（2015）龙民二初字第879号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-06
案件名称
肖维平、程雪婷与徐泽风、钟丽玲等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
龙南县人民法院
所属地区
龙南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖维平,程雪婷,徐泽风,钟丽玲,黄声柏,黄燕群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国继承法》：第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民二初字第879号原告肖维平，居民。原告程雪婷（曾用名程文秀），居民。系肖维平之妻。被告徐泽风，居民。被告钟丽玲，成年，居民，系徐泽风之女。被告黄声柏，成年，居民。被告黄燕群，成年，居民。原告肖维平、程雪婷与被告徐泽风、钟丽玲、黄声柏、黄燕群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖维平、程雪被告徐泽风到庭参加诉讼，被告钟丽玲、黄声柏、黄燕群经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，徐泽风与黄佳颜均为再婚，徐泽风再婚时带女钟丽玲（时年5岁）与黄佳颜共同生活，建立了继父女之间的关系。黄佳颜再婚前生有子黄声柏，生有女黄燕群，徐泽风与黄佳颜再婚时他们已独立生活。2005年3月10日原告与徐泽风，黄佳颜（已去世）就座落在龙南镇中山社区商贸街26号房屋出让事宜，经协商一致达成共识，书写《购房协议》一份。其中协议约定：如乙方有意向有关部门输过户手续，甲方有义务陪同乙方到有关部门协助办理（无论年限长短）。协议还约定了双方的其它权利和义务。《购房协议》签订后，原告与徐泽风，黄佳颜除未办理过户之外，履行了协议约定的其他义务。但在数年后，由于市场房屋价位调整，徐泽风以便宜卖给原告要加价购房款，或者以原告欺骗了她为由，拒绝履行协助办理过户事宜，致使过户停滞至今。2015年7月14日徐泽风提起“确认购房协议无效”之诉讼，（2015）龙民二初字第493号民事判决书作出驳回其诉讼请求之判决。在后徐泽风未提起上诉，同意并陪同原告办理过户，但相关部门认为黄佳颜本人虽然去世，但其还有继承人，为此要求其直系亲属也要配合办理，否则不予办理。原告无奈，先后与黄佳颜之子女取得联系，请他们予以配合和支持，但由于被告方内部有些事务尚待处理，心存异议不能走到一起，致使办理房屋产权过户不能。为保障原告合法权益，请求法院判决：1、被告履行2005年3月10日签订《购房协议》第三条“如乙方有意向有关部门办理过户手续，甲方（被告）有义务无条件陪同乙方到有关部门协助办理”的义务。2、本案的诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、肖维平、程雪婷（程文秀）的身份证，肖维平、程雪婷的结婚证。证明原告的主体资格。2、购房协议。证明房屋买卖事宜，原告签订了协议，约定了双方的权利和义务。3、龙南县房权证龙私字第×××号房权证、龙国用（2000）字第0406号国有土地使用证。证明原告依约交清了购房款，被告依约交付了房权证、土地使用证。4、（2015）龙民二初字第493号民事判决书，证明《购房协议》有效。5、税票10张，总额47000多元，证明我对房产的过户已经完锐。6、还款凭证，证明原告替被告徐泽风还按揭房贷本息30751.28元。被告徐泽风辩称，一、合同法规定法律面前人人平等，自愿是在平等的前提下，我的房子他们没有处分的权利。二、合同法第五十二条规定：一方以欺诈，胁迫的手段订立的合同，恶意串通，损害国家利益，集体利益和他人的利益的合同是属于无效合同，应以撤销。三、合同法第五十八条规定：合同无效被撤销后，因该合同取得的财产应以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方。因此所受到的一一切经济损失由程雪婷、肖卫平赔偿本人。四合同法规定：依法成立的合同，应当按照法律行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，自批准登记完生效。程雪婷、肖维平私自捏造的违法合同是未经过公证处公证和房产部门批准的，所以说是非法的无效的合同，应该撤销。五、合同法还规定：显失公平的合同也应撤销。程雪婷、肖维平私自捏造的合同，是以欺诈胁迫的手段趁人之危，使对方在违背真实的意愿的情况下订立的合同。规定合同可撤销制度，是为了体现和维护公平自愿的原则，给当事人一种补救措施。不管根据哪条法律都应该撤销程雪婷、肖维平私自捏造非法的无效合同。物权法也规定：房屋的权属应该以登记为准。产权证上和土地使用证都是我的名字，怎么可以没凭没据说是他们的财产。所以请求龙南法院应以法律为准绳，事实为依据，重新审理此案，撤销不公平不公正的判决。返还我的房屋权属，还我一个公道。被告徐泽风为支持其答辩，提供了下列证据材料：1、装修票据、收据，证明房子是我装修的，我是房子的所有人。2、房产证复印件，证明房子是我的。3、银行存折，证明我交付房子月供的事实。