（2015）宝民一（民）初字第10505号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-30
案件名称
陈春丽、陈伟等与上海置富行房地产经纪有限公司、上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈春丽,陈伟,陈文炎,上海置富行房地产经纪有限公司,上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司,上海晓艾房地产经纪事务所
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民一（民）初字第10505号原告陈春丽，女，1970年3月29日生，汉族，住上海市宝山区。原告陈伟，男，1975年8月21日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人陈春丽（系陈伟姐姐）。原告陈文炎，男，2008年7月23日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人陈伟（系陈文炎父亲）。被告上海置富行房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陶峰，经理。委托代理人周和贵。被告上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司，住所地上海市宝山区。负责人陆华英，经理。委托代理人周和贵。被告上海晓艾房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。投资人邱艾燕。委托代理人陈岚。原告陈春丽、陈伟、陈文炎与被告上海置富行房地产经纪有限公司（以下简称“置富行”）、上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司（以下简称“置富行宝山分公司”）、上海晓艾房地产经纪事务所（以下简称“晓艾事务所”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依由代理审判员鲁晓彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈春丽，被告置富行、置富行宝山分公司的共同委托代理人周和贵，被告晓艾事务所的委托代理人陈岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春丽、陈伟、陈文炎诉称，2013年6月，原告曾因出售宝山区友谊路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）与被告置富行宝山分公司订立居间合同，而晓艾事务所因与置富行宝山分公司订有合作协议而共同参与了上述房屋的买卖居间活动。2013年6月17日，原告将系争房屋的房地产权证原件、密码纸及网签房地产买卖合同原件交至置富行宝山分公司工作人员周和贵处，但在2013年10月8日双方合同约定的过户日期，周和贵因遗失了密码纸，导致买卖双方无法办理房屋过户手续。原告认为，置富行宝山分公司及其置富行公司应当对其工作人员周和贵的过失行为承担责任。另，原告与被告置富行宝山分公司曾在2013年6月16日订有协议，约定原告在2013年10月8日前净拿69万元售房款，而至今原告只拿到15万元，故中介方应当承担担保责任。2013年10月23日，买方郑某某将售房款尾款50万元通过本票的形式交至晓艾事务所工作人员陈岚处，在原告的多次要求下，陈岚始终不同意将本票及产权证交还给原告，导致原告因缺乏资金无法支付深圳房屋的购房款，原告因违约造成巨大损失。根据交易习惯，中介无权收取买方的房款，故晓艾事务所应对其工作人员侵占房款的行为承担责任。郑某某诉原告的房屋买卖合同纠纷案件已生效，系争房屋也已经执行程序交付至买方控制下，但房款50万元尚在法院代管款账户中。原告认为，双方的争议尚未处理完毕，故不同意领取该款。现原告诉至法院，要求三被告连带赔偿原告因其过错及侵占资金造成原告无法购买深圳房屋造成的损失51万元。被告置富行、置富行宝山分公司辩称，不同意原告诉请。原告提供的2013年6月17的收据是原告伪造的，其收据上的所有文字及签名均不是其工作人员周和贵所书，公司印章也是伪造的，与公司备案的印章不一致。根据置富行的交易惯例，签订了三方居间协议后，中介只收取房屋的产权证原件，并向卖方出具固定格式的产证收据，不会收取产权证密码纸。在2013年10月8日之前的两三天，周和贵提前电话通知原告将过户所需的材料及密码纸准备好，并强调过户当日必须产权人全部到场。而10月8日下午，原告陈春丽一人姗姗来迟，另两个产权人陈伟、陈文炎久等不到场，且陈春丽表示未带密码纸，致当日无法按约进行过户。在确定当日无法过户的情况下，经与买方协商，周和贵陪同原告陈春丽办理了密码挂失补办手续，并约定10月23日密码补办成功后再进行交易。10月23日之前两三天，周和贵又致电陈春丽提醒其交易时间及所需材料等事项，但原告以种种理由推脱，并表示要买方先付款并支付违约金后才同意过户。