与协调，会议讨论结果地铁集团将协调电信公司和施工单位将通讯电缆迁出，施工周期压缩在20天以内，被告全力配合。同年9月底由于通讯电缆仍未迁出，被告请求汉阳区区委、区政府予以协调。后因电缆一直未能迁出，被告分别于2014年11月24日、25日，2015年2月5日向湖北省武汉市中星公证处申请对汉阳大道582号新建“数码港”及汽车用品市场商品房项目（海天欢乐购）因地铁施工占用土地的现状进行证据保全，2015年1月7日、1月10日、2月13日，湖北省武汉市中星公证处分别做出（2014）鄂中星内证字第24380号、26663号、（2015）鄂中星内证字第7335号三份公证书，公证书载明，汉阳区汉阳大道582号，新建“数码港”及汽车用品市场商品房项目（海天欢乐购）位于汉阳大道与龙阳大道交汇处，汉阳大道以北，龙阳大道以东。该项目由两栋塔楼和一栋裙楼组成，裙楼为6层，塔楼地上建筑为27层，项目周边，可见武汉地铁三号线沿龙阳大道一线施工，该项目沿汉阳大道与龙阳大道一侧，被地铁施工围挡完全包围；沿项目绕行一周，在项目临汉阳大道与龙阳大道沿线，可见地铁施工围挡紧贴该项目地下室隔水层设置，在项目范围内沿龙阳大道一侧，南北走向，可见挖有沟槽，埋入接线管道后覆土掩埋，该项目东侧围墙内，沿南北走向有“中国电信”窨井两处，揭开井盖，可见井内有通信电缆，电缆走向与窨井排列方向相同。并对现场情况进行了拍照和摄像。2月13日的（2015）鄂中星内证字第7335号公证书中还记载，窨井井口附近地面残留有若干废弃通讯电缆。2015年2月4日，武汉地铁集团有限公司建设事业总部致函武汉移动、武汉联通、武汉铁通、省有线、市有线《关于地铁4号线二期王家湾站公共信息网络紧急割接联系函》表示，因武汉市轨道交通四号线二期王家湾站施工，原位于汉阳××××大道交汇处东北角信息网络管线临时占用数码港用地进行了迁改工作。需各产权单位于2015年2月11日前完成此次线缆回迁工作，以配合武汉数码港湖北金驰物业有限公司进行消防验收。同年3月12日，湖北金驰物业有限公司致函武汉地铁集团王家湾项目部，表示因地铁3、4号线施工临时借道王家湾数码港项目东侧用地的通讯电缆（含军用电缆）已全部移出，武汉地铁集团王家湾项目部委托施工单位武汉讯华公司告知被告从即日起可在地块上开挖施工。该函上签有“武汉讯华权属的光电缆已全部移除。朱江2015年3月13日。”再查明，2014年8月15日，被告作为发包人与承包人武汉盛世腾龙建筑装饰工程有限公司签订《室外综合市政管网施工合同》一份，工程内容包括王家湾数码港项目室外化粪池、隔油池、给排水管网、检修井以及砼路面硬化等配套设施。计划开工时间2014年9月1日，计划竣工时间2014年10月29日。后因被告项目主体工程后方地下埋设有通信电缆，承包人无法开挖，承包人多次联络被告排除施工障碍，因通讯电缆一直未能迁移，至2015年2月13日，仍余军用通信电缆未迁出，至此，该工程工期延误已近五个月。现原、被告对于2015年1月1日至2015年6月18日期间逾期交房是否属于被告违约、被告是否应承担违约责任产生纠纷，原告起诉来院。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。以上事实，有双方当事人陈述及原告提交的武汉市商品房买卖合同、发票、原告申请法院调取的王家湾数码港规划验收档案资料、被告提交的武汉市商品房买卖合同、商品房预售许可证、关于地铁施工的函、关于地铁施工周期安排的会议纪要、关于支持地铁施工的函、地铁王家湾站通讯电缆迁移协调会会议纪要、关于请求协调海天欢乐购与地铁施工相关问题的请示、关于地铁4号线二期王家湾站公共信息网络紧急割接联系函、关于借道王家湾数码港通讯电缆完成迁移相关事宜的函、公证书三份、王家湾数码港规划设计总平面图、室外排水总平面图、延期交房通知书、中国邮政挂号信函详情单、延期交房公告、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、交房公告、室外综合市政管网施工合同、网上银行交易凭证、发票、联络函五份等证据证实，可作如上认定。本院认为：原、被告于2013年5月22日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依合同约定全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。依合同约定，被告应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告，被告实际于2015年6月18日通知原告办理收房手续。本案的争议焦点在于被告逾期交房是否有双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的免责事由。即是否存在双方签订的商品房买卖合同中附件六合同补充协议中第三条第4款第（2）项约定的情形：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期无需承担违约责任，其中第（2）项约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。首先，关于该条款的效力。原告主张该条款系格式条款，被告未予提示和说明，该条款无效。依据原、被告双方在合同附件六中的约定“出卖人与买受人于2013年5月22日就买受人购买1号公寓20层办公6号房，订立了《武汉市商品房买卖合同》，经双方友好协商，现就合同中未尽事宜，订立本协议，以兹共同遵守。”该补充协议内容系双方协商一致达成的协议，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，双方签订的商品房买卖合同中附件六合同补充协议中第三条第4款第（2）项不属于格式条款，该条款系双方自愿签订，合法有效，对合同双方均具有约束力。其次，被告延期交房是否发生了合同中附件六合同补充协议中第三条第4款第（2）项约定的情形。被告开发建设的新建“数码港”及汽车用品市场商品房项目（海天欢乐购）位于汉阳大道与龙阳大道交汇处，汉阳大道以北，龙阳大道以东。在项目施工建设中地铁集团修建地铁3、4号线过程中占用被告的红线范围内用地铺设通讯电缆长达两年的时间。地铁建设属于市政工程建设，地铁施工占用被告项目用地导致被告室外综合市政管网施工无法按期进行，单体工程验收亦受影响，进而导致被告延期交房。因此，地铁集团施工导致被告延期交房属于上述双方在合同附件六合同补充协议中第三条第4款第（2）项约定的情形。第三，被告是否依合同约定履行了通知义务。依双方在合同中约定“如发生本条第4款［第（5）项除外］所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的情形除外”。地铁集团施工占用被告项目用地的情形虽自2013年3月被告已知晓，但地铁集团一直未能明确具体的占用期间，几次确定的电缆迁出时间均未能如期进行，对于占用的项目用地对施工的影响程度以及是否会导致延期交房被告并不能确定。故被告于2014年11月19日左右通知原告延期交房亦符合合同约定的通知。对于原告主张的武汉市国土资源和规划局汉阳分局对被告进行了提前建设工程规划审批，避免了地铁施工对被告项目施工的影响的观点，建设工程规划审批仅系商品房开发建设的一部分审批内容，依双方合同第九条约定的交房条件，仅完成规划审批是不符合交付条件的，被告于2015年5月27日才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书才符合交付条件，故对于原告主张的上述观点本院不予采信。综上，被告逾期交房符合双方合同约定的免责事由，被告不承担违约责任，故对于原告请求判令被告向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告祝兴的诉讼请求。本案案件受理费人民币328元（原告祝兴已预交），由原告祝兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 叶凌芳审 判 员 崔玉华人民陪审员 夏 添二〇一六年二月一日书 记 员 李玉荣 微信公众号“”