（2015）资民一初字第634号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-30

案件名称

原告何飞强与被告曹爱香、王标中房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

资兴市人民法院

所属地区

资兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何飞强,曹爱香,王标中

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）资民一初字第634号原告何飞强，男。委托代理人何华江，湖南宏法律师事务所律师。委托代理人何忠诚，湖南又一村律师事务所律师。被告曹爱香，女。被告王标中，男。委托代理人曹爱香，女。两被告共同委托代理人王铁生，男。原告何飞强与被告曹爱香、王标中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理。依法由代理审判员王飞燕适用简易程序于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告何飞强及委托代理人何华江，被告曹爱香、王标中，被告王标中的委托代理人曹爱香及两被告共同委托代理人王铁生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何飞强诉称，原告于2010年10月13日向被告曹爱香购买了位于资兴市罗围小康村住房一套，合同约定面积120平方米，楼层为三楼，单价为1600元／平方米，原告收房后支付剩余房款，留20000元待被告办理房产证、土地证后付清。被告交房后，原告将合同约定的房款交给被告。但被告却未按合同约定时间交付房屋，也未为原告办理房产证和土地证、契证。故原告特起诉至法院，请求判令：1、两被告履行为原告办理房产证、土地证、契证的合同义务；2、两被告承担违约金10000元；3、案件受理费由两被告承担。原告何飞强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告何飞强的身份证复印件，拟证明原告何飞强的身份情况；2、被告曹爱香的身份证复印件，拟证明被告曹爱香的身份情况；3、被告王标中的户籍证明，拟证明被告王标中的身份情况；4、住房买卖合同，拟证明原、被告买卖房屋的事实及被告违约的事实；被告王标中认可原告与曹爱香签订的房屋买卖合同；5、收条，拟证明原告交付房款的事实。被告曹爱香、王标中辩称：一、原、被告签订的《住房买卖合同》属无效合同。1、原、被告买卖的位于资兴市东江罗围安置区的房屋是被告作为被拆迁户履行审批手续后通过自建取得有限产权的安置房，而不是商品房。该房屋买卖违反了国家的强制性规定，故合同无效。2、该合同没有被告王标中的签名，而且原告何飞强的签名系其父亲所签，因没有该二人的授权，此合同效力待定。现被告王标中明确拒绝追认合同，被告曹爱香作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有房屋属无权处分，该合同应属无效；二、原告在诉状中称“被告交房后，原告将合同约定的房款交给被告”与事实不符。双方签订的《住房买卖合同》中并没有约定“原告交房后支付剩余房款”，双方约定的付款方式和期限为“签订合同后买受人向出卖人交纳伍万元整，其剩余部分屋面封顶全部付清（预留贰万元待房产证、土地使用证交付时全部付清）”。但原告并没有在屋面封顶当日付款，而是在2013年3月29日才由原告之父代为付款112000元，还有10000元以余款不足为由出具欠条一张，房款并没有按时付清。就原告逾期付款的违约责任，双方在合同中明确约定“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六”。现原告没有按时交清房款，违约在先，双方互不追究违约责任。三、该房的房产证、土地证和契证未过户到原告名下，系原告自身的过错造成的。《住房买卖合同》第三条约定“出卖人负责施工和办理《房产证》、《土地使用证》、合格证等有关手续”，该条约定的办理二证应该是指被告办理享有独立产权的两证，并且实际取得两证，作为将来过户登记的权证依据，被告实际取得独立产权证后，再配合原告进行产权变更登记。原告早在2014年就取得独立产权的《房产证》、《土地使用证》，因该房是安置房，过户还需缴纳五万余元的税费，按交易习惯应由买方承担。