被告认为，原告造成的损失系其自身原告造成，中介已履行了应尽的义务，无任何过错，不应当承担责任。被告晓艾事务所辩称，不同意原告诉请。其与置富行宝山分公司系合作关系，由置富行宝山分公司提供房源，晓艾事务所提供客户，居间成功取得的收益由两中介平分。2013年10月8日，其工作人员陈岚陪同买方郑某某一起到交易中心。在约定时间超过半个小时后，原告陈春丽一人才来。置富行的周和贵问陈春丽是否带密码纸，陈春丽表示没带。由于产权人未全部到场，故即使陈春丽知晓产权证密码也无法进行交易。经过协商，三方商定卖方补办密码后再进行过户，之后卖方与陈岚即离开交易中心。2013年10月23日密码补办已至时限，买方要求在该日去交易中心进行交易，但原告不同意，要求买方先支付房款及违约金后才同意过户。当时，买方也同意了原告提出的先付款再交易的要求，但为了保证交易安全，其在10月23日开具了收款人为陈春丽金额为50万元的本票交至陈岚处，并以“通知函”的形式向原告书面告知了相关情况，要求原告给予答复明确过户时间。之后，陈岚多次通知原告要求其来拿本票并办理过户手续，原告以种种理由推脱，不予配合。在本票一个月期满后，买方向法院提起诉讼主张权利。被告认为，本票的收款人是陈春丽，晓艾事务所仅是受客户的委托代为保管，其无权兑现本票的金额，故不存在侵占资金的情形，不存在任何过错。2014年2月13日，陈春丽至晓艾事务所大闹，要求取回产权证原件，后在警方调解下，事务所才将产权证及补办密码的回执单归还原告。经审理查明：2013年6月16日，原告陈春丽、陈伟、陈文炎（出售方、甲方）、案外人郑某某（购房方、乙方）与被告置富行宝山分公司（中介方、丙方）签订房地产买卖协议，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房价款69.8万元，乙方分三次支付房款给甲方：于2013年6月19日支付3万元作为定金，待支付尾款时抵做房价款，于2013年8月15日前支付15万元，于2013年10月8日前支付50万元和1.8万元；丙方组织甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，甲乙方在10月8日前向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方应在2013年10月8日前将所有户口迁出；甲乙双方同意交房期为2013年10月8日前（款清交房）。同年6月17日，原告（卖售人、甲方）与郑某某（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过被告晓艾事务所居间介绍（房地产执业经纪人陈岚），由乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积33.38平方米，转让价款47万元，甲方同意于2013年10月8日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，在2013年10月8日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。此外，陈春丽、陈伟、陈文炎（出售方、甲方）与郑某某（乙方、购买方）又签订补充的协议书，约定，双方于居间协议中约定的69.8万元是系争房屋交易的实际成交价格，该价格中包含22.8万元的装修及家具补偿款；乙方承诺按照原居间协议规定付款。不得仅按照合同中的付款方式和金额支付。陈春丽、陈伟、陈文炎于2013年6月17日在上述协议书上签字，郑某某于2013年6月22日签字。另，2013年6月16日，陈春丽与置富行宝山分公司签订《协议》一份，载“关于上海市宝山区友谊路XXX号XXX室房主（陈春丽）确认该房屋只有十分之一产权未满五年，并配合合同价做低至交易中心最低评估价。（中介方）确保陈春丽净拿人民币陆拾玖万到手）”。郑某某于2013年6月16日向陈春丽支付定金3万元，于2013年7月7日以代垫税款的形式向陈春丽支付房款3，125.50元，于2013年8月11日支付房款15万元。2013年10月8日下午，根据双方约定，陈岚陪同买方，周和贵陪同卖方共同至房地产交易中心对系争房屋进行过户交易。因陈春丽无法提供系争房屋的产权证密码纸，且另两位权利人即陈伟、陈文炎未到场，致无法进行过户交易，郑某某亦未支付尾款。当日，周和贵陪同陈春丽办理了密码过失补办手续。2013年10月23日，买方郑某某将购房尾款50万元以本票的形式交至晓艾事务所员工陈岚处保管，本票收款人为陈春丽。晓艾事务所向郑某某出具《收条》载，“今收到余蓉代郑某某支付宝山区友谊路XXX号XXX室购房房款本票壹张（人民币伍拾万元整）。暂时由本公司保管，等该房屋产权过户手续办理完毕后转给上家陈春丽，如未按以上执行造成的后果本公司承担。”同日，郑某某、置富行宝山分公司、晓艾事务所共同向原告邮寄了《通知函》，要求原告尽快办理过户手续，并告知其买方已将购房尾款以本票形式放在中介公司。后因双方就过户、付款等问题发生争议，郑某某于2014年10月诉至本院，要求继续履行房屋买卖合同，将系争房屋过户至其名下并由原告承担相应的违约责任等，并将剩余房款514，874.50元交本院代管。