（2015）大民二终字第02020号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-18

案件名称

上诉人孙婷与被上诉人李明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙婷,李明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第02020号上诉人（原审原告）：孙婷。委托代理人：付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。委托代理人：孙永梅，辽宁海之韵律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李明。委托代理人：金洪智，辽宁申智律师事务所律师。委托代理人：李宏熙，辽宁申智律师事务所律师。原审原告孙婷与原审被告李明房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月26日作出（2015）沙民初字第4075号民事判决，孙婷不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人孙婷及其委托代理人付丽艳，被上诉人李明的委托代理人金洪智、李宏熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙婷一审诉称：原告孙婷与张胜利是朋友关系，张胜利于2014年6月23日至10月15日期间陆续向被告李明借款共计220万元，并定于2015年6月28日将全部借款还清。原告用其名下位于大连市沙河口区的一处房屋为张胜利向被告借的这220万元做抵押。由于当时原告的房屋产权证还未办理，无法在房产管理部门办理房屋抵押手续，因此被告要求孙婷将房屋以出售给他的名义做抵押。2014年9月10日，被告要求原告与吕秀梅签订委托书，委托吕秀梅将上述房屋出售给被告。原告并没有将房屋出售给被告的真实意愿，在原告与被告的协议中约定原告是用案涉房屋为张胜利的借款做抵押。原告与被告及吕秀梅均不相识，也从未协商过房屋买卖的事宜，双方都没有买卖房屋的真实意愿。但被告利用原告的无知，在与吕秀梅的合意操纵下，与原告签订了房屋买卖合同，并在2014年12月办理了房屋产权的过户登记，之后被告仍不断向原告及张胜利发短信要求还款，可见被告并没有购买房屋的真实意思表示，只不过是将案涉房屋用作抵押物而已。被告利用原告对法律的不了解，在民间借贷过程中设置陷阱，将高利贷转化为房屋买卖关系，侵犯了原告的合法权益。故原告请求撤销与被告签订的《大连市房地产买卖合同》。被告李明一审辩称：撤销合同的法定事由是重大误解和显失公平。本案所涉的房屋买卖合同关系是原、被告的真实意思表示，并不存在原告所述的重大误解。房屋的销售价格并不低于市场价格，也不存在显失公平的问题。案涉房屋买卖合同已经实际履行，不具有撤销的可能性，并且为了履行该房屋买卖合同，被告为原告垫付了大量的税款和其他费用，房屋产权证也已经变更至被告名下，原告的诉讼请求与物权法相悖，也影响市场交易的稳定性。故请求驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年9月11日，原告与被告及案外人大连银合投资有限公司签订《借款协议》，约定“一、借款人张胜利系大连银合投资有限公司法人，张胜利分别向李明于2014年6月23日借款人民币100万元，于2014年8月27日借款人民币20万元，于2014年8月29日借款人民币50万元，合计人民币170万元整。二、定于2014年10月15日前，张胜利再向李明借款人民币50万元（以借据、凭证为准），届时借款人民币共计220万元整。三、张胜利定为2015年6月28日将全部借款还清，如到期没有还款，公司将承担债务。孙婷同意用其名下大连市沙河口区的一处房屋为张胜利借款作为抵押。”原告与被告在该借款协议上签字，大连银合投资有限公司、张胜利在该借款协议上签章。2014年9月10日，原告为案外人吕秀梅出具《委托书》，载明“委托人孙婷在大连市沙河口区有私有产权住房一处，建筑面积139.78平方米。现欲将此房出售给李明，因故不能亲自前往办理售房手续，特委托受托人（吕秀梅）办理如下手续：一、代为办理该房屋办理产权相关事宜，代为领取产权证。二、代为出售此房，委托售房价格不低于18，000元／平方米，代为签订售房合同、代收房款、代转房款；代为办理此房交易、登记，并办理一切过户手续，代为缴纳过户过程中所产生的相关费用。”委托书还约定了其他委托事项。原告在大连市公证处对该《委托书》办理了公证手续，大连市公证处对该《委托书》进行公证，并出具了（2014）大证民字第44485号公证书。同日，原告对其身份证、户口簿、离婚证、查询婚姻登记记录证明的影印本与原本相符等事项进行公证。大连市公证处对此进行公证并出具了（2014）大证民字第44486号公证书。2014年12月11日，被告代原告缴纳了案涉房屋的契税102，388.60元、专项维修资金5591.20元，并办理了案涉房屋的产权登记。2014年12月18日，吕秀梅代原告与被告签订了《大连市房地产买卖合同》，约定原告将案涉房屋出售给被告，转让借款为252万元。付款方式为一次性付款，付款日期为2014年12月30日。双方同意于2014年12月30日由原告将上述房产正式交付给被告。合同还约定了双方的其他权利、义务。同日，被告缴纳了案涉房屋的营业税、城建税等141，120元、缴纳了房屋买卖契税100，800元。2014年12月19日，案涉房屋产权转移登记至被告名下。2015年6月15日，原告声明终止对吕秀梅的委托，并在大连市公证处对该声明书进行公证，大连市公证处对此出具（2015）大证民字第26557号公证书。被告在本案一审庭审中陈述，其未向原告支付过案涉房屋的房款，案涉房屋现由被告占有使用。