（2015）嘉平乍民初字第263号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-31
案件名称
平湖市大地物业管理有限公司与嘉兴市六通电器有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平湖市人民法院
所属地区
平湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平湖市大地物业管理有限公司,嘉兴市六通电器有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉平乍民初字第263号原告：平湖市大地物业管理有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道园乐新村***号*楼。法定代表人：陈华峰，总经理。委托代理人：叶红华，平湖市当湖法律服务所法律工作者。被告：嘉兴市六通电器有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦天妃路*******号。法定代表人：张光明，总经理。委托代理人：钱振林、张倩，浙江君度律师事务所律师。原告平湖市大地物业管理有限公司为与被告嘉兴市六通电器有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年9月29日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告平湖市大地物业管理有限公司的委托代理人叶红华与被告嘉兴市六通电器有限公司的委托代理人张倩均到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请和解，但未果。本案现已审理终结。原告起诉称：被告于2007年11月，向浙江大源置业有限公司购买了由其开发的坐落于乍浦镇天妃路西侧中山路二侧的滨海商业中心门面房3间（即70号、72号、76号）。该区域的前期物业管理由开发商浙江大源置业有限公司委托本案原告管理，但被告未能按约定及时交纳物业管理费，自2013年1月起至2015年7月止，已拖欠原告物业管理费7323.12元，经催讨无结果。原告为保障自己的合法权益，现根据民事诉讼法之有关规定，向法院起诉请求：判令被告立即支付所欠原告物业管理费7323.12元。被告提供答辩称：1、2008年起，前期物业协议已经解除，物业义务没有履行。签订物业协议时被告被迫，是房产公司强加给原告的。因为不签协议不能拿房子钥匙。2、被告曾经投诉原告，并要求更换物业公司。被告这个意见已经传达给原告，原告没有相反意见也没有同意意见，被告认为物业合同已经解除。原告既没有提供服务，也没有收取物业费，实际上物业协议已经解除。3、原告的请求大多数已经超出诉讼时效，合同规定按年缴纳，被告明显表示拒付，原告也知道，所以被告认为已经超出时效2年。4、被告认为物业费过高，不具有合法性和合理性。5、原告在平湖工商注册，属于跨地经营不合法。针对自己的主张，原告提供了下列证据：证据1、提供前期物业管理服务协议书1份，证明被告应向原告交纳物业费的事实。证据2、提供清单1份，证明被告欠原告物业费的金额。被告质证认为：对证据的真实性没有异议，但物业协议已经失去效力；对物业费清单有异议，物业费数额过高。被告提供证据如下：证据1、证明1份，证明被告及其他业主在2008年就向嘉兴市消费者保护协会投诉过。证据2、照片16份，证明小区长期处于无人管理状态，原告没有提供任何物业服务，无权向被告收取物业服务费。原告质证认为：证据1消协的证明不能证明被告说的物业协议已经解除，事情是不了了之的；证据2照片无法证明是不是现在原、被告所在的市场，照片真实性无法确定。经审核，原告提供的证据1内容真实合法，符合证据要件，被告对真实性亦无异议，故本院对原告提供的证据予以认定，原告提供的证据2清单系原告自制，证明力较弱，物业费的金额以本院核定为准；被告提供的证据1证明加盖嘉兴市消费者保护委员会港区分会公章，本院对真实性予以认定，被告提供的证据2照片，经过现场核实，本院对绝大多数照片的真实性予以认定。综上，现查明：原告与被告于2007年12月30日签订《前期物业管理服务协议书》，载明：物业服务内容包括房屋共用部分的维护与管理、房屋共用设施设备的维护与管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等项；商铺的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元；物业服务费每年交纳一次；从交付房屋开始交纳物业管理费；原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务；双方还对其他事项进行了约定。被告缴纳了2008年1月至2012年12月的物业管理费用，但被告未能按约定及时交纳物业管理费，自2013年1月起至今拖欠原告物业管理费，经催讨无结果。另查明，被告嘉兴市六通电器有限公司系坐落于乍浦镇天妃路西侧中山路二侧的滨海商业中心3间房屋（即天妃路318弄70号、72号、76号）的业主，建筑面积合计217.95平方米。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议书》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，据此可认定原、被告双方存在物业服务关系。被告缴纳了2008年1月至2012年12月的物业管理费用，其对原告受委托负责的物业管理及交纳物业管理服务费应当明知。被告至今未依约支付2013年1月至2015年7月的物业管理费用，应承担支付物业管理服务费的责任。根据合同约定，原告对房屋共用部分与设施设备有进行维修与管理、维护交通秩序、保洁等义务，但实际存在门店牌头残缺、路面破损较多、卫生清扫不到位等物业服务履行不到位的情形，结合原告在物业服务管理中的瑕疵程度，酌情扣减物业费总额的10%，本院确定被告应支付原告物业管理服务费6590.81元。被告抗辩原告部分诉请已过诉讼时效，因被告欠付物业管理费用的行为延续至今，且原告就物业管理问题多次与被告进行协商，故本院对此抗辩不予采信。被告抗辩的原告前期物业协议系强迫与跨地经营不合法不能成为拖欠物业管理费的理由，故本院对此抗辩不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴市六通电器有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告平湖市大地物业管理有限公司物业管理服务费6590.81元；二、驳回原告平湖市大地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告嘉兴市六通电器有限公司负担23元，原告平湖市大地物业管理有限公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员 侯剑平二〇一六年二月一日书记员 王 琳 来自