（2015）滁民一终字第01813号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-02-18
案件名称
孟祥军、刘泽兰等与滁州瑶海物业服务有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
管国成,孟祥军,刘泽兰,滁州瑶海物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01813号上诉人（原审第三人）：管国成，男，1972年9月26日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托代理人：吴云，系管国成妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟祥军，男，1977年3月14日出生，汉族，工程师，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘泽兰，女，1947年11月8日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：孟祥军，男，1977年3月14日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区南谯南路银花东区**栋***室，身份证号码3411021977********。上述两被上诉人的共同委托代理人：晋圣霞，系孟祥军妻子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。上诉人管国成因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年10月21日作出的（2015）南民一初字第00990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明：2011年3月8日，孟祥军、刘泽兰与滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订了一份《滁州市商品房预售合同》，从其处购买了位于滁州瑶海农机大市场15幢商业单元32室房屋一套。同日，孟祥军、刘泽兰作为甲方与乙方即滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称滁州瑶海物业公司）另签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称合同），将其所购房屋（建筑面积为88.92平方米）委托滁州瑶海物业公司经营管理，合同约定：“1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金；2、委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起六年内，即自2011年10月1日起至2017年9月30日止；3、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款24%，该租金收益已在甲方签订《商品房预售合同》时从该商铺总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；自2014年10月1日起至2017年9月30日止的三年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间的全部租金收入并由乙方在收到承租人所支付的租金后按现金方式支付甲方；4、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照现金方式及时、足额支付甲方；5、在本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费用及其他市场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由甲方承担。其中物业管理费用的收费标准，依据物价部门核定的标准执行，对于甲方延期缴纳相关费用的，甲方应承担每延期一日按应缴纳费用百分之一核计的滞纳金；6、乙方享有对该商铺租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对商铺的租赁价格进行自主和必要、合理的调整，乙方认为必要时，可根据市场变化，对市场的经营方案和业态规划进行调整；7、在本合同期内，乙方或者承租人有权根据经营需要，在不影响该商铺结构安全的情况下对该商铺进行装修，甲方不予干涉。合同期满时，乙方按届时的现状装修状态将商铺及附属设施返还甲方，并保证其处于正常使用后的状态；8、乙方应协同承租人负责该商铺及其附属设施其正常使用过程中的维修、养护和管理，合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因其使用不当而导致该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应协同承租人负责修复；9、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期限内已出租商铺的已收取的承租人的租金。乙方同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保证甲方的合法权益。