（2015）宁民终字第7134号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-02-19
案件名称
上诉人茂东建设工程有限公司与被上诉人南京迈燕资产管理服务有限公司、陶玉刚、严庆国房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京茂东建设工程有限公司,南京迈燕资产管理服务有限公司,陶玉刚,严庆国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第7134号上诉人（原审被告）南京茂东建设工程有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道合班村248-1号。法定代表人徐东，该公司总经理。委托代理人赵鼎，江苏永润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京迈燕资产管理服务有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道临江街32号。法定代表人陈建军，该公司总经理。委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陶玉刚，男，1968年6月18日生，汉族，个体经营者。被上诉人（原审被告）严庆国，男，1963年3月4日生，汉族，无业。委托代理人龚权，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人茂东建设工程有限公司（以下简称茂东公司）因与被上诉人南京迈燕资产管理服务有限公司（以下简称迈燕公司）、陶玉刚、严庆国房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第583号民事判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迈燕公司原审诉称：迈燕公司于2009年6月30日与陶玉刚签订了《租赁合同》一份（后于2011年5月改签为《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》），约定由迈燕公司将位于南京市玄武区北苑小区建筑面积700平方米的房屋即玄武区北苑小区原国贸商城仓库二楼（现农贸市场二楼）房屋租赁给陶玉刚经营棋牌室（即南京北苑棋牌室），租期为2009年7月1日至2014年6月30日，租金为每年65000元。租赁合同到期后，迈燕公司继续对外公开招租，陶玉刚参加了招标但未中标。迈燕公司在要求陶玉刚将房屋返还给迈燕公司时，发现陶玉刚及严庆国（系南京北苑棋牌室经理，负责棋牌室的日常经营管理）在未经迈燕公司同意的情况下，私自将承租的房屋的一部分转租给了茂东公司。现陶玉刚、严庆国返还了部分房屋，茂东公司占用部分（约300平米）至今未能返还给迈燕公司，导致迈燕公司不能按约与中标人签订房屋租赁合同，并因此赔偿了中标人经济损失。综上，涉案房屋是国有资产，陶玉刚、严庆国未经迈燕公司同意私自将涉案房屋转租给茂东公司，并在合同期满后占用至今，迈燕公司多次向对方交涉，要求对方将占用的房屋返还给迈燕公司，但对方不予配合，故迈燕公司诉至法院，请求判令对方立即迁出占用的位于南京市玄武区北苑小区原国贸商城仓库二楼（现农贸市场二楼）的房屋，并将该房屋返还给迈燕公司；要求对方按每天178元的标准支付占用房屋期间的使用费，从2014年7月1日至房屋返还给迈燕公司时止（截至2015年5月21日起诉之日为62300元）；要求对方赔偿因茂东公司占用房屋造成的经济损失28416元。陶玉刚原审辩称：涉案房屋是以陶玉刚的名义向南京国贸商城承租而来，具体租赁事宜由严庆国经办，在租赁期间生意不好，便对外转租，对外租赁事宜也是由严庆国经办的，同时报告给南京国贸商城，故南京国贸商城对转租事宜是知情并同意的。最早是转租给一个办学机构，因该办学机构生意不好，才转租给茂东公司。2014年，南京国贸商城表示房屋租期到期后要招标，要求陶玉刚补办相关手续参加招标，但没有中标，此后，陶玉刚积极配合南京国贸商城，和茂东公司商谈，要求茂东公司搬出，南京国贸商城表示准备补偿给陶玉刚5万多元，陶玉刚表示可以将这5万元给茂东公司。因陶玉刚同意搬出且实际已搬出，故不同意支付使用费和赔偿经济损失。严庆国原审辩称：陶玉刚系南京北苑棋牌室的个体经营者，而严庆国和陶玉刚之间是雇佣关系，严庆国所从事的行为都是职务行为，故迈燕公司起诉严庆国无事实和法律依据，请求驳回迈燕公司对严庆国的诉讼请求。茂东公司原审辩称：1、迈燕公司并非本案涉诉房屋所有权人，按迈燕公司提供的证据，涉案房屋是登记在南京国贸商城名下，南京国贸商城是在业的企业法人，迈燕公司称其有权管理该房屋应取得所有权人的同意，故迈燕公司无权要求茂东公司迁出。2、迈燕公司主张的房屋使用费过高，迈燕公司出租700平方米的年租金为65000元，而茂东公司仅使用了其中的300平方米，迈燕公司不应按700平方米的租金向茂东公司主张权利。