现原告既未交清房款，也不承担应交的税费，不配合办理产权过户手续，故目前的现状是原告自身过错造成的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告曹爱香、王标中为支持其答辩意见及主张，向本院提交了如下证据：1、被告身份证，拟证明两被告身份信息；2、被告结婚证，拟证明被告曹爱香、王标中系夫妻；3、住房买卖合同，拟证明（1）原告何飞强的签名不是本人所签，系其父亲所签，其父没有原告的授权，且被告王标中没有在合同上签字，被告曹爱香无权处理夫妻共同财产，此合同无效；（2）位于罗围小康村的建设用房约定规划用途为商住，实际为安置房；（3）合同约定付款方式、期限及买受人逾期付款的违约责任；（4）该建筑为六层；4、收款收据，拟证明（1）酒店老板曹双权收到被告曹爱香房屋封顶酒席及酒水款；（2）被告曹爱香六楼屋面封顶时间为2012年11月12日；5、收条，拟证明（1）被告曹爱香六楼屋面封顶时间为2012年11月12日；（2）施工老板于2012年11月14日收到被告曹爱香六楼屋面封顶工资并出具收条；6、欠条，拟证明原告何飞强之父何明亮于2013年3月29日在支付第二期房款时向被告曹爱香出具欠壹万元整欠条一张，约定此欠款2个月内交清；7、房屋所有权证，拟证明房屋坐落于东江街道办事处罗围社区罗围组安置区CAX栋301，房屋所有权人为曹爱香、王标中共同共有，住宅建筑面积为119.83平方米；8、国有土地使用权证，拟证明土地使用权人曹爱香、王标中，地类（用途）为城镇混合住宅用地；9、农业银行交易明细清单，拟证明原告交了112000元的房款；10、证人曹双权证言，拟证明方向同证据4。经本院组织双方当事人举证、质证，现对被告提交的证据认证如下：关于原告何飞强提交的证据。被告对原告提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性没有异议，本院依法予以认定。被告对证据4的证明方向有异议，认为原、被告提交的买卖合同不一致，本院在庭审中查明，该合同虽与被告所交的合同不一致，但该合同上载明的“房产证限在2013年12月底前办清”系被告王标中亲笔所写，故本院对该合同约定的客观事实予以认定。被告对证据5的证明方向有异议，认为被告实际收款少了10000元，本院对该证据的真实性予以认定。关于被告曹爱香、王标中提交的证据。原告对证据1、2、7、8真实性、合法性、关联性均没有异议，本院对该四份证据依法予以认定。原告对证据3的证明方向有异议，认为双方对房屋的付款时间以及办证时间都在2013年3月份达成了新的约定，原告不存在违约行为，本院对该合同约定的客观事实予以认定。原告对证据4、5及证人曹双权证言的关联性有异议，认为该三份证据与本案没有关联，本院认为该三份证据相互印证，能证明房屋封顶时间，与本案有关，对该三份证据予以认定。原告对证据6的关联性有异议，认为是何明亮欠款，与本案无关，本院在庭审中查明原告之父何明亮出具的该份欠条确系原告欠被告的购房款，故对该证据予以认定。原告对证据9的真实性、关联性有异议，本院认为该证据系被告王标中的中国农业银行卡交易明细清单，与原告提交的证据5及被告提交的证据6相印证，故本院对该证据予以认定。根据双方当事人的举证、质证，以及当庭陈述，依照证据规则，本院经审理查明认定本案如下事实：被告曹爱香（出卖人）与原告何飞强（买受人）于2010年10月13日签订《住房买卖合同》，被告曹爱香将位于江街道办事处罗围社区罗围组安置区CAX栋在建房屋一套出卖给原告何飞强，合同约定：“一、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于罗围小康村土地使用权，规划用途为商住，该地属国有土地，使用年限以国土局出让年限为准。二、房屋结构形式和建设标准：……三、住房计价方式和价款计算：建筑面积约120平方米，买受人所选定楼层为第3层左边，价格为1600元每平方米（面积以房产交易中心测绘面积为准）。出卖人负责施工和办理《房产证》、《土地使用证》、合格证等有关手续。其中契税2%由买受人承担。四、付款方式和期限：签订合同后买受人向出卖人交纳伍万元整，其剩余部份屋面封顶全部付清（预留贰万元待《房产证》、《土地使用证》交付时全部付清）。五、买受人逾期付款的违约责任：如购房户超过30天后，不能按时交款，视为无力购房，出卖人有权另择用户，并扣除违约金壹万元整，退款不计利息。如买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。六、交房日期：2011年5月份，如不能按时交房，卖方需付买房人违约金壹万元整。……”，被告曹爱香在合同上签名，原告之父何明亮代替原告在合同上签名。合同签订当日，原告交付购房款50000元。2013年3月29日，原、被告协商交房款及办证事宜，被告曹爱香于当日出具收条载明“今收到何飞强购房款：壹拾贰万贰仟元正”，原告于当日在转账交付房款时因资金不够，故只向被告王标中农业银行账号转账交付了购房款112000元，由原告之父何明亮出具欠条一份，载明“今欠曹爱香壹万元＃（10000元），2个月内交清”。同日，被告王标中在原告所持的《住房买卖合同》中注明“房产证限在2013年12月底前办清”，并签名王标中、曹爱香。