（2015）东二法厚民一初字第844号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-07-13
案件名称
深圳市开元国际物业管理有限公司东莞分公司与东莞市康联房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第844号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市。负责人：臧世胜。委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：骆绍棋，北京市京都（深圳）律师事务所辅助人员。被告：东莞市康联房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈炳照，系该公司经理。委托代理人：李志坤，广东勤诺律师事务所律师。委托代理人：程彬玲，广东勤诺律师事务所辅助人员。第三人：东莞市康联物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈炳照，系该公司经理。委托代理人：黄军华，系该公司总经理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司东莞分公司（以下简称开元东莞分公司）诉被告东莞市康联房地产开发有限公司（以下简称康联开发公司）、第三人东莞市康联物业管理有限公司（以下简称康联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈巧勤适用简易程序独任审理，后转为适用普通程序，由审判员陈巧勤担任审判长，与代理审判员毛宇翔、人民陪审员李爱君组成合议庭，分别于2015年8月26日、2015年10月23日、2015年12月9日公开开庭及质证。原告开元公司的委托代理人刘长森、骆绍棋，被告康联开发公司的委托代理人李志坤，第三人康联物业公司的委托代理人黄军华到庭参加第一次庭审（2015年8月26日）及质证（2015年10月23日），原告开元公司的委托代理人刘长森、骆绍棋，被告康联开发公司的委托代理人李志坤到庭参加第二次庭审（2015年12月9日），第三人康联物业公司的委托代理人黄军华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告开元东莞分公司诉称：原告总公司与被告于2007年8月15日签订了《东莞市君汇华庭项目物业管理委托合同》，约定合同期限为五年，自物业竣工交付使用之日起计。该合同期满后，原告与被告于2012年9月签订《前期物业服务合同》，该合同由东莞市房产管理局于2012年9月7日备案。该合同第38和第39条约定：合同期限自2012年8月13日起至2013年8月7日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。君汇华庭至今仍未成立业主大会。2015年3月16日，被告向原告总公司发出“关于终止《君汇华庭前期物业服务合同》的函”，称被告与原告总公司签订的《君汇华庭物业管理委托合同》已经终止，被告已报备政府管理部门申请重新组织前期物业服务招标工作，要求原告总公司提前做好物业管理相关移交准备工作。针对被告的要求，原告总公司于2015年3月19日复函给被告，告知其在未取得君汇华庭业主大会授权的情况下无权单方实施招标行为，并立即停止所有招标活动。2015年7月6日，被告再次向原告总公司发来《关于更换君汇华庭物业服务单位的函》，称本案第三人东莞市康联物业管理有限公司中标，被告将于2015年8月8日协助本案第三人完成小区物业服务的移交、接管工作。原告认为，君汇华庭至今仍未成立业主大会，在业主大会没有作出选聘或续聘决定，且原告自愿按照原合同约定继续提供服务的情况下，该前期物业服务合同期限已自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。因此，原告与被告签订的君汇华庭《前期物业服务合同》并未到期终止，该合同仍在有效限期内。在此情况下，被告重新选聘物业管理公司的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的第一百零七条的规定，为维护原告的利益，特向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行原被告双方于2012年9月签订的《前期物业服务合同》；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告康联开发公司辩称：1.