（2015）穗海法民三初字第1966号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-07-19
案件名称
范韫姗与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2015民三初1966一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范韫姗,广州市富基房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1966号原告：范韫姗，住广州市越秀区。委托代理人：何树雄、唐娟，分别为广东隆利律师事务所律师和实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址。原告范韫姗诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李怡然独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何树雄、被告的委托代理人李阳、赖卫城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月2日，原告和被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的坐落于广州市海珠区富基南三街10号富基广场自编B2幢1207号房，总房款2722602元。合同约定被告应于2014年12月31日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之零点五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等）。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。逾期交楼违约金标准每日万分之零点五与逾期付款违约金标准每日万分之五不对等，应调高为日万分之二。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。故起诉要求判令：1、被告向原告支付延期交楼违约金（按每日万之二的标准计算，以房款2722602元为本金，支付从2014年12月31日起至涉案房屋符合约定交楼条件之日止，暂计至2015年10月25日为168256元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：对逾期交房没有异议，但逾期天数应剔除异常天气数，对原告所诉的违约金标准日万分之二也没有异议，但应计至判决生效之日止。理由：1、《商品房买卖合同（预售）》第十四条已经约定异常天气可以作为被告延期交楼的事由。从2014年7月2日至2014年12月31日止的异常天气数总共有30天。因此，根据上述约定，该30天应当成为顺延被告交楼的期限；2、被告同楼盘讼争案件已有计算违约金的标准是按日万分之二去计付，故被告同意原告所提的违约金标准；3、被告与原告签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》中约定的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮，未将取得或提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的约定作为涉案房屋交付的条件；4、原告诉请的将来给付请求是错误的，权利人只能对已经到期或者条件已经成就的权利提出诉讼主张，否则，法院应当不予支持。经审理查明，2009年9月16日，广州市海珠区建设和市政局向被告核发了《建筑工程施工许可证》，载明：被告开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。2014年7月2日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”），订明原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B2幢12层1207号房，房价总金额2722602元；被告同意原告按分期付款方式支付房款;逾期付款的违约责任：如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：被告应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（第十五条）原、被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；五、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；六、《房地产（住宅）质量保证书》；七、《房地产（住宅）使用说明书》；八、《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担；（第二十四条）被告在该商品房交付原告时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，被告应按批准的进度进行建设并至验收合格；合同附件七《本合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：原告如未按《合同》约定的时间付款，逾期超过15日时，被告未主张解除合同的，原告自规定的应付期限第二日起，至实际付款之日止，每逾期一日向被告支付累计应付款万分之五的违约金；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；八、关于《合同》第十五条房屋交付时的有关资料的另行约定：原、被告双方同意，双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告出示有关该商品房的下列资料，供原告查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》；（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》；十四、《合同》第二十四条被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的另行约定：（一）原、被告双方同意按下列基础设施、公共配套建筑作为交付该商品房的条件：1、交房时供水、供电；2、交房时可申报管道煤气点火手续；3、交房时电梯正常运行;（二）被告承诺将逐步完善与该商品房有关的其他基础设施、公共配套建筑，原告同意不以合同第二十四条规定的基础设施、公共配套建筑标准作为交楼标准，并同意将不以此为由拒绝或拖延办理收楼手续;(三)如因政府行为或不可抗力导致基础设施、公共配套建筑的规划变更或迟延竣工或迟延验收的，被告交付使用的时间相应顺延，并不构成违约；（四）如因政府行为或不可抗力导致基础设施、公共配套建筑项目取消或者灭失的，被告的相应义务免除，并不构成违约；二十二、《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准；等。上述合同签订后，原告依约付清全部购房款2722602元给被告，被告至今未将涉案房屋交付原告使用。原告以被告迟延交楼为由，于2015年11月5日提起本案诉讼。被告为证明其抗辩主张，提交了广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的《气象资料》，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。原告对该证据的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，因为气象情况可预见，且涉案楼房只需要完成收尾情况，受天气影响较小，被告未能证明异常天气与延期交楼有关系，故异常天气不能作为免责事由。诉讼中，原、被告均确认以下情况：1.从涉案合同签订之日即2014年7月2日至合同约定的交楼时间即2014年12月31日合同约定的异常天气天数为28天；2.涉案房屋所在的楼宇已经通水、通电、通邮、通煤气，但被告尚未取得其规划验收合格证。此外，原告表示双方约定的涉案房屋的交付条件应按《合同》第十二、十五、二十四条的约定，《补充协议》中的第六条是对《合同》第十二条的补充，因为《合同》和《补充协议》均是被告提供的格式合同，因理解而产生的分歧应采用有利于原告的解释。对此，被告表示《补充协议》第六条明确了双方对于交楼条件的约定，是对《合同》第十二条的变更，虽然《合同》和《补充协议》是被告提供的格式合同，但并不违反法律规定，且原告已进行网签，所以原告应遵守《合同》和《补充协议》。经本院释明，原告表示坚持要求逾期交楼违约金计算至涉案房屋符合约定交楼条件即《补充协议》第六条约定条件之日止。本院认为，原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，《补充协议》属于《合同》的附件，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。《补充协议》第六条清楚写明“关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮”，既然是“另行约定”，即是原、被告双方对《合同》第十二条关于交房条件约定的变更，不存在因理解不同而存在分歧。原告主张《补充协议》中的第六条是对《合同》第十二条的补充，因理解而产生的分歧应采用有利于原告的解释，显属无理，本院对此不予采信。故原、被告双方约定的涉案房屋的交楼条件应为“（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮”。鉴于原、被告双方已确认涉案房屋所在楼宇已通水、通电、通邮、通煤气，但尚未经建设工程规划验收合格，且被告至今未将符合合同约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此原告要求被告支付迟延交房违约金至符合约定交楼条件之日，并不超出合同约定，故本院予以支持。根据合同约定“被告应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用”，故迟延交房违约金应从2015年1月1日起计算。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及被告提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2014年7月2日起至2014年12月31日止，共有28天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，被告无须承担违约责任。故原告要求的2014年12月31日至2015年1月28日期间的迟延交房违约金，本院不予支持。迟延交房违约金应从2015年1月29日开始计算。关于迟延交房违约金标准的问题。原告主张按照每日万分之二的标准计算，没有违反法律、行政法规的强制性规定，被告对此表示同意，故本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2015年1月29日起至广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B2幢12层1207号房经建设工程规划验收合格之日止的迟延交楼违约金（每日按原告已付房款2722602元的万分之二的标准计算，违约金总额以原告已付房款为限）给原告范韫姗；二、驳回原告要求被告支付2014年12月31日至2015年1月28日期间的迟延交楼违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1833元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李怡然二〇一六年二月一日书 记 员 程淑玲张春映 来自