对于乙方延期支付相关租金的，乙方应承担每延期一日按应付租金百分之一核计的滞纳金；10、在本合同履行期间，除甲乙双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或者部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约；11、对于甲方违约的，甲方除应全额返还乙方该商铺总房款24%的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的直接和间接经济损失；12、对于乙方违约的，乙方除不再拥有向甲方索还该商铺总房价款24%的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的原承租人的直接和间接经济损失……”。2012年2月26日，孟祥军、刘泽兰作为乙方与甲方即滁州瑶海农机大市场开发有限公司签订了一份《滁州市商品房预售合同补充协议》，载明：“1、本协议的签署，视为甲乙双方一致同意就《滁州市商品房预售合同》在本协议签订当日按照当前房屋现状予以交付的标志，不影响乙方于滁州瑶海物业服务有限公司签署《市场经营管理合同》而享有合同载明的委托期限内的相关权益；2、因本协议的签署，导致乙方就《市场经营管理合同》的有关约定交房条款而违约的，甲方同意负有协调解除该纠纷的义务，并承担因滁州瑶海物业服务有限公司向乙方主张权益而导致乙方产生的所有经济损失；3、甲方同意就《滁州市商品房预售合同》附件三约定的该房屋建筑结构、装修及设备标准之外，在《市场经营管理合同》约定的委托期限届满后，对于乙方不再委托滁州瑶海物业服务有限公司统一经营管理，且届时乙方所购买的房屋在委托期限内因装修而无楼梯和缺失周界隔墙时，甲方为乙方名下的房屋统一设计并安装一座一楼至顶楼的钢构木质楼梯，并砌筑该房屋的周界隔墙。届时，乙方应提供其与滁州瑶海物业服务有限公司达成的不再委托之书面材料，并在首次签订的《市场经营管理合同》约定的委托期限届满后三十日内，经向甲方提出书面申请确认后，甲方负责组织相关设计施工事宜并承担费用。”此后孟祥军与滁州瑶海物业公司签订了一份《商铺委托经营确认书》，载明：“1、孟祥军已经根据《合同》约定，将该商铺按期交付并委托滁州瑶海物业公司经营管理，委托期限自2011年10月1日起至2017年9月30日止；2、签署本确认书，视为双方就该商铺委托经营管理的正式交接，滁州瑶海物业公司享有在该委托期限内的商铺使用权。”2012年9月27日，滁州瑶海物业公司与管国成签订了一份《房屋租赁合同》，管国成承租包括孟祥军、刘泽兰所购涉案房屋在内共计10间房屋，该合同约定：1、租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止，共计五年；2、第一年至第二年月租金10元／平方米，自第三年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第三年的月租金为11.5元／平方米，第四年的月租金为13.2元／平方米，第五年的月租金为15.2元／平方米；3、前二年租金全免，第三年至第五年租金分别为62420元、71647.5元、82503元，按半年作为一个租金支付周期，首期实缴租金须在本合同签订的同时予以支付，后续每个支付周期内的实缴租金应在上一个支付周期届满的两个月前予以一次性支付；4、物业管理费用标准为1.8元／每月每平方米，按租赁面积计算（第一年物业管理全免）；自房屋交付使用之日起计算，每12个月为一个缴纳周期，实行预收，每年缴纳一次，首期费用须在本合同签订的同时予以支付，后续每个缴费周期内的费用，应在上一个缴费周期届满的两个月前予以一次性缴纳……”。另查明：管国成因经营需要，在对商铺装修过程中已将涉案房屋内的分户隔墙拆除。现管国成已将涉案房屋退还滁州瑶海物业公司，2015年10月16日，孟祥军从滁州瑶海物业公司领取了房屋钥匙。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。（一）、孟祥军、刘泽兰与滁州瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》，滁州瑶海物业公司与管国成签订的《房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。孟祥军、刘泽兰系诉争房屋的所有人、滁州瑶海物业公司系诉争房屋所处瑶海大市场的管理者、管国成系诉争房屋的实际承租人。现孟祥军、刘泽兰要求解除其与滁州瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》，因滁州瑶海物业公司未提异议，予以支持。（二）、孟祥军、刘泽兰另以滁州瑶海物业公司逾期向其支付租金收益为由主张违约金。与此同时，滁州瑶海物业公司以孟祥军、刘泽兰在合同期限内擅自解除合同为由主张返还前三年租金收益及违约金。从原审法院审理查明的情况看，滁州瑶海物业公司受孟祥军、刘泽兰的授权，与管国成签订房屋租赁合同并代为收取租金。但管国成实际并未按约向滁州瑶海物业公司支付租金。依据孟祥军、刘泽兰与滁州瑶海物业公司签订的《委托经营管理合同》，自2014年10月1日起，滁州瑶海物业公司仅有代收租金的义务，孟祥军、刘泽兰无权要求其垫付或负担租金。因此，对孟祥军、刘泽兰要求滁州瑶海物业公司承担逾期付款违约金的诉请，不予支持。