被告和原告签署的前期物业服务合同已经期满，应该终止，原告在从事物业管理期间有严重的违法行为，导致被告被有关部门进行处罚，被告保留全部的法律权利，追究原告的法律责任；2.强调原告的行为有可能构成刑事犯罪。第三人康联物业公司陈述称：第三人是根据国家招投标的项目，公开招标，第三人获得管理权，是合理合法，经过东莞市中标备案，已经一切程序均是合理的。经审理查明：2007年8月22日，原、被告签订一份《东莞市君汇华庭项目物业管理委托合同》，约定：1.被告将君汇华庭（物业名称）委托原告实行物业管理；物业占地面积61825平方米，建筑面积188056平方米，分2期开发，住宅建筑面积142748平方米，商业面积7923平方米，会所面积288平方米，居住户（套）数1184户（套），停车位：地下888个，地面170个，绿地率50%；……第十四条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收水费、电费、煤气费；……第十八条：委托管理期限为五年；自物业竣工交付使用之日起计，如在此期间物业设立业主大会及选举产生业主委员会并另行选聘物业管理企业的，合同随即终止；……第二十二条：物业管理服务费：1.住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.98元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.99元向业主或物业使用人收取；……第二十三条：车位使用费由原告按照下列标准向车位使用人收取：1.车位不分地上或地下停车位，统一标准月租350元/月；2.已售私家车位的管理费50元/月；双方还对其他内容进行约定。案涉物业已被东莞市政府有关部门验收合格准予使用，并且原告已于2008年7月30日通知业主办理入伙手续；2012年9月7日原、被告又签订一份《前期物业服务合同》，该合同已经东莞市房产管理局备案，于该合同第十章第三十八条约定：“本合同期限自2012年8月13日至2013年8月7日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止”；第三十九条约定：“本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”2015年3月16日，被告向原告出具关于终止《君汇华庭前期物业服务合同》的函，称双方于2007年8月22日签订的《君汇华庭物业管理委托合同》约定委托管理期限为五年，君汇华庭于2008年8月8日正式交付使用，即前述合同至2013年8月7日终止。而按照东莞市前期物业管理规范和要求，《前期物业服务合同》到期后小区尚未成立业主委员会的由委托单位等在政府有关部门指导下重新进行前期物业服务招标工作，《前期物业服务合同》即将到期，被告按规定要求已报备政府管理部门申请重新组织前期物业服务招标工作；在合同到期后被告同时收回在君汇华庭的所有经营性商业用房及管理用房，小区物业服务按管、债权、债务等由原告与被告及重新招标中标的前期物业服务单位三方共同进行协商对接。2015年3月19日，原告向被告复函，称：《前期物业服务合同》到期后，被告在未获得君汇华庭业主大会授权的情况下，无权变更前期物业服务单位，无权重新组织物业管理招投标。理由为选聘和解聘物业服务企业的权利依法属于全体业主而非物业的建设单位，在房屋销售前，建设单位作为物业管理区域内的唯一业主，有权选聘物业服务企业并要求房屋买受人对建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同作出承诺。房屋销售后，建设单位不再是物业管理区域内的唯一业主或者将房屋全部销售后不再是业主，失去唯一业主的选聘或解聘物业服务企业的权利，即在前期物业服务合同终止后，建设单位在没有业主大会授权的情况下，无权再次选聘或解聘前期物业服务企业。君汇华庭前期物业服务合同终止后，被告作为建设单位在未取得君汇华庭业主大会授权的情况下无权单方实施招标行为，请被告收到本函后立即停止所有招标活动。而后，被告对案涉物业服务企业进行招标，2015年6月9日进行开标，经评标委员会的评审推荐包括第三人在内的中标候选人，并于次日进行公示，公示期为5个工作日。2015年7月6日，被告向原告发出《关于更换君汇华庭物业服务单位的函》，称《君汇华庭物业管理委托合同》已到期，被告已按照要求采用公开招标的方式选聘物业服务企业，于2015年6月9日开标、评标确认第三人为中标第一候选人，中标单位将于2015年8月8日接管案涉物业管理，请原告做好相关移交准备工作。对此，原告不同意，要求继续履行案涉《前期物业服务合同》。