（2015）宁民终字第7484号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-02-19
案件名称
上诉人尹芝才与被上诉人侯亚楼、浙江文铁文化传播股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹芝才,侯亚楼,浙江文铁文化传播股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第7484号上诉人（原审原告）尹芝才，男，汉族，1965年12月19日生。被上诉人（原审被告）侯亚楼，男，汉族，1968年11月29日生。被上诉人（原审被告）浙江文铁文化传播股份有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑二区18-2幢108室。法定代表人陈晨，该公司总经理。上诉人尹芝才因与被上诉人侯亚楼、浙江文铁文化传播股份有限公司（以下简称文铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月28日公开开庭进行了审理。上诉人尹芝才到庭参加诉讼，被上诉人侯亚楼、文铁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。尹芝才原审诉称，2014年9月12日原、被告签订租赁合同，约定由原告将位于本市鼓楼区汉中路108号金轮大厦8号房屋出租给被告使用，年租金12万元，支付方式为年付，违约金按所欠租金计算，拖欠一天为10%。两被告无故拖欠其中60000元租金，至今未付。因两被告相互推诿，原告多次催讨无果。根据合同法规定及双方合同约定，2015年8月27日至2015年9月12日，被告方应支付原告拖延支付60000元租金长达15天的违约金90000元。现原告诉至法院，请求判决两被告共同支付拖欠租金的违约金15000元，本案诉讼费由两被告承担。侯亚楼、文铁文化公司原审辩称，其一，原告基于相同的事实和理由多次起诉，已构成重复起诉，依法应当裁定驳回起诉。其二，经生效判决查明的事实，被告侯亚楼系被告文铁文化公司的工作人员，受被告文铁文化公司委托与原告签订合同，因租赁合同产生的权利义务由被告文铁文化公司承担。其三，被告文铁文化公司不构成违约，双方合同签订后，口头协商确定租赁期限为半年。2015年2月13日，双方以短信方式确定提前终止合同，并就交接房屋进行协商，应当认定双方租赁合同已于2015年2月13日解除。原告因涉案房屋无法另行出租而反悔拒绝领受被告交付的钥匙，责任应由原告承担。被告文铁文化公司在此之后未使用涉案房屋，从地理角度原告更加接近涉案房屋，该房屋控制权已转移，被告文铁文化公司不存在违约。其四，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。原告亦无损失，其主张违约金并无依据。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，经审理查明，坐落于本市鼓楼区汉中路108号8B室房屋（建筑面积153.4平方米，以下简称涉案房屋）登记所有权人为原告尹芝才以及案外人尹洲纬。2014年9月12日，原告尹芝才（甲方）与被告文铁文化公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限自2014年9月12日至2015年9月12日止；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方作办公用途使用；房屋租金为每月10000元，按年支付；甲方于签约时收取乙方4500元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，乙方承诺押金不足部分5500元在2014年9月15日与全年房租120000元一起直接打到甲方卡上；一方因故要求终止合同的，需提前一月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同，终止合同签订后，甲方应到房屋租赁管理部门办理注销手续；甲、乙双方提前收房或退房都算违约，须承担违约金10000元及给对方带来的其他损失；租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%，承担违约责任；租期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原月租金10%违约金；租赁期限内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金10000元；如果2014年9月15日乙方不能支付房租及押金余额，甲方同意顺延两天等等。被告候亚楼在上述合同落款“乙方代理人”处签名，并加盖被告文铁文化公司的印章。该合同签订时，被告侯亚楼系被告文铁文化公司员工。后被告文铁文化公司向支付原告支付了房屋租金60000元及保证金10000元，合计70000元，原告对于被告方的已付款金额予以确认。2015年2月13日，被告文铁文化公司的法定代表人陈晨向原告尹芝才发送短信，内容为“房东你好，房子我不租了，不好意思”。原告回复“没有关系，我现正在报社登广告发催款公告，要不我先回去，你自己还是谁和我办交接？”后陈晨又发短信，“我年前不去南京了，你把地址发给我，我把钥匙给你寄过去给你”。原告回复称“刚报社需要警方到场，110人来了说话。等会儿回您话”，“陈总你好，已电子邮件您邮箱”。2014年4月27日，被告文铁文化公司虽以邮寄方式欲通过大厦物业公司向原告转交涉案房屋钥匙，但原告以其与被告方之间的纠纷已诉至法院，且被告文铁文化公司未向其本人邮寄钥匙等为由未予以接收。被告方亦未再向原告支付剩余租金60000元。2015年4月16日，原告曾以被告方拖欠其60000元租金，自2014年9月17日至2015年4月17应支付因拖延支付房租60000元长达210天之违约金1260000元等为由诉至本院，要求判令两被告共同承担合同违约金10000元以及拖欠租金产生的违约金60000元。