（2015）朝民初字第50479号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-06-01
案件名称
马营与刘光欣等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马×,刘×,王×,李×
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第50479号原告马×，男，1982年9月30日出生。委托代理人王庆伟，北京市两高律师事务所律师。被告刘×，女，1955年5月24日出生。被告王×，男，1981年3月23日出生。被告李×，女，1983年2月28日出生。原告马×（以下简称原告）与被告刘×（以下简称姓名，一并提起时称三被告）、被告王×（以下简称姓名，一并提起时称三被告）、被告李×（以下简称姓名，一并提起时称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李娜独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王庆伟，三被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月25日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，刘×以李×、王×的名义和我签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我将位于北京市朝阳区花园闸北里某号房屋（以下简称涉案房屋）出售给李×和王×。合同签订后，刘×给了我1万元定金，我一直为履行合同做各种准备。根据补充协议约定，李×和王×应于2015年6月29日之前，向我支付第一笔首付款，但是李×和王×至今仍不履行支付首付款的义务，还明确表示解除合同，其行为构成根本违约，故诉至法院，请求判令：1、解除我和李×、王×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令三被告支付我违约金299000元。刘×和王×辩称：不同意原告的诉讼请求。王×（唐山市户籍）现在唐山工作，2015年初和李×（北京市户籍）建立男女朋友关系，随后王×的父亲王××和母亲刘×准备在北京购置一套二手房作为王×和李×的婚房。但是因为北京市房产限购政策的规定，王×及其父母在京无购房资格，只能以李×的名义购买。因为北京的房价持续走高，刘×仓促之下于2015年4月29日自行以王×和李×的名义和原告签订了房屋买卖合同。之后，王×将购房的事情告诉了李×，李×未置可否。2015年5月7日，王×和李×终止恋爱关系，而王×和李×分手的结果导致王×不能用李×的购房资格买房，王×自身因不具备购房资格也无法继续履行合同，而这些并非王×的故意行为。基于此，刘×在2015年5月8、9日第一时间电话告知链家公司，希望链家公司能够协助双方解除房屋买卖合同，将原告房产再次挂牌出售，链家公司表示同意。王××于2015年5月10日和11日亲自打电话给原告，告知原告合同无法继续履行，并说明原因，希望原告给予理解和同情，原告在电话中也表示理解，并愿意配合解除房屋买卖合同。之后，链家公司和刘×多次和原告解释，催促原告签订解除合同协议书，原告表面同意配合，实际却消极应对。王××还于2015年5月22日到链家公司说明情况，并给原告打电话恳请其配合，但是原告还是不予配合。无奈之下，2015年5月24日，王×及刘×亲自将解除房屋买卖合同告知书送达原告住所，并交予链家公司一份。在合同不能履行后我方及时将情况告知原告，并多次真诚的和原告沟通，我方并未构成根本违约，是原告一直拖延时间造成我方逾期违约的假象，且房价一直呈上升趋势，原告并无任何经济损失，故请求法院驳回原告诉讼请求。李×辩称：我从未和原告签订房屋买卖合同，原告提交的合同上的签名并不是我本人签字，我和刘×之间没有委托关系，我和王×之间没有任何关系，我对于购房的事情并不知情，我不是适格的被告，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年4月29日，刘×以李×、王×（买受人，乙方）的名义和原告（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定李×、王×购买原告名下的涉案房屋，房屋成交价格为154.5万元。李×、王×在签订本合同的同时向原告支付购房定金1万元。李×、王×在2015年6月29日之前将首付款122.5万元支付给原告，尾款由李×、王×向银行申办按揭贷款，拟贷款金额为30万元。房屋买卖合同第五条第一款约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第七条第二款关于逾期付款的违约责任，双方约定：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款项。补充协议第四条第三款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。