（2015）昆民初字第3427号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-24
案件名称
陆考胜与颜富滨、严书清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆考胜,颜富滨,严书清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第3427号原告陆考胜。委托代理人祁文君，江苏丰田律师事务所律师。被告颜富滨。委托代理人彭进峰，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。被告严书清。原告陆考胜与被告颜富滨、严书清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由代理审判员张伟独任审判，并于2015年9月7日公开开庭审理。后因案件需要，本案转为普通程序审理，并于2015年11月17日、2016年1月5日公开开庭审理。原告陆考胜及其委托代理人祁文君，被告颜富滨的委托代理人彭进峰、被告严书清（仅参与第一次庭审）均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告陆考胜诉称：2014年6月28日，原告与二被告签订“浴场转让协议”，约定二被告将坐落于昆山市玉山镇XX商城XX号楼三层的清水湾浴场转让给原告，后原告根据协议支付二被告转让金23.5万元（其中含定金10000元）、押金50000元以及剩余房租97800元（该款项应二被告要求，直接汇入出租人账户），以上各项费用合计383700元。2014年8月二被告通知原告，涉案房屋由于被原出租人“海南扶轮实业有限公司”收回，协议不能继续履行，二被告亦同意返还原告所缴纳的所有费用，后二被告陆续返还原告剩余房租、押金及部分转让金，共计308700元，尚结欠原告转让金75000元。经原告多次催款将近一年，二被告均以各种理由拖欠，该行为已严重违反诚实信用原则。转让协议第四条约定“甲方负责出租人与乙方办理续租3-5年”，及第五条约定“任何一方违反本契约所列情形之一的即视为违约”，现二被告根本不能履约，系根本性违约行为，原告根据协议约定，要求二被告双倍返还原告定金10000元。综上，原告诉诸法律，请求人民法院判令：1、二被告返还原告转让费75000元及延迟返还利息5000元；2、二被告因违约行为双倍返还原告定金10000元；3、被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、二被告返还原告转让费75000元及延迟返还利息5000元；2、二被告赔偿原告订购空气能热泵损失30000元；3、二被告支付原告代为处理涉案浴场废品差额2350元；4、二被告因违约行为双倍返还原告定金10000元；5、二被告承担本案诉讼费用。被告颜富滨辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求，理由如下：1、答辩人实际已支付348700元，而非308700元，原告未将2015年1月31日支付的40000元计入；2、原告无法继续营业的责任不在于答辩人，房屋转让给了原告，并且原告直接将租金98700元汇入房东名下时，租赁关系即由原告与房东之间发生；3、转让协议已履行完毕，答辩人去协商并将转让费、涉及的装修、电器的补偿费用从20万元增加到30万元；4、退一步，即使要返还欠款，原告亦应负担其掌管营业期间所产生的租金、装修折旧、赔偿电器等损失。被告严书清的答辩意见同上。经审理查明：2014年6月21日，被告严书清出具收条一张，载明“今收到清水湾浴场转让费（定金）10000元，付款人陆考胜，××”。2014年6月28日，原告陆考胜（乙方）与被告颜富滨、严书清（甲方）签订《浴场转让协议》，载明“双方关于清水湾浴场营业转让事宜，订立本契约，条件如下：1、甲方将坐落于玉山镇XX商城XX号楼三层清水湾浴场转让给乙方经营，转让价格33.5万元，本次转让范围为原甲方所投资的经营性设备、装潢含已付房租；2、付款方法：于签订本合同的同时，乙方交付甲方23.5万元，其余款于2015年1月1日付清；3、点交日期及地点，双方定2014年6月28日为点交日期，并定于清水湾浴场为点交地点；4、特约事项：（1）浴场点交以前，所有甲方对外所欠债务及税捐……；（3）清水湾浴场现承租坐落玉山镇正阳商城2号楼三层租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租3-5年，与乙方另行换立租约，如出租人不允许续租或者要求增加租金或提出其他条件致乙方受害时，甲方应负赔偿责任；5、违约处罚，任何一方违反本契约所列各项情形之一即视为违约论，对方有权解除契约，若系甲方违约，则按所收的款项加倍返还以为违约处罚，若有其他损害的，仍得请求赔偿……”，该协议下方由原、被告各方签字确认。上述协议签订的当日，原告陆考胜支付被告转让费235000元，为此被告颜富滨与严书清共出具收条一张，载明“今收到清水湾浴场转让费陆考胜人民币235000元，余款100000元在2015年1月前付，所有浴场财物归陆考胜所有，与甲方无关。前期债务和水电费都由甲方付清，与乙方无关”。同时原告陆考胜还支付被告租赁房屋的押金50000元，并于2014年7月7日向被告指定的房租收款人转账支付2014年9月20日至2015年3月19日的房屋租金98700元。2014年8月，因浴场所涉房屋要被房东收回，故原、被告双方协商解除转让合同，但关于合同解除后的退场、退款及损失赔偿等事项却未能达成一致意见。原告向本院提供其与被告颜富滨的手机短信记录，显示在合同解除后原告曾向被告催要已付款；其中被告颜富滨于2014年9月22日向原告汇款142000元后，给原告的短信回复中提到“……今天押金和房租已转账过来了、小徐你这几个月如不投资、这转让费借我投资公司用几个月、利息二分先给你、借条也写好”；原告于次日短信回复“我付房租98700元，押金50000元，合计148700元。昨天汇得房租对不上，转让费能否今天汇来，急需用”；被告颜富滨回复“好”，遂被告颜富滨于当日向原告汇款106700元；2014年9月25日原告给被告颜富滨的短信中提到“……余款什么时候到账，还有一件事，我订的空气能热泵，接店的人要不要”；被告颜富滨回复“我忙好后和你对叫对方余款打过来”。