（2014）宝民三（民）重字第16号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 0001-01-01
案件名称
上海鸿泰钢管制造有限公司与上海大和金属结构件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海鸿泰钢管制造有限公司,上海大和金属结构件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)重字第16号原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人吴臣汝，董事长。委托代理人於炯，上海市公义律师事务所律师。委托代理人孙梦祺，上海市公义律师事务所律师。被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人顾勤明，董事长。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司(以下简称“鸿泰公司”)与被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司(以下简称“大和公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2014年7月21日作出(2014)宝民三(民)初字第509号民事判决。2014年11月12日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，鸿泰公司的委托代理人於炯、孙梦祺，大和公司的委托代理人范仲兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿泰公司诉称，2006年与大和公司签订租赁协议，由鸿泰公司承租大和公司的上海市宝山区蕰川路XXX号房屋及场地。事后鸿泰公司在场地上建造了一部分房屋自用。2013年10月该房屋及场地拆迁，鸿泰公司也积极配合，向大和公司提供了人员、设备等清单。现鸿泰公司得知大和公司与拆迁单位已签订了拆迁协议，其中就包括了鸿泰公司的拆迁补偿费，但大和公司却不分割动迁款给鸿泰公司，故鸿泰公司起诉要求大和公司分割动迁补偿款，支付12,618,802.70元及利息(按银行同期贷款利率，自2013年10月27日起算至判决生效之日)。大和公司辩称并反诉称，与鸿泰公司之间是租赁合同关系，按照租赁合同的约定，鸿泰公司遇到动迁应当无条件搬离，所以鸿泰公司并不是被动迁的主体，不属于动迁安置范围，无权要求获得动迁利益。即便法院判决大和公司需要支付动迁补偿款，也不存在利息，因为大和公司的动迁款没有全部拿到，目前还有11,974,203.90元被法院查封在动迁单位。综上，不同意鸿泰公司的诉请。2013年9月27日，上海市宝山区月浦镇人民政府动迁办公室(以下简称“月浦动迁办”)与大和公司签订《沈巷社区企业动迁补偿协议》，大和公司随即于当日按合同约定提前三个月书面通知鸿泰公司应于2013年12月底前搬离，但鸿泰公司未按期搬离，直至2014年12月底才在法院强制执行下搬离。根据合同约定，鸿泰公司应支付每天3,000元的超期搬迁赔偿金，自2014年1月1日至2014年12月31日，共计1,095,000元。另外，由于鸿泰公司拒不��离场地上的设备，导致月浦动迁办至今未向大和公司支付动迁补偿款余额11,974,203.90元，大和公司损失了该笔款项的一年利息，自2014年1月1日至2014年12月31日，以年利率6.5%计算，共计778,323元。另外，大和公司向鸿泰公司提供的厂房中原安装有10吨行车一台，但鸿泰公司将该行车搬离他处，至今未返还。综上，反诉要求鸿泰公司支付超期搬迁赔偿金1,095,000元，赔偿动迁补偿款的利息损失778,323元，赔偿一台10吨行车的损失388,000元。鸿泰公司针对反诉辩称，鸿泰公司已于2014年4月16日将房屋和场地都交给了镇政府，即便在场地上还有一些东西没有搬走，也是鸿泰公司与政府的关系，鸿泰公司与大和公司的租赁关系已经结束了。2014年4月15日前，鸿泰公司没有拿到动迁补偿款，没有搬离是合理的。大和公司主张超期搬迁赔偿金没有事实和法律依据。动迁协议签订后，场地上的设施等都属于拆迁单位，因此大和公司没有遭受损失，即使有损失，也是动迁单位的。而且，鸿泰公司至今没有拿到任何补偿款，不存在赔偿利息损失。大和公司主张行车损失也没有依据，动迁评估报告显示该行车已经报废，报废价值388,000元已经给了大和公司，行车剩余价值属于拆迁单位所有，不存在鸿泰公司还要赔偿大和公司这部分损失。综上，不同意大和公司的反诉请求。