（2015）旅民初字第2697号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-09-05
案件名称
李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）与大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）、大连市住房公积金管理中心（反诉原告）商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市旅顺口区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建钢,张雪,大连狮城房地产开发有限公司,大连市住房公积金管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款
全文
大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2015）旅民初字第2697号原告：李建钢（反诉被告）。原告：张雪（反诉被告）。二原告委托代理人：肖经纬，辽宁健业律师事务所律师。被告：大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）。委托代理人：葛彩霞，辽宁智库律师事务所律师。第三人（反诉原告）：大连市住房公积金管理中心。委托代理人：赵展，该公司职员。原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）诉被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）、大连市住房公积金管理中心（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理，依法由审判员杨知慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）的委托代理人肖经纬、被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）的委托代理人葛彩霞、第三人大连市住房公积金管理中心（反诉原告）的委托代理人赵展到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）诉称：2014年5月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下称《合同》），原告购买了被告开发建设的旅顺口新城大街612号3层2号商品房一处，建筑面积56.28平方米，总金额393960元。《合同》签订后，原告于2014年5月15日支付了首付款123960元，剩余27万元办理了公积贷款并按约定付清了房款，截止2015年12月21日，原告已累计向大连市住房公积金管理中心偿还本金16875元，利息17097.9元。按照《合同》约定，被告应于2015年6月30日前，将符合约定的商品房交付给原告，但被告迟迟未能交付，现逾期已超过90天，达到《合同》约定的解除时间与条件，构成严重违约，被告违约后原告找被告表示解除《合同》并就解除事宜书面通知被告，但被告一直未予理睬，为维护自身合法权益现诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告的《商品房买卖合同》2、解除原告与第三人之间的《个人住房抵押借款合同》，由被告将未还清的公积金贷款及利息返还给大连市住房公积金管理中心；3、被告偿还原告已支付购房首付款123960元；4、被告向原告支付自2014年5月15日起至实际偿还购房首付款之日止的利息；5、被告偿还原告已支付大连市住房公积金管理中心的贷款（截止2015年12月21日已支付本金暂为16875元）；6、被告给付原告已支付给大连市住房公积金管理中心的利息（截止至2015年12月17日已支付利息暂为17097.90元）；7、被告支付原告迟延交房违约金3939.60元；8、判令被告承担本案诉讼费用。大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的解除权已丧失，不具备退房条件，因此我方不同意原告退房及索赔的主张，且2015年12月15日我方已经向原告邮寄了交房入住通知单，原告拒收。第三人大连市住房公积金管理中心（反诉原告）述称：2014年5月2日，二原告与大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由公积金中心向原告李建刚发放住房公积金贷款270000元，购买位于大连市旅顺口区新城大街612号3层2号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；《抵押借款合同》同时约定“本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止”。而后该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2014年6月17日，公积金中心依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将270000元贷款作为原告支付的购房款转入大连狮城房地产开发有限公司账户。现原告起诉到贵院请求解除《商品房买卖合同》，以及《抵押借款合同》。考虑到原告的行为可能导致《抵押借款合同》被解除，但是应考虑意思自治原则，原告应按照《抵押借款合同》约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息、罚息后，在此基础上，公积金中心同意解除《抵押借款合同》。2013年11月26日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》协议约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。故为维护我方权益，现提出反诉请求：原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金254062.50元、利息269.94元（暂计算至2015年11月26日，共计254332.44元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201400515,被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。经审理查明：2014年5月15日原告李建钢（反诉被告）、原告张雪（反诉被告）与被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）签订《商品房买卖合同》（编号WHT201401726）。约定李建钢、张雪购买被告开发的旅顺口区新城大街612号3层2号商品房。建筑面积56.28平方米，总金额393960元。合同第八条约定大连狮城房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前交付房屋，合同第九条第2项约定出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同时双方签订的补充协议第六条第三项约定，如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除《合同》。第四项如因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》及本协议规定承担违约金。买受人不再要求出卖人另行赔偿已付税费、贷款利息、保险费及其他办理产权的相关手续费用的损失及间接损失。合同签订后，李建钢、张雪向大连狮城房地产开发有限公司交纳了123960元的首付款，2014年5月22日李建钢作为借款人，与张雪共同作为抵押人以案涉房屋为抵押，与第三人大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处签订《个人住房抵押借款合同》（合同编号07201400515），原告向第三人借款270000元，用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2014年6月17日至2038年6月16日。