迈燕公司自2014年11月18日起就将房屋断电，茂东公司无法使用期间不应交纳房屋使用费。3、迈燕公司给付第三方款项无合同约定，也未告知过茂东公司，茂东公司无法预知会产生这一巨大数额的赔偿，迈燕公司擅自赔偿第三方的损失应由迈燕公司自行承担。4、茂东公司的租赁合同未到期，迈燕公司如果要求茂东公司迁出，应赔偿已附合的装修损失。原审法院经审理，查明以下事实：一、涉案房屋系南京国贸商城所有。2003年3月13日，南京市栖霞区商务局发文《关于组建南京迈燕资产管理服务有限公司的通知》，将南京国贸商城等十几家企业实施兼并，组建“南京迈燕资产管理服务有限公司”，涉案房屋由迈燕公司进行经营管理。二、2011年5月24日，迈燕公司（出租方、甲方）与陶玉刚（乙方、承租方）及南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（鉴证方、丙方）签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落于南京市玄武区北苑小区的房屋，建筑面积700平方米，租赁期限自2009年7月1日至2014年6月30日；甲方将房屋出租给乙方作棋牌室用途使用，租金为每年65000元；租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借该房屋；合同有效期内，甲方将此房屋所有权部分或全部转让的，应提前1个月通知乙方；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，若甲方不接受双倍租金，甲方有权书面通知乙方并收回租赁物，乙方投入的动产部分，由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿，甲方有权强行将租赁物场地内的乙方动产撤离租赁物，且不负保管责任；在租赁期内，乙方若存在擅自将承租的房屋出租、转让他人等违约行为的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任，同时乙方所投入的动产由乙方自行处理，不动产归甲方所有；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原租金100%的违约金；租赁期限内，任何一方违反本合同的其他约定，由违约方支付违约金1万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。三、南京北苑棋牌室系个体工商户，陶玉刚系该个体工商户的经营者。2012年9月20日，严庆国（出租方、甲方）代表南京北苑棋牌室与茂东公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北苑小区菜场内二楼部分租赁给乙方用于公司办公，租期为3年，自2012年10月20日至2015年10月19日，年租金为5万元，租金半年一付。四、2014年7月15日，迈燕公司因涉案房屋承租期限已到期，遂公开对外招标。南京北苑棋牌室、茂东公司、南京銮缘商贸有限公司等五家单位参加公开招标会议并投标。2014年8月13日，案外人南京銮缘商贸有限公司中标。后因本案所涉纠纷，案外人南京銮缘商贸有限公司未能入驻涉案房屋。迈燕公司因此向其支付28416元，其中8416元为南京銮缘商贸有限公司支付的房屋招租手续费，20000元为补偿款。原审审理中，双方均确认涉案房屋共两层，陶玉刚租赁的是第二层，约700平方米，严庆国转租给茂东公司的房屋面积约300平方米。迈燕公司称：迈燕公司以合同之诉起诉对方，因为与迈燕公司签订合同的是陶玉刚，而严庆国自称是南京北苑棋牌室的经办人，陶玉刚也认可日常事务确实由严庆国办理。茂东公司是实际占有者，故迈燕公司有权起诉其返还涉案房屋。目前陶玉刚承租的部分房屋已于2014年10月返还迈燕公司，租金支付到2014年6月。迈燕公司直到与陶玉刚的租赁合同即将到期时才知道转租事宜，并告知陶玉刚合同将要到期，要进行招投标，中标后才能续租。陶玉刚称：将涉案房屋部分转租给茂东公司是经过南京国贸商城同意的，向其提交过书面申请，南京国贸商城的法定代表人陈建军书面回复同意，但目前找不到书面回复。我方早已退出涉案房屋，故不应承担任何责任。严庆国称：严庆国是代表陶玉刚从事日常经营和管理活动，包括代表陶玉刚与茂东公司签订租赁合同。严庆国与迈燕公司无任何合同关系，迈燕公司起诉严庆国无事实和法律依据。茂东公司称：茂东公司使用的面积是独立部分，该部分的使用不影响其他部分由迈燕公司继续使用，故迈燕公司就全部面积向其主张使用费和损失无法律依据。因双方意见分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、租金缴费凭证、房屋所有权证、南京市栖霞区商务局文件、《房屋租赁合同》、招租报名表、签收单、《说明》、收条、《情况说明》等予以证实。