（2015）成郫民初字第3645号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-11-17
案件名称
郫县三利投资有限公司与成都蜀客酒店管理有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
郫县人民法院
所属地区
郫县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郫县三利投资有限公司,成都蜀客酒店管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十五条，第一二百三一十二条，第一二百六二十一七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2015）成郫民初字第3645号原告郫县三利投资有限公司，住所地：四川省成都市郫县。法定代表人成甦，职务：董事长。委托代理人杨旭，该公司员工，系特别授权。被告成都蜀客酒店管理有限公司，住所地：郫县郫筒镇。法定代表人孙中全。原告郫县三利投资有限公司（简称三利公司）与被告成都蜀客酒店管理有限公司（蜀客公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告三利公司的委托代理人杨旭到庭参加了诉讼，被告蜀客公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三利公司诉称，2014年，原、被告签订了《商品房定购协议》，约定被告购买原告位于郫县华侨凤凰国际城1号楼29层、30层房屋，房屋建筑面积共1671平方米，优惠后总房款10109462元。协议签订后，被告向原告支付了定金人民币1000000元，原告于2014年5月23日将房屋交付被告。原告交付房屋后，多次通知被告按照协议第三条规定，要求签订正式的《商品房买卖合同》并支付合同价款，但被告无视协议约定，拒绝签订合同，也拒绝支付合同价款，其行为已给原告造成了巨大的经济损失，依照法律规定，被告所交定金不予退还。2015年9月3日，原告向被告发出《合同解除函》，依法解除该定购协议，被告应当将房屋退还给原告并支付房屋占用期间的使用费用，同时，被告使用房屋期间，擅自拆除原告安装的38个热水器，也应进行赔偿。原告出售的上述房屋，按照建筑面积1200元/平方米标准进行精装修，装修标准内包含所有屋内设施，包括电视机、空调、家具、灯具、洁具等。根据原、被告双方签订的《合作协议书》，在房屋交付前，原告已对出售房屋进行部分装修，经双方确认，装修造价492.89元/平方米，对原告未完成装修部分，按照该协议，由被告按原告标准代为装修完成。原告已按装修进度向被告支付装修和设施采购款。因此，对于诉争房屋内所有设施，所有权理论上归属原告。被告腾退房屋时，也应当返还房屋内设施。原告认为，被告上述行为构成严重违约，应当依法承担相应法律责任和合同解除的不利后果。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除《商品房定购协议》；2、被告立即将华侨凤凰国际城1号楼29层房屋（2901-2919号）、30层房屋（3001-3019）以及房屋内所有设施（包括电视机、空调、家具、灯具、洁具、浴霸）返还给原告；3、被告立即支付房屋占用期间使用费614092.5元、被告所交纳定金不退还；4、被告赔偿原告房屋设施损失42940元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告蜀客公司未提交答辩意见及证据材料。经审理查明，原告三利公司作为房屋所有权人，于2011年12月7日取得了位于郫县郫筒镇望丛西路299号华侨凤凰国际城二期1号楼的商品房预售许可，郫县房产管理局房屋明细清单载明原告系该楼29层2901-2919、30层3001-3019号房屋产权人。后原、被告签订了一份《商品房定购协议》，约定原告作为出卖人，被告作为买受人，由被告购买原告所有的华侨凤凰国际城1号29-30层房屋，面积1671平方米，房屋总价优惠后为10109462元，被告在签订本协议时，向原告缴纳立约定金1000000元。对于付款方式，约定为由被告一次性付款。第三条2款对权利义务约定为，“2、买受人在本定购协议签订后，须在签订之日起七日内，前往出卖人的售楼现场，按本定购协议约定的合同基本条件与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。