（2015）浦民一（民）初字第46072号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-30
案件名称
毛艳与张伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛艳,张伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第46072号原告（反诉被告）毛艳，女，1988年1月17日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人刘清洪，上海华尊律师事务所律师。被告（反诉原告）张伟，男，1973年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托代理人魏书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）毛艳诉被告（反诉原告）张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛艳的委托代理人刘清洪、被告（反诉原告）张伟的委托代理人魏书宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛艳诉称，2015年5月27日，原、被告在上海瑞阳不动产公司的居间介绍下，签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）。原告支付了购房意向金人民币（以下币种相同）10万元。由于种种原因，双方未能及时就《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）条款进行商谈。2015年8月，被告向原告发送催告函，要求尽快协商买卖合同条款事宜，原告于2015年8月10日发函回复，同意在8月25日前与被告前往居间方商谈买卖合同的细节。2015年8月25日，原、被告前往居间方，由于居间方在促成双方签订居间协议时未就所涉税款、贷款事宜、购房款的支付等重要内容对买卖双方进行分析说明，导致原、被告在重要条款方面未达成一致意见，未能签署正式房屋买卖合同。此后被告发函要求解除合同，原告在2015年9月4日向被告发送通知函，正式通知被告原告同意被告提出的解除居间协议并不再签订买卖合同，要求被告在2015年9月30日前退还原告支付的10万元意向金，然被告没有任何反馈。10月21日，原告委托律师再次发函要求退款，并表示如果不退款，双方可在11月5日前再商谈签署买卖合同事宜。被告收函后既不退款，也拒绝以原价格继续交易。故诉请判令：1、解除原、被告签订的居间协议；2、被告返还原告意向金10万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月1日起至判决生效之日止的利息。被告张伟辩称，同意解除居间协议，原告支付的10万元系购房定金而非意向金。签订居间协议时，三方（包括居间方）口头约定一周内签订正式买卖合同，原告称两个月内可以支付70%的购房首付款。居间协议签订后，被告多次催促原告履行约定，原告一再拖延，直至2015年8月4日发函同意于2015年8月25日三方进行协商。协商时原告就税款、中介费、贷款等问题要求居间方作出承诺未果，故不同意与被告签署买卖合同，也未按约支付首付款，原告的行为已构成违约，反诉请求判令购房定金10万元归反诉原告所有。针对反诉，毛艳辩称，不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2015年5月27日，张伟（出售方、甲方）与毛艳（买受方、乙方）签订居间协议，居间方上海锐世房产经纪事务所（丙方），约定乙方购买甲方名下坐落于上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），并通过丙方向甲方支付意向金（预定金）10万元。该款交付丙方保管，如甲方接受买卖条件且签署《房地产买卖合同》的，则意向金即转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保买卖合同履行；总房价款435万元；其他约定：甲乙双方友好约定，总房价款435万元为甲方的净到手价，定金10万元打入以下账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX工行张伟。协议另对其他事项作了约定。同日，毛艳向张伟银行账户汇入10万元。2015年8月4日，张伟向毛艳发送催告函，称双方签订的居间协议约定435万元为卖方净到手价，所有税费、佣金均由买方承担，居间协议未写明买卖合同签订的具体时间，自2015年5月27日签订居间协议已两个多月，多次催促你方签约而一再拖延，通知在接函后7日内联系以签订买卖合同，否则将解除居间协议，不再签订买卖合同。2015年8月10日，毛艳复函称同意在居间方主持下对买卖合同具体条款进行商谈，如能达成一致意见，同意签署买卖合同，如双方不能就所有条款达成一致意见，应退还已经支付的意向金。同意在2015年8月25日之前前往居间方商谈。2015年8月25日，毛艳、张伟前往居间方商谈签约事宜，签约未果。2015年9月4日，毛艳向张伟发函，称双方在8月25日对具体条款进行了商谈，由于中介在签订居间协议时未就所涉税款、房屋贷款、购房款支付等重要因素进行分析说明，造成双方未能签订买卖合同。现正式通知，对于你方在催告函中要求解除居间协议的要求，予以同意。