原审法院认为，陶玉刚与迈燕公司签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，双方均应严格履行。双方明确约定了“租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得转租该房屋”，故陶玉刚将涉案房屋部分转租给茂东公司，应当取得迈燕公司书面同意。审理中，陶玉刚和严庆国均称转租事宜经过了迈燕公司法定代表人陈建军的书面同意，但未能提供证据加以证实，故原审法院对此不予采纳。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除出租人与承租人另有约定的外，人民法院应当认定超过部分的约定无效。举重以明轻，在承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院更应当认定超过部分的约定无效。本案中，作为承租人的陶玉刚未经作为出租人的迈燕公司同意，以严庆国名义将涉案房屋转租给茂东公司，且转租期限超过了陶玉刚剩余租赁期限，故超过部分的约定应为无效。对迈燕公司的各项诉讼请求，原审法院认定如下：一、迈燕公司有权基于合同向陶玉刚主张权利，理由如下：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁行为并不是法律意义上的处分行为，法律并未要求出租人对租赁物有处分权，更未要求对租赁物有所有权，故无论本案迈燕公司是否对涉案房屋享有所有权，都不影响其与陶玉刚签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》的效力，其对陶玉刚享有合法有效的债权。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，在上述房屋租赁合同期限届满后，陶玉刚未将合同项下的房屋全部返还给迈燕公司，有部分房屋仍被次承租人即茂东公司占有使用，迈燕公司基于合同要求陶玉刚返还其未返还的由茂东公司占有使用的面积约为300平方米的房屋，于法有据，原审法院予以支持。在陶玉刚将涉案房屋返还给迈燕公司之前，陶玉刚应支付房屋使用费。迈燕公司以其与陶玉刚签订的房屋租赁合同中所约定的租金标准要求茂东公司支付占有使用费，并无不当，由于茂东公司使用的房屋面积约为300平方米，故原审法院酌定按照每天76元计算，期限从2014年7月1日起至实际返还之日止。陶玉刚违反合同约定将涉案房屋转租，且转租期限超过承租人剩余租赁期限，故应依据合同约定及法律规定承担赔偿损失等违约责任。因陶玉刚的转租行为造成迈燕公司公开招租未果而向中标方南京銮缘商贸有限公司支付28416元，其中8416元为南京銮缘商贸有限公司支付的房屋招租手续费的返还，20000元为补偿款，故陶玉刚应对其中的8416元承担赔偿责任。二、迈燕公司有权基于茂东公司无权占有的事实而要求茂东公司返还涉案房屋、支付房屋使用费并赔偿损失，理由如下：虽然迈燕公司明确其提起的是合同之诉，但由于涉案房屋被茂东公司实际占有，在迈燕公司与陶玉刚之间的房屋租赁关系终止后，茂东公司即不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据，形成了对涉案房屋的无权占有，故茂东公司负有腾房义务。迈燕公司要求茂东公司迁出涉案房屋，于法有据，原审法院予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，迈燕公司有权要求茂东公司支付房屋使用费，房屋使用费的计算方法如前所述。茂东公司称其不应支付迈燕公司断电之后的房屋使用费，无事实和法律依据，原审法院对此意见不予采纳。依照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。因此，迈燕公司有权要求茂东公司赔偿损失，赔偿数额原审法院认定为8416元，陶玉刚承担连带责任。茂东公司称迈燕公司应赔偿其装修损失，于法无据，原审法院不予采纳。三、迈燕公司无权要求严庆国返还涉案房屋，因为严庆国既非迈燕公司与陶玉刚所签订的房屋租赁合同的当事人，与迈燕公司之间不存在合同关系，也非涉案房屋的实际占有者，故迈燕公司无权向严庆国主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，原审法院判决：一、陶玉刚于判决生效之日起十五日内向南京迈燕资产管理服务有限公司返还由南京茂东建设工程有限公司占有的坐落于南京市玄武区北苑小区原南京国贸商城仓库二楼（现农贸市场二楼）面积约300平方米的房屋，南京茂东建设工程有限公司在此期限内将上述房屋腾空。二、南京茂东建设工程有限公司按照每天76元的标准向南京迈燕资产管理服务有限公司支付自2014年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并赔偿迈燕公司经济损失8416元，陶玉刚承担连带责任。