（2015）佛顺法乐民初字第1983号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-09-02
案件名称
彭显昌与何海燕、杨生雄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭显昌,何海燕,杨生雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法乐民初字第1983号原告彭显昌。委托代理人梁平。被告何海燕。被告杨生雄。两被告的共同委托代理人翁健龙，广东凯成律师事务所律师。原告彭显昌与被告何海燕、杨生雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法由审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁平，两被告的共同委托代理人翁健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道XX有房屋一间。2011年11月20日，原告与钱曼新签订《租赁协议书》，约定原告将上述房屋一楼出租给钱曼新作为商场用途，租赁期限至2014年11月底。钱曼新于2012年2月将上述租赁房屋转租给王德勇，王德勇又于2012年7月将上述租赁房屋转租给被告何海燕、杨生雄。后钱曼新与原告协商，双方同意将租赁合同期限延续至2015年3月31日止。2015年3月31日，合同到期后，被告何海燕、杨生雄未向原告交还租赁房屋，经与原告进行协商后，原告口头同意被告何海燕、杨生雄使用至2015年4月底，并约定该月租金为20000元。但该期限届满后，两被告仍未向原告交还租赁房屋，原告于2015年6月23日向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，该院作出的（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书，判令两被告于上述判决发生法律效力之日起二十日内将放置于佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道XX一楼的物品全部搬走，并将一楼恢复原状。两被告于2015年10月12日才将该房屋一楼恢复原状后交还原告，但未支付2015年5月1日至2015年10月11日的租金，也未支付2015年4月至2015年10月10日的电费6108元、水费212元及2015年5月至9月的环卫费300元。此外，原告于2015年4月15日与冯洪平签订的《租赁协议书》，将上述房屋一、二、三楼出租给冯洪平作为商铺用途，每月租金为38000元，租赁期限自2015年5月1日起。因两被告直至2015年10月12日才将上述房屋一楼交还原告，冯洪平以不能实现将该房屋一、二、三楼作为商铺用途为由，未支付2015年5月至今的租金给原告。请求法院判令：1.两被告支付2015年5月1日至2015年10月11日的租金共117096.77元；2.两被告支付2015年4月至2015年10月10日的电费6108元、水费212元及2015年5月至9月的环卫费300元；3.两被告赔偿原告2015年5月1日至2015年10月11日的租金损失96387.1元；4.诉讼费由两被告承担。两被告辩称，一、原告主张被告赔偿其2015年5月1日至2015年10月11日的租金损失没有事实和法律依据，请法院予以驳回。首先，原告未提前通知被告解除不定期租赁合同，严重损害了被告的合法权益。原告与被告形成不定期租赁合同后，被告按期支付租金，但原告在未事先通知被告解除合同，并给与被告必要的准备时间的情况下，于2015年4月15日径自与案外人签订了《租赁合同》，强行起诉将被告赶走。而被告与原告达成不定期租赁关系后，基于合同的信赖关系，还购置了大批的家具，原告根本没有预留时间给被告做清理盘整。被告从未违反合同的相关约定，反而在这个过程中蒙受了极大的损失；其次，原告主张的该诉讼请求已经在（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书中进行处理，根据一事不再理原则，法院应当驳回该项诉讼请求；原告没有证据证明该项损失的存在，且该损失并不在原告与被告形成租赁合同时的预期之内。被告按照生效判决已于2015年10月11日将案涉房屋恢复原状后移交原告，原告也已经接收，原告主张的该项损失不存在。二、原告自2015年5月开始就一直干扰破坏被告的经营活动，致使被告蒙受巨大损失，原告主张被告支付租金不合理。退一步说，即便原告要求被告支付租金，也应按照（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书中确认的每月15000元的标准支付，原告主张租金为117096.77元没有事实和法律依据，且被告在四月份向原告支付了20000元，根据法院判决确定，当月的租金为15000元，原告多收取被告的5000元应予退回原告。三、若经过核实2015年4月至2015年10月10日产生的电费6108元、水费212元及2015年5月至9月的环卫费300元均为被告所使用，被告同意支付。原告向本院提交以下证据并经庭审质证：1．原告身份证复印件、两被告的佛山市流动人员信息登记表，证明原、被告的诉讼主体资格；两被告无异议。2.（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书复印件，证明原告在乐从镇沙滘东村商业大道XX有房屋一间，2015年4月原告口头与两被告达成协议，由两被告使用该房屋一楼至2015年4月底，每月租金为20000元，因期满后两被告未交回房屋，故原告于2015年6月23日向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，该判决书认定原告与两被告之间成立了不定期租赁合同，并判令两被告在该判决书生效之后二十日内将放置于所租赁房屋的物品全部搬走并将一楼恢复原状。该判决书于2015年10月8日发生法律效力，两被告于2015年10月12日将该房屋交回原告；两被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决书并不能证明原告的主张，原被告之间从未协商延期至4月底，且该判决书认定原、被告之间存在不定期租赁合同。3.租赁协议书、房屋租赁合同、冯洪平身份证复印件，证明原告于2015年4月15日与冯洪平签订租赁协议书，约定将该房屋的一、二、三楼出租给冯洪平作为商铺用途，每月租金为38000元，租赁期限自2015年5月1日起共5年，因两被告直至2015年10月12日才将该房屋一楼交回原告，致使冯洪平在此期间不能将所租赁的房屋作为商铺使用，冯洪平没有缴纳2015年5月至2015年10月11日的租金。