房屋建设于2012年11月封顶，而后，被告将东江街道办事处罗围社区罗围组安置区CAX栋301号房屋交付给原告，原告于2013年年底装修完毕并入住该房。原告称交房时间为2013年3月，被告称交房时间为2012年年底。2014年8月27日，资兴市房产管理局就诉争房屋给两被告颁发了独立房产证。2014年9月18日，资兴市人民政府就诉争房屋给两被告颁发了资CG国用（2014）第259号国有建设用地使用权证，载明地类（用途）为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。因两被告办理好产权证后未过户给原告，故原告起诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为原、被告签订的《住房买卖合同》是否有效及原告的诉请是否应当得到支持。关于《住房买卖合同》的法律效力。首先，原告何飞强与被告曹爱香就诉争房屋签订的《住房买卖合同》系当事人的真实意思表示。《住房买卖合同》上原告何飞强的签名虽系原告之父何明亮代签，但原告何飞强实际交付了购房款并入住至今，被告王标中虽未在《住房买卖合同》上签字，但两被告系夫妻关系，在诉争房屋交付给原告后直至本案诉讼前，被告王标中对诉争房屋的使用情况并未提出过异议，且被告王标中于2013年3月29日实际收受购房款112000元并在《住房买卖合同》中作出书面承诺“房产证限在2013年12月底前办清”，故双方签订的《住房买卖合同》系原、被告的真实意思表示。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原、被告签订的《住房买卖合同》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。关于原告的诉请是否应当得到支持。首先，关于被告是否应当履行为原告办理房产证、土地证、契证的义务。本案中，原、被告双方签订的《住房买卖合同》合法有效，对双方均有法律约束力。该合同第三条明确约定“出卖人负责施工和办理《房产证》、《土地使用证》、合格证等有关手续。其中契税2%由买受人承担”，按照该条约定，两被告有为原告办理好房产证、土地使用权证、契证的义务。被告王标中于2013年3月29日在《住房买卖合同》中作出的书面承诺“房产证限在2013年12月底前办清”，是原、被告双方关于办证时间的补充约定。现该房屋已办理好两被告名下的产权证书，具备为原告办理房屋过户登记的条件，两被告应根据诚实信用原则履行为原告办理房产证、土地使用权证、契证的义务。故对于原告何飞强的该项诉讼请求，本院予以支持。对于两被告辩称的，合同第三条约定的“办理《房产证》、《土地使用证》、合格证等有关手续”应该是指被告办理享有独立产权的两证，并且实际取得两证作为将来过户登记的权证依据。本院认为，按照交易习惯，房屋出卖人的办证义务是指将房屋产权证书等办理到买受人名下，而不是指出卖人享有独立的房屋产权证书。两被告的该答辩意见不符合交易习惯，本院不予采信。对于两被告辩称的，原告应当承担因该房是安置房所需缴纳的过户税费约五万余元。因双方签订的《住房买卖合同》第三条约定“其中契税2%由买受人承担”，且两被告在签订该合同时应当知晓诉争的自建房屋是安置房及安置房在办理产权过户时需多缴纳相应的税费，故原告何飞强只需承担其中2%的契税，其余费用均由两被告承担，对于两被告的该答辩意见本院亦不予采信。其次，关于被告是否应当承担违约金10000元。被告辩称，原告也有违约行为，双方应互不追究违约责任。本院认为，双方约定的第二次交付购房款的时间为屋面封顶时，约定的交房时间为2011年5月。原告并未在屋面封顶时交付购房款，且至今仍有10000元购房款（除预留的20000元外）未付，原告的行为违反了合同约定，但被告收受了原告的购房款及欠付10000元购房款的欠条，视为对被告违约行为的认可。同理，被告未按照合同约定时间交房，被告的该行为亦违反了合同约定，但原告收房并装修入住至今，亦视为对原告违约行为的认可。原、被告双方均有违约行为，且对对方的违约行为予以认可，双方应互不追究违约责任。故本院对原告请求被告承担违约金10000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹爱香、王标中在本判决生效之日起十五日内为原告何飞强办理好位于资兴市东江街道罗围安置区CAX栋301号房产的房产证、土地使用权证、契证；二、驳回原告何飞强的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告曹爱香、王标中负担。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。代理审判员　王 飞 燕二〇一六年二月一日书　记　员　欧阳晓波附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”