（2015）北民初字第2111号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-12-28
案件名称
北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司与李丹美、王小蓉房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
北川羌族自治县人民法院
所属地区
北川羌族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司,李丹美,王小蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)北民初字第2111号原告北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司，住北川羌族自治县永昌镇永昌大道67-1-204号。法定代表人王聪。法定代表人陈建吉，四川石泉律师事务所律师。被告李丹美，女，生于1970年9月4日，羌族，住四川省北川羌族自治县。委托代理人王涛，四川众城律师事务所律师。被告王小蓉，女，生于1980年12月22日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人王涛，四川众城律师事务所律师。原告北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司（禹羌公司）诉被告李丹美、王小蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后,原告以王小蓉系实际使用人为由追加为被告，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员王超独任审判,于2016年1月21日、2月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建吉、被告李丹美委托代理人王涛、被告王小蓉及其委托代理人王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月20日，原、被告签订了《北川新县城尔玛、禹龙小区商业门面租赁合同》。该合同约定：被告租赁原告位于北川县永昌镇云盘北路某号商铺门面，面积86.22平方米，租赁期限36个月（2011年5月5日至2014年5月4日止），租金为每平方米40元。合同签订后原告向被告交付了租赁门面，合同到期后被告并未按合同约定归还原告租赁房屋，也并未与原告签订新的租赁合同，至今仍持续使用租赁商铺门面，拒付租金，拒绝归还原告商铺门面。鉴于被告上述严重违约，原告起诉来院，请求判令：1.二被告向原告支付欠付商铺门面租金42219.06元，并当庭增加2016年1月份租金请求2241.72元；2.二被告立即归还承租原告的商铺门面；3.诉讼费用由二被告承担。被告李丹美辩称，原告诉请的支付期间是在原告与被告李丹美签订的合同以后，原告和李丹美之间的合同关系已经终止。原告租赁期间，聘用被告王小蓉管理，被告李丹美给其发工资。合同期满后，被告李丹美将房屋交给被告王小蓉实际使用，被告没有实际占有和使用原告的房屋。原告基于侵权关系向被告起诉，法定事由均不存在，被告李丹美不是本案的适格被告。请求法庭驳回原告对被告李丹美的诉讼请求。原告方的追加被告申请书也印证了这一点。被告王小蓉辩称，1.王小蓉是实际的使用人是没有异议的。王小蓉也自愿承担就事实使用房屋按照市场价格支付相应的报酬。原告与被告就自2015年5月5日开始的不定期租赁合同，双方没有就租金达成一致意见。根据合同法的规定，双方就标的约定不明的，按照政府指导价的范围进行确定。本案当中，原告和被告之间就不定期租赁合同没有按照租金达成一致意见，不能按照原告单方面的决定租金，应该按照市场价来决定。2.根据合同法租赁合同倒数第二条。合同法中，法定的不定期租赁合同有两种情况。本案当中房租的到期日是2015年的5月4日，至今已经7个月，原告没有对被告使用该房屋提出过异议。原告与被告王小蓉之间存在法定的不定期租赁合同。原告诉请当中的第三项返还租赁物的前提是必须解除不定期租赁合同，但是原告在本案并没有提出解除。不定期租赁合同还在继续履行。不定期租赁合同的解除需要原告给被告合理的解除时间。被告同意按照市场价格向原告缴纳租金，被告没有存在违约的情况。请求法庭驳回对被告王小蓉的诉讼请求。经审理查明，2011年4月20日，原告禹羌公司与被告李丹美签订了《北川新县城尔玛、禹龙小区商业门面租赁合同》。该合同约定：被告李丹美租赁原告位于北川县永昌镇云盘北路某号面积86.22平方米的商铺门面，业态用途为烟酒类；租赁期限36个月（2011年5月5日至2014年5月4日止），租金为每平方米40元；租赁人不能擅自转租，因经营需要确需转租的，必须由禹羌投资公司书面批准。