2015年11月28日，原告与冯洪平重新签订房屋租赁合同，租金为每月38000元；两被告对真实性无法确认，因签订合同的双方并非本案当事人，被告也没有参与其中。4.中国南方电网发票、乐从东村水站水费专用收据、2015年4月1日收据复印件、2015年10月10日收据，证明两被告应支付2015年4月至2015年10月10日期间的电费6108元、水费212元及环卫费300元。两被告质证认为由法院核定。两被告没有向法院提交证据。本院对原告提交的证据分析认定如下：原告提交的证据1、2、4，真实、合法，符合证据的形式要件，两被告均未对真实性提出予以，该系列证据可以证明原、被告之间约定，与本案存在关联，予以采信。原告提交的证据3，签订两份租赁合同的双方当事人均未出庭作证且非本案原、被告本人，该组证据的真实性及与本案的关联性无法确认，本院不予采信。综合以上认证意见，结合当事人陈述，本院对本案事实认定如下：2011年11月20日，原告与案外人钱曼新签订租赁协议书一份，约定由案外人钱曼新承租原告座落于乐从镇沙滘东村商业大道XX地下作为商场用途，租赁期限延续至2014年11月底止，房租每月11000元。2012年2月16日，案外人钱曼新与案外人王德勇签订了租赁合同一份，约定案外人钱曼新将上述租赁物转租给案外人王德勇，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年3月31日止。2012年7月1日，案外人王德勇与被告杨生雄签订租赁合同一份，约定案外人王德勇将上述租赁物转租给被告杨生雄，租赁期限自2012年7月1日起至2015年3月31日止。后案外人钱曼新与原告协商，双方同意将租赁合同期限延续至2015年3月31日止，租金为每月13000元，案外人钱曼新补偿了原告租金差价每月2000元，共计8000元。2015年3月31日合同到期后，被告杨生雄、何海燕未向原告交还租赁物，并与原告进行了协商，原告同意被告杨生雄、何海燕的租赁期限延长至2015年4月底。之后被告杨生雄、何海燕向原告的账户汇入了20000元。后因被告杨生雄、何海燕一直拒绝搬离上述租赁物，原告遂于2015年6月19日向本院提起诉讼，要求被告杨生雄、何海燕及案外人钱曼新赔偿其2015年5月、6月的租金损失，立即将放置于佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道XX一楼的物品全部搬走，并将一楼恢复原状等，案号为（2015）佛顺法乐民初字第1078号，本院依法于2015年6月29日及2015年7月15日分别向被告何海燕、杨生雄送达了上述案件的民事起诉状、应诉通知书、证据等应诉材料。本院于2015年8月7日依法作出（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书，判决被告杨生雄、何海燕于判决发生法律效力之日起二十日内将放置于佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道XX一楼的物品全部搬走，并将一楼恢复原状。上述民事判决书于2015年10月8日发生法律效力。被告杨生雄、何海燕于2015年10月12日已将放置于佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道XX一楼的物品全部搬走并将租赁物交还原告。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，经（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书认定，原告与被告杨生雄、何海燕于2015年4月达成了口头协议，原告同意被告杨生雄、何海燕承租案涉房屋至2015年4月底，即双方于2015年4月份已经形成了租赁合同关系，而因双方未签订书面的租赁合同，即双方之间的租赁合同为不定期租赁合同，原告有权随时请求终止。在（2015）佛顺法乐民初字第1078号案件中，原告起诉请求要求被告搬离案涉租赁物，所依据的就是请求解除与两被告之间的租赁合同关系，并据此要求两被告交回租赁物和恢复原状，因此，原告向本院提起（2015）佛顺法乐民初字第1078号案件的诉讼，应视为原告向两被告发出解除双方之间的租赁合同的通知，两被告收取相关的应诉材料之日，应视为合同解除之日，因此，本院认为，原告与两被告签订的上述不定期租赁合同，应两被告最后一人收取应诉材料之日，即2015年7月15日解除。合同解除前，两被告应依约向原告支付相应的租金，而经（2015）佛顺法乐民初字第1078号民事判决书确认每月租金应为15000元，且两被告向原告支付的20000元系用于交纳租金，其中4月份的租金为15000元，因此，两被告应向原告支付2015年5月1日至2015年7月15日的租金共计33000元（15000元÷30天×76天-5000元）。合同解除后，两被告仍一直使用案涉租赁物至2015年10月11日，应从2015年7月16日起参照双方约定的租金标准向原告支付场地使用费共计44000元（15000元÷30天×88天）。两被告一直使用案涉租赁物至2015年10月11日，期间所产生的电费、水费及环卫费依约应由两被告支付，原告提交证据证明两被告尚欠的电费为6108元、水费为212元及环卫费为300元，并要求两被告予以支付有理，本院予以支持。原告在（2015）佛顺法乐民初字第1078号案件中已起诉要求两被告赔偿其2015年5月、6月的租金损失，且经本院依法处理，根据一事不再理的原则，本院对原告的该部分诉请予以驳回，对于原告要求两被告支付2015年7月至2015年10月11日的租金损失的诉请，本院认为，原告并未提供相关证据证明其存在租金损失，且该损失在原告与两被告形成租赁合同关系时的预期之内，对此，原告应承担举证不能的不利风险，本院对原告的该部分主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告何海燕、杨生雄于本判决生效之日起十日内向原告彭显昌支付租金33000元及场地使用费44000元；二、被告何海燕、杨生雄于本判决生效之日起十日内向原告彭显昌支付电费6108元、水费212元、环卫费300元。三、驳回原告彭显昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取为2300.78元（原告彭显昌已预交），由被告何海燕、杨生雄负担874.09元，由原告彭显昌负担1426.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 范碧莹二〇一六年二月一日书记员 马慧璇 来源：