作为涉案房屋经营管理者，滁州瑶海物业公司有义务代收租金并依法追缴。但2014年10月1日起，孟祥军、刘泽兰至今未能收到任何租金收益，其与滁州瑶海物业公司签订《委托经营管理合同》的合同目的不能实现。因此，孟祥军、刘泽兰现诉请解除双方签订的《委托经营管理合同》，符合法律规定。对滁州瑶海物业公司要求其返还前三年租金收益及承担违约金的诉请，亦不予支持。（三）、涉案房屋由承租人管国成占有、使用，但始终未按约履行给付租金的义务，是错误的。现孟祥军、刘泽兰作为房屋所有人要求其给付2014年10月1日至2015年6月15日止的租金，合法有据，故管国成按约应支付孟祥军、刘泽兰当期租金人民币8691.93元（11.5元／平方米／月×88.92平方米×8.5个月）。（四）、孟祥军、刘泽兰与滁州瑶海物业公司签订的《商铺委托经营确认书》中明确注明委托期限内，涉案房屋的使用权由滁州瑶海物业公司享有，孟祥军、刘泽兰并未实际占有、使用。滁州瑶海物业公司现在要求孟祥军、刘泽兰负担2011年10月1日至2012年10月1日物业管理费，不予支持。因双方签订的《委托经营管理合同》中仅约定：合同期满时，滁州瑶海物业公司按届时的现状装修状态将商铺及附属设施返还。涉案房屋门窗未发生变动，户内楼梯交付时便无，分户隔墙由实际承租人管国成拆除，因三方均无异议，原审法院予以确认。现孟祥军要求滁州瑶海物业公司按约恢复隔墙、楼梯、门窗的诉请，于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孟祥军、刘泽兰与被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司签订的《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》；二、第三人管国成于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）孟祥军、刘泽兰租金人民币8691.93元；三、驳回原告（反诉被告）孟祥军、刘泽兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费240元，由原告（反诉被告）孟祥军、刘泽兰负担190元，第三人管国成负担50元。反诉受理费3420元，减半收取计1710元，由被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司负担。管国成上诉称：一审法院判决未考虑到瑶海大市场和管国成的实际情况而判决，该判决结果错误。至2014年6月份，涉案的房屋就处于闲置状况，未经营，而原审判决未考虑该因素而判决的租金计算时间有误，并且瑶海大市场因市场环境因素影响，一直未经营起来，根据合同法第九十四条不可抗力的规定，管国成有权解除合同。并且管国成在租赁涉案房屋时，向滁州瑶海物业公司缴纳了22000元经营保证金未归还。综上，请求二审法院依法判决，并由滁州瑶海物业公司返还管国成经营保证金22000元。滁州瑶海物业公司答辩称：关于经营保证金在合同中有约定，本案中管国成要求返还该22000元没有法律依据。孟祥军、刘泽兰共同答辩称：管国成的上诉请求，与我方无关。二审中，管国成提供了证明一份，证明管国成自2014年6月18日就将涉案房屋闲置。滁州瑶海物业公司质证认为该份证明的真实性不予认可。孟祥军、刘泽兰质证认为该份证明的真实性不予认可。本院对该份证明的认证意见为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条的规定，证人应当出庭作证。因滁州瑶海物业公司、孟祥军、刘泽兰对该份证明的真实性不予认可，本院对该份证明的真实性不予确认。二审中，滁州瑶海物业公司、孟祥军、刘泽兰未提供新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原审判决是否正确；2、原审关于诉讼费的负担是否适当；3、管国成在本案中请求瑶海物业返还保证金22000元是否具有法律依据？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力系指不能预见、不可避免并不能克服的客观情形。本案中，涉案房屋所在瑶海大市场的发展环境属经济形势影响，并不符合不可抗力的情形，结合双方所签订的《房屋租赁合同》第十一条关于合同变更、续约、解除和终止的约定，管国成提出至2014年6月18日止双方就已经解除租赁合同的意见没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方于2015年9月6日达成一致意见解除合同，并不违反法律规定。原审确定的租金数额并无不当。关于管国成提出要求滁州瑶海物业公司返还经营保证金一节，因与本案属不同的法律关系，其可另行主张解决。原审关于诉讼费的负担并无违反法律规定，本院予以确认。综上所述，管国成的上诉理由不能成立，对该上诉请求不予支持。原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由上诉人管国成负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺建国代理审判员 贺 斌代理审判员 刘先勇二〇一六年二月一日书 记 员 宗 娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”