另查，原告将案涉房屋的商品房买卖合同及发票原件交予被告。一审法院认为：本案双方的争议焦点在于案涉合同是否应当予以撤销。合同的撤销取决于合同是否存在法律规定的应当予以撤销的情形。根据《中华人民共和国合同法》的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而根据本案已查明的事实，原告将案涉房屋的《商品房买卖合同》及发票原件交予被告，并且在大连市公证处进行公证委托，委托案外人将案涉房屋出售被告，且出售价格不低于每平方米18，000元，原告作为完全民事行为能力人，其应当知晓自己行为的法律后果，其自愿委托案外人吕秀梅办理案涉房屋的产权并出售案涉房屋，委托行为合法有效，亦说明原告具有出售房屋的真实意思表示。案外人吕秀梅接受原告的委托，按照原告的委托事项首先办理了案涉房屋的产权证，又与被告签订《大连市房地产买卖合同》将案涉房屋出售给被告，交易价格未违反原告的委托售价，对原告亦未显失公平，故吕秀梅代原告与被告签订的《大连市房地产买卖合同》合法有效。原告没有提供证据证明吕秀梅与被告签订的《大连市房地产买卖合同》存在重大误解、显失公平的情形或者在签订合同过程中存在欺诈、胁迫等手段违背了原告的真实意思表示，原告要求撤销该合同的法律依据不足。至于原告提出案涉房屋仅为借款的抵押物，因房屋不能办理抵押才签订房屋买卖合同的意见，一审法院认为，房屋抵押与房屋买卖系不同的法律关系，案涉房屋具备办理产权过户的条件则意味着房屋也可以办理抵押登记手续，原告先委托案外人吕秀梅将案涉房屋出售与被告，随后又与被告及案外人大连银合投资有限公司签订借款协议，说明原告与被告之间存在多个法律关系，但法律并不禁止当事人之间存在多个法律关系，且各个法律关系各自独立，当事人双方选择按照何种法律关系履行各自的权利、义务，亦属于双方意思自治范畴，故原告该意见事实依据不足，一审法院不予采纳。案涉房屋现已过户至被告名下，被告实际取得案涉房屋，双方所签订的《大连市房地产买卖合同》已实际履行，原告履行了该合同中的主要义务，如被告在合同履行过程中履行合同义务不符合合同约定，原告可依据相应的法律关系另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原告孙婷的诉讼请求。案件受理费100元、财产保全费5000元（原告均已预交），由原告负担。孙婷上诉的理由及请求是：1.本案的事实是张胜利于2014年6月23日至2014年10月15日陆续向李明借款共计220万元，定于2015年6月28日将全部借款还清，孙婷用其名下大连市沙河口区的一处商品房为张胜利向李明的220万元借款作为抵押，由于当时孙婷的房屋产权还未办理，无法在房产部门办理房屋抵押手续，因此李明要求孙婷将房屋以出售给李明的名义作抵押。2014年9月10日，李明要求孙婷与吕秀梅签订委托书，委托其处理将上述房产出售给李明的事宜。2.孙婷并没有出售该房产的真实意愿，孙婷仅用自己名下房产为张胜利的借款作抵押。孙婷与李明及吕秀梅素不相识，从未协商过买卖房产事宜，李明亦对孙婷的房产毫不知情，双方没有买卖房产的真实意思表示，但李明利用孙婷的无知，在与吕秀梅的合意操纵下，故意隐瞒孙婷签订了房屋买卖合同并且在2014年12月份办理了房屋过户登记。之后李明依然不断发短信给张胜利及孙婷，要求偿还借款，可见李明亦无购买该房产的真实意思表示，只是作为借款的抵押物而已。李明利用孙婷的无知和对法律的不了解，在民间借贷过程中设置陷阱，在违背了孙婷的真实意思的情况下订立合同，李明的行为已严重侵犯了孙婷的合法权益，故诉至法院，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判撤销孙婷与李明签订的房屋买卖合同。二审庭审中，孙婷主张如法院认定该合同不属于可撤销合同，则申请认定合同无效。李明二审答辩认为：1.孙婷所依据的事实不成立，出售房屋系其真实意思表示，与房屋抵押没有关联；2.孙婷的诉讼请求为撤销合同，但本案中即不存在显失公平也不存在重大误解。孙婷在一审时明确向一审法院表示即使法院认定本案不符合合同撤销的情形，也不变更诉讼请求。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”即可撤销合同的范围包括：因重大误解订立的合同、在订立时显失公平的合同、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。行使撤销权的主体应是错误或瑕疵意思表示的一方当事人，即重大误解方、因合同显失公平利益受到严重损害方，被欺诈、被胁迫、处于危难中的一方。结合本案，孙婷请求撤销房屋买卖合同，但其所作的事实陈述均是围绕房屋买卖合同实为借款担保这一主张展开的，系针对房屋买卖合同效力的陈述，而非合同存在的可撤销情形。孙婷亦未提供证据证明存在重大误解、合同显失公平、被欺诈、胁迫或者乘人之危等法律规定的合同可撤销情形。因此，即使孙婷主张的事实成立，亦不符合合同可撤销的法定情形，其事实主张不足以支持其诉讼请求，故对孙婷要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求不应予以支持。且鉴于一审法院已就是否变更诉讼请求问题对孙婷进行了释明，孙婷于一审中仍坚持要求撤销合同，因此，一审判决驳回孙婷的诉讼请求，从处理结果来看并无不当。关于双方对案涉房屋买卖合同有效与无效的效力之争，当事人可另行主张权利。综上，孙婷的上诉理由不成立，上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人孙婷负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘如魁代理审判员　　李　鹤代理审判员　　刘盈铄二〇一六年二月一日书　记　员　　樊　迪关注公众号“”