三、驳回南京迈燕资产管理服务有限公司对严庆国的诉讼请求。原审案件受理费2148元，减半收取1074元，由迈燕公司负担400元，由陶玉刚、茂东公司负担674元。上诉人茂东公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回迈燕公司针对其的所有原审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。其理由为，1、涉案房屋登记在南京国贸商城名下，并非迈燕公司所有，栖霞区商务局的通知与实际情况不符，南京国贸商城仍然是登记在业的企业。没有证据证明栖霞区商务局是南京国贸商城的主管单位，其无权授权迈燕公司经营管理涉诉房屋。没有证据证明迈燕公司出租房屋取得了南京国贸商城的许可。2、南京北苑棋牌室的登记经营者是陶玉刚，严庆国是实际经营者，日常经营由严庆国负责，上诉人的《房屋租赁合同》也是和严庆国签署，陶玉刚与严庆国应该承担连带责任。3、涉案房屋对外公开招标是在2014年7月，上诉人、北苑棋牌室、南京鸾缘商贸有限公司等单位参加了公开招标，上诉人并不知道也没有缴纳过房屋招租手续费，从时间上看，南京鸾缘商贸有限公司缴纳8416元手续费是在2014年8月25日，是在招标之后，参与涉案房屋招标并不需要缴纳手续费，该款项不应认定为迈燕公司的损失。被上诉人迈燕公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。关于租赁主体的问题，在原审中已经提交了商务局的文件以及迈燕公司与陶玉刚签订的租赁合同，证明迈燕公司具有本案的诉讼主体资格。严庆国与陶玉刚是实际合伙经营者，应当承担连带责任，但是原审法院没有采纳。招租手续费是中标单位支付的费用，一审中迈燕公司已提交相关的票据，该损失因上诉人占用房屋导致招标合同无法履行，应当由上诉人承担。被上诉人陶玉刚答辩称，请求驳回上诉，维持原判。房屋到期后茂东公司应当无条件搬出。房屋转租的情况陶玉刚不清楚，作为承租人的法定代表人，应当获得陶玉刚的授权才可以对外出租。租赁期限到期后，茂东公司还没有搬出，其协助迈燕公司与茂东公司沟通多次，水电费也是由其支付的。被上诉人严庆国答辩称，其同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明，原审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院二审另查明，原审中，南京国贸商城提交情况说明，表示从2003年开始登记在南京国贸商城名下所有资产，包括涉案房屋已经由迈燕公司统一经营、管理。二审中，各方均表示在公开招投标前没有收取相关费用。迈燕公司表示因招投标最终由案外人南京銮缘商贸有限公司中标，所以由南京銮缘商贸有限公司支付给南京市栖霞区房地产交易服务市场8416元房屋招租手续费。迈燕公司另提交迈燕公司和主管部门栖霞区商务局联合发布的《公开招租方案》以及栖霞区房地产交易服务市场的《中标通知书》、案外人南京銮缘商贸有限公司经理吴月兵的《公有房屋公开招租投标书》，证明根据方案和《江苏省房地产中介服务收费管理办法》（苏价服（2003）233号）文件规定，中标人按中标第一年月租金的50%支付区房产交易中心手续费。案外人南京銮缘商贸有限公司为涉案房屋公开招租的中标人，中标价格为年租金202000元，折算月租金为168333元，故銮缘公司向栖霞区房地产交易服务市场缴纳了月租金50%的房屋招租手续费8416元。本案二审争议焦点为迈燕公司的主体身份以及原审判决承担责任的主体及损失金额是否正确。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于迈燕公司的主体身份问题，原审中南京国贸商城已经提交情况说明，且南京迈燕资产管理服务有限公司与陶玉刚签订的房屋租赁合同亦有南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室见证。上诉人主张没有证据证明迈燕公司出租房屋取得了南京国贸商城的许可，本院不予支持。南京北苑棋牌室的个体工商户经营者为陶玉刚，茂东公司与严庆国签订的房屋租赁合同亦加盖了南京北苑棋牌室的印章，茂东公司主张严庆国与南京北苑棋牌室的经营者陶玉刚承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。根据公开招租方案要求，由中标人向栖霞区房地产交易服务市场缴纳房屋招租手续费，因茂东公司未迁出涉案房屋，迈燕公司无法向中标人交付房屋，由此导致迈燕公司退还中标人招租手续费8416元，茂东公司应予赔偿。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2148元，由上诉人南京茂东建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一六年二月一日书 记 员 俞梦霏 来自：