（2015）浦民一（民）初字第32755号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-29
案件名称
谢俊与上海富润房地产发展有限公司定金合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢俊,上海富润房地产发展有限公司,王莉萍
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第四十九条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第32755号原告谢俊，女，1988年5月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人徐威，上海徐威律师事务所律师。被告上海富润房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐荣璞，董事长。委托代理人俞健，男。第三人王莉萍，女，1958年6月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告谢俊与被告上海富润房地产发展有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。后依法追加王莉萍为第三人参加诉讼，并转为普通程序，由审判员王浩、审判员范一、人民陪审员陆洁组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐威，被告委托代理人俞健，第三人王莉萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢俊诉称：原告于2015年7月22日得知母亲王莉萍在2015年7月12日以原告名义与被告签订了一份订购上海市浦东新区秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金协议，并支付了人民币（以下币种相同）5万元定金。原告得知后，即于2015年7月24日书面通知被告，明确未经原告同意，被告与王莉萍以原告名义签订的定金协议无效，应当恢复原状。然而被告在收到原告通知后向原告发出催签函，继续纠缠原告。原告认为，被告作为专业公司，在不了解和核对购房人身份的情况下随意签订合同并收取定金的行为侵害了原告的合法权益，也是无效民事行为。原告诉讼请求：1、判决原、被告之间《定金合同》无效；2、诉讼费由被告负担。被告上海富润房地产发展有限公司辩称：2015年7月12日，第三人王莉萍代原告至被告处签订《定金合同》，当时第三人称因原告工作繁忙故代原告签约及支付定金。第三人与原告系母女关系，被告有理由相信第三人有代理权，故第三人构成表见代理，原、被告之间的《定金合同》有效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王莉萍述称：原告对第三人代签《定金合同》毫不知情，系第三人自作主张一时冲动签了合同并支付了定金，同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年7月12日，第三人王莉萍以原告谢俊的名义与被告签订《定金合同》，约定原告向被告预定上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积89.03平方米，预定总房价为2，942，817元，预定期为5天，原告应于2015年7月17日前到被告售楼处签订《上海市商品房预售合同》。当日，第三人向被告支付了5万元定金。因原告未按照《定金合同》约定前去签订买卖合同，被告于2015年7月27日向原告发出《催签函》，催促原告签约。原告则以第三人系无权代理为由提起本案诉讼，诉请如前。以上事实，有经庭审质证的《定金合同》、收据、签购单、《催签函》等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为第三人以原告名义与被告签订《定金合同》的行为是否为无权代理；若为无权代理，是否构成表见代理。原告与第三人一致陈述第三人签订《定金合同》时未得到原告授权，嗣后原告未予追认，被告也没有证据证明第三人签订合同时有代理权，因此，第三人以原告名义与被告签订《定金合同》的行为属无权代理。房屋买卖为重大财产交易，第三人作为母亲并不当然具有代理女儿购买房屋的代理权，母女关系尚不足以形成第三人具有代理权的权利外观，被告关于第三人行为构成表见代理的答辩意见本院不予采纳。根据法律规定，无权代理对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，因此，第三人以原告名义与被告签订的《定金合同》对原告不发生效力。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条的规定，判决如下：第三人王莉萍以原告谢俊的名义与被告上海富润房地产发展有限公司于2015年7月12日签订的《定金合同》对原告谢俊不发生效力。案件受理费1，050元，由被告上海富润房地产发展有限公司负担525元，第三人王莉萍负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 王 浩审 判 员 范 一人民陪审员 陆 洁二〇一六年二月一日书 记 员 王诗艺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 关注微信公众号“”