本院审理后于2014年3月17日判决双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，原告于判决生效之日起十日内将系争房屋的房地产权利过户给郑某某，并支付逾期过户违约金等。该案二审于2014年6月9日维持原判。后经法院执行，郑某某于2014年8月19日登记为系争房屋房地产权利人。被告晓艾事务所系与被告置富行宝山分公司有合作关系的房地产中介，在系争房屋的居间交易中，由晓艾事务所提供买方，置富行宝山分公司提供卖方，房屋居间服务取得的中介费由置富行宝山分公司与晓艾事务所平分。置富行宝山分公司系置富行的分公司，置富行宝山分公司具有独立营业执照，经营范围为房地产经纪。晓艾事务所系个人独资企业，具有营业执照，经营范围亦为房地产经纪。周和贵系置富行宝山分公司工作人员，陈岚系晓艾事务所工作人员。关于2013年10月8日前，系争房屋产权证密码纸的保管问题。本案庭审中原告称，其于2013年6月17日将系争房屋产权证、密码纸、产权人身份证、户口簿等交给周和贵，并由周和贵手写了收据给其。在（2013）宝民三（民）初字第1766号案件审理中，原告称，陈春丽在2013年10月6日前就已向周和贵称丢失密码纸了，但密码并未修改过，故陈春丽以为依据原始密码可以过户。庭审中，周和贵称，2013年6月16日在签订协议时，其仅收取了陈春丽交的产权证原件，并复印了产权人的身份证，根本没有收取产权证密码纸。且当时其就告知陈春丽，交易时必须带好密码纸才能过户。原告提供的2013年6月17日的收据系其伪造，当时其收取产权证后向陈春丽出具的是公司常用具有固定格式打印版本的《产证收据》，盖有公司公章。根据常识和交易惯例，密码纸是不可能交中介保管的。以上事实，有原告提供的协议、房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、收据、本票、收条，被告置富行宝山分公司、置富行提供的情况说明、产证收据、公章、（2013）宝民三（民）初字第1766号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第704号民事判决书，被告晓艾事务所提供的通知函、银行交易流水、收条及当事人的当庭陈述等为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其在房屋买卖过程中已将系争房屋产权证的密码纸交置富行工作人员周和贵保管，后因周和贵遗失密码纸致买卖双方无法在约定日期进行过户，造成原告的损失。关于密码纸的保管问题，原告在本案中的陈述与在（2013）宝民三（民）初字第1766号案件中陈述前后矛盾，且根据在案证据及生效判决确认的事实，原告均无充分证据证明其在房屋买卖过程中已将密码纸交至周和贵保管。原告提供的记载时间为2013年6月17日的产证收据系复印件，且该收据上的置富行宝山分公司的印章与原告提供的2013年6月16日《协议》上的公司印章明显不一致，故该收据的真实性无法确认。再者，在系争房屋的密码纸补办完成后，在买方及中介的反复要求下，原告仍未及时履行约定的过户义务。故原告主张因置富行宝山分公司工作人员周和贵的过错造成其损失，本院难以支持。原告主张在2013年6月16日其与置富行宝山分公司订有协议，该公司确保其净拿房款69万元，故要求置富行宝山分公司及置富行承担连带保证责任。根据该协议的文义，69万元系卖方与居间方对于所居间房屋交易价款进行的约定，无法体现居间方承担保证责任的意思表示。对于系争房屋的交易而言，原告与买方郑某某形成买卖关系，而原告与被告置富行宝山分公司系居间关系，居间方提供的是订立合同的机会及媒介服务，在无明确约定的情况下，中介方并无义务对于买卖双方的交易承担保证责任。故原告要求被告依据该协议承担保证责任，本院难以支持。原告主张晓艾事务所工作人员陈岚擅自收取买方支付的房款，侵占原告资金，造成原告损失。根据合同约定，卖方申请办理过户手续与买方支付剩余房款系同时履行的合同义务。在2013年10月8日，因原告无法提供交易所需的房产证密码，导致无法按约申请办理过户手续，原告已构成违约。2013年10月23日，买方将本票交至中介晓艾事务所系买方出于对中介的信任，委托中介对该凭证进行保管。在原告未对系争房屋办理过户手续前或未经买方的指示，晓艾事务所无权对该本票进行处分。且本票的收款人为陈春丽，晓艾事务所及其工作人员亦不可能提取本票中的资金。故晓艾事务所代买方保管本票，并未侵占原告的资金，也并未对原告造成损害。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告陈春丽、陈伟、陈文炎的诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取为人民币4，450元，由原告陈春丽、陈伟、陈文炎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 鲁晓彦二〇一六年二月一日书 记 员 丁 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”