经审理查明，2006年11月16日，大和公司(甲方)与鸿泰公司(乙方)签订《租赁合同》，约定由鸿泰公司承租大和公司的上海市宝山区蕰川路XXX号房屋(约1,200平方米)及场地(约1,500平方米)，另配办公室三间；租期从2006年12月1日至2007年11月30日止，年租金18万元。2007年11月26日，双方又签订《租赁合同》，约定租赁上述厂房及场地，另配办公室四间及食堂东侧仓库一间，租期从2007年12月1日至2008年11月30日止，年租金215,000元。2008年11月17日，双方再签订《租赁合同》，租赁物不变，租期从2008年12月1日至2010年11月30日止，年租金40万元，2009年12月1日起在原租金上递增10%。合同第七条约定，厂房内10吨行车在乙方使用期间有损坏或者需要维修等问题，由乙方自行解决。合同第十一条约定，一旦月浦镇动迁日确定后，甲方在动迁日前三个月通知乙方，乙方应无条件按时搬迁，如逾期不搬每天付超期费3,000元，在乙方搬迁后甲方可退还多余租赁费。此后双方未再签订书面合同，但鸿泰公司仍在继续使用系争房屋及场地，并支付租金。2010年12月16日、2013年9月29日、2014年2月17日，大和公司发出通知，称合同已于2010年11月30日到期，要求鸿泰公司搬离。2014年4月1日，鸿泰公司书面承诺于2014年4月15日前将厂区内设备搬离完毕。另查明，2013年9月25日，上海房地产估价师事务所有��公司出具《协议征收补偿估价报告书》，委托方为月浦动迁办，估价对象为上海市宝山区蕰川路XXX号上海大和金属结构件有限公司，土地面积8,532平方米，房屋总建筑面积4,985.68平方米，其中见证建筑面积2,062平方米，未见证建筑面积2,923.68平方米；估价时点为2013年6月8日；土地7,363,116元，房屋8,164,553元，房屋室内装饰装修1,670,292元，构筑物及附属设施6,203,007元，机器设备和货物搬迁8,527,974元，停产停业损失2,340,097元，二次搬迁费5,644,974元，估价结果合计39,914,013元。《协议征收补偿估价报告书》“机器设备及货物搬迁可搬迁物品”载明，第1－8项为无法恢复使用的设备，按重置价乘以50%的成新率计算；第9－48项为可拆卸搬运设备，搬迁费用包括拆卸费、运杂费、设备基础费、安装调试费；第49项为堆放在场地及仓库中的钢材7,000吨的搬迁费，第50项为货架、工具、��公家具等搬迁费。2013年9月27日，月浦动迁办(甲方)与大和公司(乙方)签订《沈巷社区企业动迁补偿协议》，主要约定，经双方委托有资质的评估机构对拆迁现场的勘测、评估，确定甲方补偿乙方拆迁费39,914,013元；乙方在本协议签订后，于2014年2月底前将建筑物和土地交于甲方；甲方在协议签订之日起十个工作日内支付50%拆迁补偿费，乙方在实施有关设备搬迁时，甲方再行支付20%拆迁补偿费，乙方有关设备搬迁完毕，并与甲方办理建筑物和土地交付手续后十个工作日内，甲方向乙方付清拆迁补偿款余额11,974,203.90元。审理中，大和公司表示至今未收到拆迁补偿款余额11,974,203.90元。审理中，因双方当事人对《协议征收补偿估价报告书》中的设备和货物归属产生争议，本院根据鸿泰公司的申请，通过上海市高级人民法院委托众华会计师事务所(特殊普通合伙)对《协��征收补偿估价报告书》中的机器设备、钢材、货物进行审计。2015年8月8日，鉴定单位出具司法鉴定意见书，主要意见为，鉴定单位通知双方当事人提供机器设备、钢材、货物相关资料，鸿泰公司提供了相关资料，大和公司未提供相关资料；鸿泰公司认为机器设备和货物搬迁明细表中第1－4、7－25、27－32、34－36、46项为鸿泰公司所有，第49、50项部分为鸿泰公司应得；鉴定单位核对了鸿泰公司提供的资料，并逐一比较了鸿泰公司主张项目，分为如下三部分：1、鉴定单位查看了鸿泰公司提供的合同、检验报告、发票、收据、结算单等原件资料，对应机器设备和货物搬迁明细项目，可以认为相关程度高，这部分评估总价为4,122,123元；2、对于鸿泰公司提供照片的机器设备和货物搬迁明细项目，可以认为相关程度低，这部分评估总价为2,400,811元；3、第50项货物搬迁费4万元，��关程度难以确定。针对司法鉴定意见书，鸿泰公司表示，对鉴定意见基本无异议，但有两点意见：1、鸿泰公司是民营企业，有大量设备没有购买合同和发票，但现场有实物，审计单位未列入审计报告；2、鉴定意见中的两部分机器设备(相关程度高和低)都是根据鸿泰公司提供的相关凭证进行鉴定，但整个鉴定过程中大和公司未提供任何凭证，所以鉴定单位应特别指出这些设备与大和公司没有关系。