4、协议书、房屋保险单，证明我购买了房屋。5、交款单据，证明我向开发商交房款的情况。6、个人住房借款合同，证明本案诉争房屋是我贷的款。被告钟丽玲、黄声柏、黄燕群均未作答辩和提供相关证据。经审理查明，2005年，被告徐泽风有意将登记在其名下的位于龙南县××红旗贸易广场×××号的房屋（房屋产权证号：龙南县房权证龙私字第×××号）一栋出售。原告得知被告徐泽风的售房信息后，前往被告徐泽风处进行了解并达成购房意向。因该房屋截止至2005年3月仍有30051.28元银行按揭贷款未归还，2005年3月4日，原告与被告徐泽风一同前往建设银行，由原告归还了剩余银行按揭贷款30051.28元，并将该房屋产权证等从银行拿出。2005年3月10日，原告与被告徐泽风及其丈夫黄佳颜签订购房协议一份，徐立云作为在场人也在协议上签字，协议约定房屋总价为100800元，分三次付清房款，第一次原告代被告徐泽风及黄佳颜归还上述房屋在银行的剩余按揭贷款30051.28元，第二次原告应付给被告徐泽风52000元，第三次在2005年3月20日原告应付清全部房款，被告徐泽风必须交清全部手续给原告，协议还约定如原告方有意向有关部门办理过户手续，被告徐风有义务无条件陪同原告方到有关部门协助办理。签订上述协议的当天，原告交付了剩余购房款。双方签订购房协议后，被告徐泽风即将该房屋产权证、土地使用证及房屋钥匙交给原告，但至今未办理过户手续。2015年7月4日，被告徐泽风以原告欺诈、强迫其签订购房协议为由，诉至本院，请求法院判决确认2005年3月10日双方签订的购房协议无效，两被告（即本案原告）限期迁出该房屋并返还房屋所有权证、土地使用证原件。经本院审理，于2015年8月28日作出（2015）龙民二初字第493号民事判决书，该判决书认定原告与被告徐泽风及其丈夫黄佳颜签订的购房协议内容、形式均符合法律规定，双方应按照诚信原则，严格遵守及履行该协议，因此驳回被告徐泽风的诉讼请求。上述判决生效后，原告及被告徐泽风曾于2015年10月15日共同前往税务部门办理上述房屋过户的完税手续，由原告交纳了房屋过户应交的税款。原告履行纳税手续之后，遂与被告徐泽风前往房产部门办理过户手续，因被告徐泽风丈夫黄佳颜已去世，但其还有继承人，为此要求其直系亲属也要配合办理，否则不予办理。原告先后与黄佳颜子女取得联系，要求他们予以配合和支持办理过户口手续未果，故原告诉至本院。另查明被告徐泽风与黄佳颜结婚前生有一女钟丽玲（时年5岁），在徐泽风、黄佳颜结婚后与他们共同生活，黄佳颜与被告徐泽风结婚前生有一子一女，儿子黄声柏，女儿黄燕群。上述事实，有当事人陈述、身份证复印件、购房协议、房屋产权证、土地使用证、民事判决书、纳税发票等证据证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”本案所诉争房屋属于不动产，因此该房屋所有权的转让应当在房产管理部门进行登记，否则不发生法律效力。而本案所诉争房屋的转让未在房产管理部门进行登记，因此其所有权尚未发生转移。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本院作出（2015）龙民二初字第493号民事判决书并送达原告和被告徐泽风后，双方在法定期限内均未提出上诉，该判决已发生法律效力。该判决书认定原告与被告徐泽风及黄佳颜签订的购房协议合法有效，双方均应按照诚信原则，严格遵守及履行该协议。虽然被告徐泽风在庭审中提出原告尚未付清购房款，但根据上述判决书认定的事实，原告已按双方协议的约定支付了全部房款，原告已经充分履行了自己的义务，因此原告可以根据协议的约定要求房屋所有权人履行协助办理房屋所有权转让登记手续的义务。《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”本案所诉讼房屋系被告徐泽风及其丈夫黄佳颜的夫妻共同财产，根据本院查明的事实，黄佳颜去世之前未对其财产作出处理，因此黄佳颜所有的该房屋产权份额应由其第一顺序继承人继承，黄佳颜的配偶徐泽风及其子女黄声柏、黄燕群均是第一顺序继承人，被告钟丽玲幼时随被告徐泽风和黄佳颜共同生活，其与黄佳颜为继父女关系，应当与黄佳颜的婚生子女享有平等的继承权。同时被告黄声柏、黄燕群和钟丽玲均未作出放弃继承的意思表示，应当视为其接受继承上述房屋。综上所述，本案所诉争的房屋所有权人为被告徐泽风、钟丽玲、黄声柏、黄燕群，上述人员应当根据合法有效的购房协议协助原告办理房屋所有权转让登记手续。被告钟丽玲、黄声柏、黄燕群经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质辩权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告徐泽风、钟丽玲、黄声柏、黄燕群于本判决生效后十日内协助原告肖维平、程雪婷办理位于龙南县龙南镇红旗贸易广场4号的房屋（房屋产权证号：龙南县房权证龙私字第×××号）过户登记手续。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费100元，减半收取50元，由被告徐泽风、钟丽玲、黄声柏、黄燕群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 王群勇二〇一六年二月一日书记员 王五虹 搜索“”