另，被告称原告在管理案涉物业期间存在窃电行为，对被告造成严重影响；再，被告向本院提交于2015年5月8日出具的招标公告、东莞市房产管理局房产市场管理科出具的东物招[2015]19号物业服务项目招标备案回执、2015年6月10日出具的中标候选人公示名单、2015年6月17日出具的中标通知书、东莞市房产管理局房产市场管理科于2015年7月6日出具的东物中备[2015]29号物业服务项目中标备案回执、被告与第三人于2015年7月29日签订的前期物业服务合同以证明被告依合法程序取得物业管理权；除以无原件为由外，对招标公告不予确认真实性，原告对其余证据均确认真实性，但不确认关联性，认为被告提交的前述证据可以证明被告存在违约的事实。被告不同意继续履行《前期物业服务合同》，理由为该合同已经到期，已经履行完毕，但在业主大会没有成立前，被告有权重新聘请新的物业管理单位，由于原告存在各种管理问题及违法行为，经征询业主意见后均表示同意重新招投标，所以被告认为与原告的物业管理服务合同应该终止，重新招投标。原、被告及第三人均确认案涉小区尚未成立业主委员会。于本案第一次庭审后，被告向本院提交了《君汇华庭前期物业服务重新招标征询表》以证明其公开招投标系在征询案涉小区业主同意的情况下进行，但被告提交的征询表打印日期发生在其向原告发出终止《君汇华庭前期物业服务合同》的函之后，对此被告解释称函件在发给原告后，通过书面的形式解除与原告的合同，就没有必要再征询业主的意见，但由于原告不同意，为了更加完整和完善，有利于业主，所以就咨询业主的意见。另，在被告提交该征询表后，原告亦向本院提交34份不确认被告提交征询表为其签名，并同意原告进行管理案涉物业的征询表。本院至东莞市厚街房地产管理所调查取得案涉小区的登记情况为：至2015年11月22日，君汇华庭商品房项目在东莞市房产管理局已办理初始登记，已登记面积是190163.3平方米，总套数2491套（可办房产证，含住宅。商铺、车位）。其他已建或未建、未登记或不登记的建筑物等数据以规划、建设部门许可为准。以上事实，有原告提交的东莞市君汇华庭项目物业管理委托合同、君汇华庭入伙通知书、《前期物业服务合同》及《关于对厚街镇君汇华庭物业服务收费标准备案的复函》、关于终止《君汇华庭前期物业服务合同》的函、“关于终止《君汇华庭前期物业服务合同》的函”的复函、关于更换君汇华庭物业服务单位的函、中标候选人公示名单、前期物业服务重新招标征询表真实性核查结果，被告提交的用电检查结果通知书、客户违约用电、窃电通知书、情况说明、招标公告、东物招[2015]19号、东物招备[2015]19号、中标候选人公示名单、中标通知书、物业服务项目中标备案回执东物中备[2015]29、前期物业服务合同（东莞市康联房地产与东莞市康联物业）、驳回行政复议申请决定书、君汇华庭前期物业服务重新招标征询表和招标意见征询统计，本院依法调取的登记情况，当事人陈述及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原告要求继续履行案涉前期物业服务合同是否合法；对此，本院分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项关于“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”及《物业管理条例》第十一条第（四）项关于“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”的规定，案涉君汇华庭小区已于2008年8月8日正式交付使用，根据前述的法律规定，案涉君汇华庭小区物业服务企业的选聘及解聘均应由君汇华庭的全体业主共同决定，结合原、被告签订的《前期物业服务合同》第三十九条的约定：“本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，双方亦约定选聘及解除物业服务企业由业主大会决定，现被告在没有取得全体业主同意的情况下，自行解除与原告签订的《前期物业服务合同》，不具备事实和法律依据，对此本院不予支持，故本院认为原、被告应继续履行双方于2012年9月7日签订的《前期物业服务合同》。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、《物业管理条例》第十一条第（四）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条之规定，判决如下：原告深圳市开元国际物业管理有限公司东莞分公司与被告东莞市康联房地产开发有限公司继续履行双方于2012年9月7日签订的《前期物业服务合同》。本案收取受理费50元，由被告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 陈巧勤代理审判员 毛宇翔人民陪审员 李爱君二〇一六年二月一日书 记 员 陈月婷第9页共9页 关注微信公众号“”