本院经审理后认为，被告侯亚楼以被告文铁文化公司代理人身份与原告协商并签订合同，其并非合同相对人，基于租赁合同产生权利义务应由被告文铁文化公司承担；双方往来短信不能确定涉案租赁合同已协商解除，双方之间的租赁合同未依法解除；被告文铁文化公司未付清全部租金构成违约，原告主张按合同约定的“每逾期1天按月租金10%”标准主张60000元违约金，系约定标准过高，酌定被告文铁文化公司应支付该项违约金10000元；原告其他诉讼主张，不予支持。2015年7月16日，本院作出（2015）鼓民初字第2582号民事判决书，判令被告文铁文化公司支付原告违约金10000元，驳回原告的其他诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。此后，原告以被告方持续拖欠其租金60000元构成违约为由，曾多次向本院提起诉讼，主张被告方按合同约定的违约金标准，分阶段主张承担违约金，但未主张被告方支付剩余租金。2015年9月14日，原告再次诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称被告方持续拖欠租金构成违约，遂依据合同约定主张违约金。被告方则认为双方合同已提前解除，其不应再支付剩余半年租金，且原告起诉构成重复诉讼。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、双方往来短信、本院（2015）鼓民初字第2582号民事判决书以及本院开庭笔录等证据予以证实。原审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。关于原告主张被告侯亚楼承担违约责任问题。根据生效判决确认，被告侯亚楼系以被告文铁文化公司代理人的身份与原告签订合同，其并非合同当事人，由此产生的合同权利义务归于被告文铁文化公司。故对原告认为被告侯亚楼亦为合同相对人，主张其与被告文铁文化公司共同承担违约责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告起诉是否构成重复起诉问题。在本院（2015）鼓民初字第2582号民事案件审理中，原告因被告方拖欠其60000元租金，主张该60000元租金自2014年9月17日至2015年4月17期间的逾期付款违约金。在此后的相关案件中，因被告方仍未向原告支付剩余租金，原告基于被告方的持续违约行为，分段计算后主张违约金。原告提起本案诉讼系基于新事实主张权利，其诉讼不构成重复起诉。关于原告主张被告支付违约金15000元问题。根据双方合同约定，被告文铁文化公司应最迟于2015年9月17日前向原告支付全年租金120000元。被告文铁文化公司迟延履行该付款义务，其行为已构成违约，依法应承担由此产生的违约责任。双方合同约定“乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%，承担违约责任”，原告根据该约定标准主张违约金。被告文铁文化公司认为原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院以原告实际损失为基础，结合合同履行情况、双方当事人过错、生效判决裁判事实等案情，酌定被告文铁文化公司应按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，支付原告2015年8月27日至2015年9月12日期间的违约金。根据生效判决确认，双方在合同履行过程中，被告文铁文化公司的法定代表人陈晨虽以短信形式告知原告不再承租房屋，但原告并未明确表示同意解除合同，则双方之间的房屋租赁合同并未依法解除。故对被告文铁文化公司辩称双方合同已依法解除，其并无违约行为，不应承担违约责任等抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浙江文铁文化传播股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告尹芝才迟延付款违约金（以60000元为基数，自2015年8月27日起至2015年9月12日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）。二、驳回原告尹芝才对被告侯亚楼的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.50元，由被告浙江文铁文化传播股份有限公司负担50元，由原告尹芝才负担27.5元。尹芝才不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院按1.3倍的同期银行贷款利息计算违约金，与市场经济常识不符，明显偏低，且与双方的合同约定不一致。请求二审法院改判侯亚楼、文铁公司支付尹芝才拖欠房租所产生的违约金15000元，并承担诉讼费用。被上诉人侯亚楼、文铁公司未答辩。二审查明事实与原审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尹芝才与文铁公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据双方合同约定，文铁公司应于2015年9月17日前向尹芝才支付租金120000元，文铁公司迟延履行构成违约，应承担违约责任。签订涉案合同时，侯亚楼系文铁公司员工，以文铁公司代理人的身份签订合同，原审法院认定涉案合同权利义务归于文铁公司，于法有据。根据相关法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。本案中，双方合同约定，承租方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按月租金10%承担违约责任，其约定的违约金明显过高，文铁公司在原审中请求法院对违约金予以调整。原审法院根据本案的实际情形、生效判决裁判事实等方面酌定文铁公司按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准承担违约金，认定标准适当，符合法律规定，尹芝才主张原审判决违约金过低的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人尹芝才负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 马 帅代理审判员 白文虎二〇一六年二月一日书 记 员 俞梦霏 更多数据：