上述合同签订之后，刘×按照合同约定向原告支付定金1万元。原告称签订合同之前，王×看过涉案房屋，后来王×的父亲王××和母亲刘×也来看过涉案房屋，其和王×的父母谈妥成交价格之后，2015年4月29日，刘×代表王×和李×与其签订了合同，刘×说房子是买来给王×和李×做婚房。原告认可签订合同当日没有看见王×和李×出具给刘×的授权委托书，因为其认为链家公司肯定对此有过审查，其只看见王×和李×的身份证复印件。刘×称签订合同当日，其并没有得到王×和李×的授权，之前王×为了给其看李×的长相曾经用微信将李×的身份证复印件传给其，王×的身份证复印件其微信中本来就有，所以签订合同当日将二人的身份证复印件给了链家公司，回家后其将买房的事情告诉了王×。王×称此前其通过链家公司的另外一家门店看过一次房，但是其并不知道后来刘×购买的房屋和其看过的房屋均系涉案房屋，刘×在签订购房合同当晚将买房的事情告诉了其，其没有异议，之后其又将刘×买房的事情告诉了李×，李×没有表态，后来因为父母觉得其和李×在一起不合适，其在2015年5月6、7日和李×提出分手。李×称其和王×恋爱期间，为了让王×的父母看一下自己的长相，就同意王×将其身份证拍下，其从未给过王×身份证复印件，王×在刘×买房当晚告知其刘×为二人购买房子了，但并未说用了其名义，直到2015年5月2、3日，王×才告诉她用了其名义买房，其未表态，2015年5月7日，王×向其提出分手。经刘×申请，链家公司的业务员许×出庭作证。关于买房经过，许×称涉案房屋的单子是其和店长郑光厅做的，之前王×看过涉案房屋，李×没有看过涉案房屋。合同是原告和刘×签订的，刘×用了王×和李×的名义，当时刘×说其有王×和李×的授权，但是需要事后补授权委托书，当天刘×将王×和李×的身份证照片用微信传给了链家公司，在双方签订合同时，其将刘×没有授权委托书的事情告诉了原告，同时也告诉原告刘×事后会将授权委托书补过来，原告说只要能够尽快补过来也是能够接受的。之后，其公司催促刘×补授权委托书，刘×没有补，不久就出了问题，刘×说李×不买这套房屋了，她和王×也买不了房屋，其后来就给双方做协调工作，原告说会积极处理此事，等出差回来见面聊，以见面聊的结果定。后来双方见面聊的结果不愉快。原告和刘×、王×对证人的以上证言予以认可。关于涉案房屋现在的价格，许×表示涉案房屋的总价上涨了2万元左右，原告对此不予认可，刘×和王×对此予以认可。李×表示没有参与此事，对于证人所×的全部情况均不清楚。刘×提交微信记录、短信记录及通话录音，刘×表示因为王×和李×分手导致无法购买涉案房屋，其和爱人王××均及时告知原告并积极与原告商量解除合同事宜，原告也表示理解并同意解除合同。原告对以上证据的真实性予以认可，表示双方只是商量解除合同，其并未放弃主张违约金的权利，且是王×主动和李×分手导致合同无法履行。另查，截至法庭辩论终结前，王×尚未取得在京购房资格。上述事实有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、证人证言等证据在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，刘×未取得王×和李×的授权以王×、李×的名义和原告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，之后上述合同未能获得李×的追认，故上述合同对李×不发生效力，由刘×承担责任。庭审中，王×表示刘×签订购房合同当晚将此事告知其，其没有异议，故上述合同对王×发生法律效力。现王×不具备在京购房资质，导致合同无法继续履行，刘×和王×应当就此承担主要责任，故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的请求有事实、法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同签订过程中，原告在明知刘×未取得王×、李×的授权委托书、合同可能存在不能履行风险的情况下与刘×签订合同，其对合同解除也存在一定的过错。因合同约定的违约金数额过高，原告也未能提交证据证明其实际损失，且原告对于合同解除也有过错，本院酌情确定刘×、王×应当赔偿原告违约金的数额为四万元，刘×支付给原告的一万元定金冲抵部分违约金，原告无需退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、解除2015年4月29日原告马×和被告刘×以被告王×、被告李×名义签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、被告刘×和被告王×于本判决生效之日起七日内支付原告马×违约金三万元；三、驳回原告马×的其他诉讼请求。案件受理费9353元，由原告马×负担8106元（已交纳），由被告刘×、王×负担1247元（原告马×已交纳，被告刘×、王×于本判决生效之日起七日内支付原告马×）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 李 娜二〇一六年二月一日书 记 员 倪世欣 来自：