合同签订后第三人大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处将该笔款支付给大连狮城房地产开发有限公司并将案涉房屋进行了预告登记。原告自2014年7月17日开始分期偿还大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处借款及利息，至2015年12月17日已偿还本金16875元，偿还利息17097.9元。大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处系大连市住房公积金管理中心办事机构，无法人资格，故本次诉讼由大连市住房公积金管理中心参加。交房期限届满后，大连狮城房地产开发有限公司未能交房。李建刚于2015年10月4日使用全峰快递向大连狮城房地产开发有限公司发送解除购房合同申请，被告于2015年10月5日收到该邮件。另查明，大连狮城房地产开发有限公司与大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处于2007年8月17日签订个人住房政策性贷款合作协议，协议约定，大连狮城房地产开发有限公司为大连市住房公积金管理中心向包括按涉房屋在内的商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证，保证范围包括发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用，保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续办理完毕为止。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房抵押借款合同》、催告申请、全峰快递情况说明、回执、解除合同申请、公积金管理中心个人住房抵押借款合同、公积金还款明细表、个人住房政策性贷款合作协议购房发票以及当事人陈述在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告李建钢（反诉被告）、原告张雪（反诉被告）与被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）签订的商品房买卖合同及原告李建钢（反诉被告）、原告张雪（反诉被告）与第三人大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告未能按期交房，已构成违约。李建钢已经于2015年10月4日向大连狮城房地产开发有限公司其邮寄了解除合同通知，原告解除商品房买卖合同的请求符合双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应当视为原告在大连狮城房地产开发有限公司收到解除函的时候已经行使了解除权，原告现向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》应当视为对之前解除行为的确认，故该请求应当予以支持。因原告与大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处签订《个人住房抵押借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人住房抵押借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除与大连市住房公积金管理中心旅顺口办事处签订的《个人住房抵押借款合同》的请求应当予以支持，但第三人大连市住房公积金管理中心主张在借款本息等全部清偿前，应确认公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权，因案涉房屋已经进行了抵押登记，在被告将原告与第三人大连市住房公积金管理中心签订的借款合同未履行部分的本金及利息、罚息返还第三人大连市住房公积金管理中心前，第三人大连市住房公积金管理中心应对案涉房屋享有优先受偿权。对于原告要求被告大连狮城房地产开发有限公司返还原告已付购房款的请求，原告于2014年5月15日支付给被告123960元的首付款，该款应当返还，并应当支持原告请求的按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年5月15日至实际付款之日止的利息；对于原告至2015年12月21日已偿还公积金本金16875元，该笔款项被告应返还给原告；对于原告已经支付给公积金的利息17097.90元，被告应当返还给原告；对于原告请求的违约金，因原告系按照商品房买卖合同的约定要求支付违约金3939.06元（393960×1%），双方已经在购房合同中明确写明该违约金，故应当支持；因三方的合同均已经解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将扣除原告已经支付的首付款123960元及至2015年12月21日已经偿还的贷款本金16875元的剩余房款253125元返还第三人大连市住房公积金管理中心。对于第三人其他的反诉请求利息269.94元及至清偿日止的利息、罚息，已经原告及第三人之间的合同约定属合理项目，系因被告违约造成，应由被告承担。故对于第三人大连市住房公积金管理中心反诉要求原告负责向公积金中心承担清偿责任及被告承担连带保证责任的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）与被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）于2014年5月15日签订的商品房买卖合同（合同编号WHT201401726）；二、被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）购房首付款123960元并承担自2014年5月15日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）贷款本金16875元；四、被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）已支付给大连市住房公积金管理中心利息17097.9元；五、被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）违约金3939.6元；六、解除原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）与第三人大连市住房公积金管理中心旅顺办事处于2014年5月22日签订的《个人住房抵押借款合同》（合同编号07201400515）；六、被告大连狮城房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还第三人大连市住房公积金管理中心253125元，并按照原告李建钢（反诉被告）、张雪（反诉被告）与第三人大连市住房公积金管理中心旅顺办事处签订的个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、罚息；七、第三人大连市住房公积金管理中心对涉案房屋享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3735元，减半收取1868元，其他诉讼费50元，合计1918元，由被告大连狮城房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 杨知慧二〇一六年二月一日书记员 孙凤琳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同的纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 更多数据：搜索“”来源：