在双方签订了正式的《商品房买卖合同》及补充协议后，所交定金抵做部分购房款；如买受人逾期不来签订或不按本定购协议约定的基本条件签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议的，视为买受人放弃认购权利，所交定金不予退还。”但该定购协议未载明签订时间。庭审中，原告自认被告在签订后支付了定金1000000元。原、被告亦签订了一份《合作协议书》，原告作为甲方，被告作为乙方，被告方法定代表人作为保证人，载明原告将位于该1号楼16-28层房屋与被告进行合作，截止2014年5月1日，原告1号楼16层至28层仍未销售的房屋，将由原告租赁给被告使用，协议第三条5款约定，“甲方同意将华侨凤凰国际城1号楼1-1-3号面积为138.8平方米的商铺租赁给乙方做酒店接待大堂使用，并由乙方对毗邻电梯厅的清洁、秩序等进行免费维护管理。”协议第三条5款对装修约定为，“甲方对华侨凤凰国际城项目1号楼16层至30层精装房装修标准按建筑面积1200元/平方米的标准进行装修，现甲方已对16层至30层进行部分装修，乙方确认甲方目前已完成的装修造价为492.89元/平方米，具体见附件《已完装修进度表》，剩余未投入的装修造价707.11元/平方米，由甲方支付给乙方，具体见附件《未投入装修造价表》，由乙方自行组织后续装修施工。装修施工完毕结算时，工程量按实结算，结算后的平均单价若超出707.11元/平方米，超出部分由乙方根据自身经营需要……并承担相关费用，现场实际使用的材料其规格型号、材质等跟原来方案清单不一致的及清单或成本汇总表中著名暂定价的材料，需甲乙双方认质认价。”故原告以此于2014年6月12日向被告转账1200000元，用途为改造费和装修费，于2015年1月9日向被告转账工程款759484.55元。协议亦约定原告为被告补贴2014年11月至2015年10月期间的物管费。第七条第5款对违约责任约定为，“如乙方……不按照本协议约定履行本协议的，或不安装本协议约定内容与租赁房屋所有人签订房屋租赁协议并按时支付租金的，乙方及保证人承诺：向甲方支付违约金人民币捌佰万元整。”协议第四条对16-28层租赁房屋租金进行了约定，即第一年35元/平方米/月，第二年至第五年逐年递增3%,第六年至第十年逐年递增3.5%，租金支付方式为按季度支付，乙方于每季度首月五日前给付当季度租金，因房屋为待售物业，约定由原告直接将房屋交付给被告。协议第十二条4款附带对被告购买的29、30层房屋约定为，“本协议签订之日起7日内，乙方应当向甲方交纳购买华侨凤凰国际城1号楼项目第29、第30层物业的定金人民币壹佰万元整，其余房款在双方签订正式的商品房买卖合同时15日内由乙方一次性向甲方交纳应付款项，商品房买卖合同生效且乙方支付完毕所有房款并提交完毕办理产权证所需资料后，甲方在两个半月内办理房屋产权证（2014年12月31日前）。”但该合作协议书亦未载明签订时间。2014年5月23日，被告方法定代表人作为接收方，签收了一份移交清单，载明原告将1号楼16-30层房屋向被告予以了交付，特别备注16-30层热水器安装完成，公共区域监控系统安装完成等。但该定购协议签订后，被告未按时签订正式的买卖合同并支付剩余房款，原告多次主张未果。后被告盖章并以法定代表人签字，向原告出具承诺书一份，载明截止2015年7月，被告拖欠原告剩余房款9109462元，因资金困难，暂时无力支付房款，承诺在2015年9月30日前原告支付5套房屋房款，9月30日后每两个月向原告支付5套房屋房款，直至全部房款付清，若没按本条内容执行，被告及其法定代表人同意原告收回房屋，没收定金并承担违约责任。但被告并未按照此承诺向原告按期先支付5套房屋价款。原告于2015年9月2日向被告发出解除合同通知书，但被告前台人员于2015年9月3日签收后未作反应。另查明，2013年6月27日，原告与成都永泰和冷暖设备有限公司（以下简称永泰公司）签订了一份热水器工程施工合同，约定永泰公司作为承包人，负责安装施工原告华侨凤凰国际城1号楼房间热水器，每层安装19个，共20层楼，共计安装了380个热水器，销售价920元/台，安装材料费210元/台，工程总价暂定为429400元，通过原告提交转款凭证，最终向该公司支付工程款共计406805.41元。通过永泰公司项目证明，案涉29、30层房屋内热水器共计38台已由租户拆卸。原告在追索未果的情况下，故要求被告承担此款货物的损失。