要求在2015年9月30日前退还10万元购房意向金。2015年10月20日，毛艳委托律师向张伟发函，称双方因交易中所涉的税费、房屋贷款、付款方式、房屋交付等重要条款未能达成一致意见，致使未能签署买卖合同，毛艳同意张伟提出的解除合同要求，再次要求张伟在2015年10月31日前退还购房意向金，并支付自2015年10月1日起的银行贷款利息损失，如不同意退款而坚持要履行居间协议的，毛艳同意按原约定价格再商谈买卖合同签署事宜。此后，原、被告仍未有商谈结果，遂引发本案诉讼。审理中，张伟提供了电话录音资料一份，证明2015年7月13日张伟妻子与毛艳之间进行过通话，毛艳在电话中认可双方曾口头约定签订居间协议一周内签订买卖合同，435万元系张伟的到手价，并承诺两个月内可以支付合同价70%的首付款；公安报警记录，证明由于毛艳拖延签署买卖合同，致使张伟无法从居间方处取回扣押的房产证，故张伟在2015年9月6日向警方报警。经庭审质证，毛艳称其与张伟妻子间有多次电话沟通，该录音仅是商谈的过程，录音时间在7月13日，录音内容中毛艳仅认可签署居间协议一周后答复何时正式签约，对两个月付房款的事宜也未最后确定，付款内容一直在协商过程中，认为报警记录与毛艳没有关联。张伟另申请证人李某到庭作证。证人李某称其是本案房屋买卖合同居间方工作人员，原、被告签订居间协议后，口头约定一周内再签订正式买卖合同，一周后毛艳称工作忙，且已去交易中心查询得知系争房屋交易税费过高等，一直拖延签署买卖合同。8月的一天，三方在居间方处商谈，毛艳向居间方提出有关承诺税费以及贷款等问题，未得到居间方同意，当天也谈及解约，是毛艳一方想终止合同。买卖合同没有签成是由于毛艳想违约，其提出了一些无理的要求。经庭审质证，毛艳称证人的陈述带有个人观点，商谈过程中毛艳未曾提出过解约，关于税费，居间方曾口头作出过一些承诺，但其始终不肯出具书面凭证，证人没有经纪人执业证书，居间协议上的经纪人又从未参与商谈过程，造成很多专业性问题在买卖过程中居间方未明确告知买卖双方并予以解决。关于付款方式，在商谈过程中并没有明确，毛艳仅表示要待理财产品到期后才能确定付款进度。张伟对证人证言无异议。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的居间协议、转账记录、催告函、律师函、回复函、录音资料、报警记录、证人证言等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的居间协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效。协议约定了买卖房屋的位置、价格等内容，但协议没有约定签订《房地产买卖合同》的具体时间以及有关如何付款等内容。该协议书是当事人为将来订立《房地产买卖合同》而达成的合意，性质为预约合同。原告现诉请解除该协议，被告予以同意，本院予以准许。对于毛艳支付张伟10万元款项的性质。协议其他约定中明确定金数额10万元，由毛艳汇入张伟银行账户。故在同一天由毛艳汇入张伟银行账户的10万元款项，应当认定为定金。毛艳主张该10万元为意向金，本院不予认同。由于协议中未明确签订《房地产买卖合同》的具体时间，张伟提供的录音证据的内容尚不能证明双方曾协商一致在签订居间协议一周内签约。此后原、被告在2015年8月25日在居间方处曾就买卖事宜进行过磋商。张伟认为系毛艳无故不签署买卖合同而违约，要求没收毛艳支付的定金10万元。然从双方往来函件以及张伟申请的证人的到庭陈述可以反映，双方在2015年8月25日就买卖合同具体条款磋商时，毛艳提及了税款、贷款等系列问题，而居间协议未提及付款方式，张伟提供的录音证据也未反映双方已对买卖合同的付款方式已达成一致意见，但贷款问题直接涉及买卖合同的付款内容。因此，原、被告在居间协议中对涉及房款的支付等重大事项未曾达成协议，此后双方磋商未成，系因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同未能订立。证人在庭审作证时陈述买卖合同未签署是由于毛艳单方违约，系证人主观判断，本院不予认同。张伟应将收取毛艳的定金10万元予以返还。双方在诉讼前未曾就解除居间协议达成合意，张伟占有定金有合同依据。毛艳诉请张伟支付利息损失以及张伟的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）毛艳与被告（反诉原告）张伟签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告（反诉原告）张伟于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）毛艳定金10万元；三、驳回原告（反诉被告）毛艳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张伟的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，307元，减半收取计1，153.50元，由原告毛艳负担153.50元，被告张伟负担1，000元。反诉案件受理费减半收取计1，150元，由反诉原告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一六年二月一日书记员 于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条??当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 微信公众号“”