未经原告书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，原告有权终止合同，收回该房屋，租赁房应按照合同总租金的200%向甲方支付违约金；租赁期满前，租赁人要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知原告；租赁期满，租赁房应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给原告造成的损失。在合同期限内，被告李丹美聘用被告王小蓉进行管理，并给被告王小蓉报酬（经营额提出的形式）。合同期满后，被告李丹美将门面承包给了被告王小蓉占有使用，被告王小蓉知道商铺非被告李丹美个人所有，系被告李丹美租赁。另，合同期满后，原告单方对该商铺租金进行调价，以每平方米每月26元计。上述事实有原告营业执照、法定代表人身份证明，被告李丹美、王小蓉的身份信息，《北川新县城尔玛、禹龙小区商业门面租赁合同》《北川羌族自治县新县城国有商业门面（第二轮）招租方案》以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，事实充分清楚，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《北川新县城尔玛、禹龙小区商业门面租赁合同》是其真实意思表示，合同有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告李丹美在房屋租赁期满后，未按约归还房屋，反而将房屋转“承包”给他人，违反了与原告之间关于期满后归还房屋以及附条件转租的约定。被告李丹美将房屋转“承包”的行为，实为转租，是继续租赁该房屋的意思表示，本院予以确认，被告李丹美认为转“承包”后并未实际使用人与其无关的认识是一种对法律事实认知的偏差。原告单方下调租金单价是自我权利的处理，原告关于二被告向原告支付欠租金的诉请，因被告王小蓉未与原告产生合同关系（或产生的是不当得利），本院只支持对被告李丹美的诉请。因原告当庭增加租金请求至2016年1月底，二被告未提出异议，本院予以支持：2014年5月5日至2016年1月31日止，以每月26元X86.22平方米计，共46852元。原告关于返还房屋的请求，因被告李丹美转“承包”、被告王小蓉实际占有使用，二被告应当返还该房屋，本院予以支持。另，关于二被告的辩解，本院评判如下：（一）被告李丹美辩解：1.原告诉请的支付期间是在原告与被告李丹美签订的合同以后，原告和被告李丹美之间的合同关系已经终止。经查明，该合同双方并未解除，合同期满并不直接产生合同终止的效力。本院认为合同期满后，被告李丹美并未按约返还房屋，反将房屋转“承包”，既违反了合同约定，又是继续租赁该房屋的意思表示，双方合同关系并未终止，仍受双方租赁合同的调整和约束。2.被告李丹美没有实际占有和使用原告的房屋。原告基于侵权关系向被告起诉，法定事由均不存在，被告李丹美不是本案的适格被告。本院认为，根据原告的起诉、本案的基本事实，确系租赁合同纠纷，且与原告签有合同，主体适格，此辩解未尊重客观事实。综上，被告李丹美的辩解，本院不予采纳。（二）被告王小蓉的辩解：1.原告与被告就自2015年5月5日开始形成不定期租赁合同，不能按照原告单方面的决定租金，应按市场价格支付租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”，原、被告之间原本没有合同关系，也不存在不定期租赁合同关系。被告王小蓉承诺向原告按市场价格支付租金，原告并未应承。2、被告王小蓉没有存在违约的情况。因其与原告并未产生合同关系，也就不存在不违约。综上被告王小蓉的辩解，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告李丹美于本判决生效之日起三日内支付原告禹羌公司北川县永昌镇云盘北路某号商铺门面2014年5月5日至2016年1月31日止的租金46852元；二、被告李丹美、被告王小蓉于本判决生效之日起七日内返还原告禹羌公司北川县永昌镇云盘北路某号商铺门面；三、驳回原告禹羌公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费856元，减半收取428元，由被告李丹美负担（先由原告禹羌公司垫付，执行时一并由被告李丹美支付给原告禹羌公司）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状并按双方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院审判员 王超二0一六年二日一日书记员 周岐 关注公众号“”