以上事实，有原告提交的原、被告双方身份信息、房屋所有权证、商品房定购协议、合作协议书、商品房预售许可证、承诺书、热水器施工合同、发票及证明、邮寄单、转款凭证等证据在案证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房定购协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规，应属合法有效。双方均应按照合同履行相应义务。在支付定金后，被告应当按约于七日内与原告签订正式的买卖合同并支付剩余房款，但其至今未支付，属于违约，虽然之后出具承诺书，仍未履行，虽然定购协议及合作协议书上未载明签订时间，但从2014年5月23日的移交清单及约定在2014年12月31日前办理产权证，可以推测两份合同其在之前签订，而被告至今未履行签订正式买卖合同及支付房款义务，故已构成根本违约，原告据此主张解除合同具有证据基础及法律依据，对原告诉讼请求第1项，本院予以支持。按照合同法规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除后，被告应当向原告返还之前已交付的约定购买的位于郫县华侨凤凰国际城1号楼29层（2901-2919）、30层房屋（3001-3019）房屋，对原告诉讼请求第2项中该项请求，本院予以支持。对于原告诉讼请求第3项定金不退还请求，有合同依据，且被告出具承诺书作出了表示，本院予以支持，对该请求涉及的房屋占有使用费，其主张2014年5月交房，给予被告一定期限，从2014年11月起算至被告退还房屋之日承担未及时支付剩余房款导致的占有使用费，参照合作协议书租金计算，对此，根据合同法规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告未及时支付房款，亦未向原告返还房屋，解除合同通知到达被告后已生效，被告此后系无权占有，未向原告返还房屋，才应承担该期间导致的原告房屋租金损失，对此，本院酌情考虑解除后被告准备时间、原告损失情况，对该部分请求支持从2015年9月15日起算至实际返还之日，按照35元/平方米/月*购买面积1671平方米计算的房屋占有使用费。对原告诉讼请求第4项，被告不履行合同付款义务，并导致了原告移交前热水器损失，参考原告实际付款情形及财产折旧情况，本院酌情支持925.5元/台*38个即35169元。对原告诉讼请求第2项涉及的返还房屋内其他设施的请求，本院认为，原、被告合作协议书隐藏了一个装饰装修施工工程合同，即原告作为业主方，被告作为承包方，原告针对租赁房屋，未投入装修的部分，由被告自行组织、设计并负责施工，在完成约定装修工程后，按照约定价款最终据实结算。工程约定总价8706288.06元，工程涉及项目包含了地板、地砖、浴霸、洁具、灯具、冰箱、三星电视等内容，后原告向被告支付了两笔工程款共计1959484.55元，但原告并未举证证明双方已对工程进行结算，也未有证据显示被告已将装修工程向被告进行了移交，故该部分装修工程权属及费用，属于买卖之外另一层法律关系，在本案中无法确认并作解决，故本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告郫县三利投资有限公司与被告成都蜀客酒店管理有限公司签订的《商品房定购协议》；二、被告成都蜀客酒店管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告郫县三利投资有限公司华侨凤凰国际城1号楼29层房屋（2901-2919号）、30层房屋（3001-3019号）房屋；三、被告成都蜀客酒店管理有限公司所交定金，原告郫县三利投资有限公司不予退还，被告成都蜀客酒店管理有限公司向原告郫县三利投资有限公司支付从2015年9月15日起至实际退还之日止，以35元/平方米/月*购买面积1671平方米计算的房屋占有使用费；四、被告成都蜀客酒店管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告郫县三利投资有限公司损失35169元；五、驳回原告郫县三利投资有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费人民币10372元，公告费560元，由被告成都蜀客酒店管理有限公司承担，此款由原告郫县三利投资有限公司预缴，被告被告成都蜀客酒店管理有限公司在履行上述义务时一并支付给原告郫县三利投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 文 武审 判 员 冉 垠人民陪审员 杨建华二〇一六年二月一日书 记 员 周 珮 来源：百度搜索“”