此后，原告多次向被告颜富滨催讨剩余款项，被告颜富滨多次以资金紧张为由未能支付；后被告颜富滨分别于2015年1月31日、3月10日、3月11日支付原告40000元、10000元、10000元，与上述汇款合计支付原告308700元；2015年6月6日，被告颜富滨给原告的短信中提到“……你的钱放心，包括答应你的（补偿钱也会给你的、实在不好意思！现在手上真的没有……”。后经原告多次催讨，被告均未能兑现，遂原告诉诸本院。另查明：2010年9月14日，案外人颜良葱与海南扶轮实业有限公司签订房屋租赁合同，约定海南扶轮实业有限公司将位于昆山市震川西路124号人民路一街坊正阳大厦2号楼第三层房屋出租给颜良葱使用，用于洗浴、保健项目，押金为五万元，年租金为188000元，从第四年至第五年，租金增长5%；租赁期限从2010年9月20日至2015年9月19日。颜良葱在此注册经营昆山市清水湾浴场，后该浴场于2014年9月12日注销。颜良葱向本院出具的“清水湾浴场转让证明”中载明，其于2014年2月18日将清水湾浴场转让给被告颜富滨经营；二被告对此不持异议，主张系被告颜富滨与严书清共同从颜良葱处受让清水湾浴场，并再次转让给了原告陆考胜。审理中原告主张双方签订合同后被告并未将清水湾浴场转交给原告；解除合同时双方曾口头约定被告返还原告全额已付款；且原告受被告之托，代为处理浴场遗留物品，包括变卖旧电视11台、旧空调13台及旧电线，合计16350元，并将其他物品搬运至原告所租赁的仓库，共支付人工费、租赁费、交通费等合计18700元；但被告对原告的上述主张却不予认可，同时主张经原、被告协商，浴场遗留设备归原告处理，作为对原告补偿的方式。上述事实由转让合同、收条、支付凭证、短信往来记录、房屋租赁合同、工商查档信息以及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告之间关于清水湾浴场的转让合同合法有效，双方均应恪守合同义务。原、被告一致表示双方于诉前已协商解除了该转让合同，对此本院予以认可；合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，合同当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的转让合同约定，被告负有为原告办理房屋租期续租3-5年的义务，但原告在2014年8月份便被通知收回房屋，造成原告不能正常经营浴场，所投入的成本无法在预期的合理期限内收回，故被告存在违反合同义务的情形，进而导致合同解除，原告以此要求被告承担定金罚则并无不妥，本院予以支持。根据合同约定，合同签订之日即2014年6月28日为浴场点交日期，原告随即向被告支付的第一笔转让费235000元，而在被告给原告出具的收条中亦载明了“所有浴场内的财物归乙方所有，与甲方无关”；由此可见，原、被告双方已进行了浴场的交接流程，由原告陆考胜接管浴场，故本院对原告之未交付浴场的主张不予支持。原告陆考胜主张双方曾口头约定，被告将其全额已付款返还，但原告对此没有证据佐证，且被告对此不予认可；从原、被告往来的手机短信内容来看，被告仅承认结欠原告余款，但未能确认具体金额。参照合同解除后的一般处理规则，原告陆考胜应将浴场退还被告，同时承担接管浴场期间的费用开销，包括房租、水电以及物品折旧等，由被告返还原告已付款，若原告还有损失的，可要求被告一并予以赔偿；据此，原告于2014年6月28日至2014年8月底期间接管浴场，该期间内的房屋租金应为35641.67元（98700元／6个月／30天×65天），该费用应由原告负担；此外合同约定转让费为335000元，其中包含了2014年6月28日至2014年9月19日期间的租金计46060元，扣除该期间租金后的转让费应为288940元，参照转让合同中约定的房屋续租3-5年的经营期限，取中间值4年为浴场物品设备的预期使用年限，从而计算出每年浴场物品设备的折旧价值约为72235元（288940元／4年），故原告在接管浴场期间的折旧价值应为12863.77元（72235元／365天×65天），该部分费用同样应由原告负担。原告要求被告赔偿其空气能热泵损失30000元，因原告所提供的违约金30000元的收据不足以证明该损失的实际发生，故本院不予支持。原告要求被告支付其处理浴场遗留物品的损失2350元，因原告无证据证明其受被告委托的事实，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，原告已付2014年9月20日至2015年3月19日期间的房屋租金98700元，因尚未实际发生，已由被告与押金50000元一并返还原告。原告已付转让费235000元，被告已返还160000元，扣除原告应该承担的租金和浴场设备的折旧损失48505.44元后，被告还应返还原告26494.56元；并从原告诉讼之日起按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率计算至被告实际给付之日。此外，被告还需返还原告定金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、被告颜富滨、严书清于本判决生效之日起十日内返还原告陆考胜转让费26494.56元，并偿付利息损失（以26494.56元为本金，从2015年8月6日起按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率计算至被告实际给付之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告颜富滨、严书清于本判决生效之日起十日内返还原告陆考胜定金10000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陆考胜其他诉讼请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2050元，由原告陆考胜负担1337元，由被告颜富滨、严书清负担713元；该款原告已预交，本院不再退还，待被告履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 沈中昊代理审判员 张 伟人民陪审员 沈玉龙二〇一六年二月一日书 记 员 王颂淼附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：