鉴定单位表示：1、本次鉴定只鉴定资料，不涉及任何实物，因为鉴定范围只限于《协议征收补偿估价报告书》中的机器设备和货物搬迁表中的内容，而且现场已拆迁完毕，现场发生变化，所以不能牵涉到实物；2、鉴定单位只能对鉴定事实发表意见，对鉴定以外的事实不能发表意见。针对司法鉴定意见书，大和公司表示：1、相关程度高的机器设备明细第1－4项室外行车的鉴定依据是检测报告和发票，但根据检测报告的记载，其中3、5、10吨三辆行车显示非露天，只有20吨行车是露天行车，所以鸿泰公司提供的检测报告和发票并不是这三辆行车的凭证；2、相关程度高的机器设备明细第9－35项，鸿泰公司提供的发票与估价报告中的机器设备和货物搬迁表是不对应的；3、提供《上海大和金属结构件有限公司机器设备和货物统计确认表》，这是调自上海房地产估价师事务所有限公司，本次鉴定中鸿泰公司提供的凭证与这份表并不对应；4、相关程度高的机器设备明细第49项钢材运输费，鉴定单位认定6,000吨钢材是鸿泰公司的，这是错误的，鸿泰公司提供的凭证只能证明鸿泰公司在现场一两年内累计堆放过6,000吨，事实上评估时鸿泰公司在现场只有200吨左右钢材。2015年8月3日上海房地产估价师事务所有限公司出具情况说明，明确7,000吨钢材中包含6,500吨H型钢、300吨板材、200吨卷管，其中200吨卷管是鸿泰公司的，其他钢材都是大和公司的。综上，相关程度高、低、难以确定三部分费用，都与鸿泰公司无关；鉴定过程中大和公司未提供资料的原因是，政府动迁办已认定全部财产及费用都是属于大和公司的，整个估价报告都是指向大和公司的财产，所以大和公司无需再提供证据证明这些设备是大和公司的，大和公司已在鉴定过程中向鉴定单位说明；鉴定单位对“相关程度”的定义和标准没有阐述，大和公司无法对鉴定报告发表质证意见，对鉴定报告不予认可，同时要求更换鉴定单位重新鉴定。鉴定单位表示：1、“室外行车”这种表述，是估价报告中这样写的，鉴定单位是根据估价报告进行同样的表述，但实际鉴定过程中，鉴定单位主要是看发票的，检测报告是参考性的，而且检测报告是2009年的，也已经过期了，所以这四辆行车的凭证以发票为主。而且，整个鉴定过程中，大和公司没有提供任何凭证，只有鸿泰公司提供凭证，本次鉴定，鉴定单位主要进行证据比较，即使鸿泰公司提供的凭证不是完美无缺的，但大和公司不提供证据，鉴定单位无法推翻鸿泰公司提供的凭证；2、全部核对过，都是对应的，鉴定过程中也将发票原件出示给大和公司看过，复印件也提供给了大和公司；3、鉴定过程中，大和公司没有提供过这份确认表，本次鉴定还是以估价报告正本为准；4、鸿泰公司提供了凭证，而大和公司不提供证据，鉴定单位采纳鸿泰公司提供的凭证。鸿泰公司表示，行车并不区分室内、室外，因为行车在室内、室外都能使用，事实20吨行车在室外使用，另三台行车在室内使用，而估价报告中表述不当，人为把行车写成室外行车。提供2015年9月6日鸿泰公司向上海房地产估价师事��所有限公司发《要求贵公司负责人和经办人携带工作底稿出庭作证的函》及2015年9月24日上海房地产估价师事务所有限公司向鸿泰公司发《回复函》，该公司明确说明，大和公司未向该公司调取过工作底稿，《上海大和金属结构件有限公司机器设备和货物统计确认表》是月浦动迁办在评估后的2015年8月提供给该公司的，本次评估工作已经完成，一切均以评估报告书及其附件的内容为准，该公司仅对该报告书的内容负责。鸿泰公司的钢材包括H型钢、钢板、卷钢，当时估价单位没有区分每种钢材的数量；对情况说明不予认可，因为上海房地产估价师事务所有限公司在《回复函》中表述仅对该报告书的内容负责，该公司以婉转的表述，否定了情况说明。审理中，鸿泰公司对主张的动迁补偿款，明确以下构成：1、鉴定意见书中相关程度高的项目4,122,123元；2、鉴定意见书中相关程度低的项目2,400,811元；3、鉴定意见书中相关程度难以认定的货物搬迁费4万元，鸿泰公司与大和公司各享有2万元；4、二次搬迁费4,821,434元，包括相关程度高的项目扣除报废设备后计2,666,123元、相关程度低的项目扣除报废设备后计2,135,311元、货物搬迁费2万元；5、房屋明细第10、11、12、14、15#房屋为鸿泰公司所有，其中第10#房屋系向大和公司购买，其余4间房屋系鸿泰公司自行建造，上述房屋评估总价933,755元；6、停产停业损失，评估报告载明按房地产价格的10%计算，鸿泰公司使用3#车间及10、11、12、14、15#房屋、4间办公室及场地2,700平方米，加上3#车间的装修、安装费，根据评估报告的计算方式，总计停产停业损失为918,235.70元。以上各项共计13,216,358.70元，仍以原诉请12,618,802.70元为准，多余部分视为鸿泰公司放弃。大和公司对此表示，这是鸿泰公司对诉请的计算方式，仍坚持抗辩意见，不予认可。审理中，鸿泰公司向本院提供(2014)宝行初字第27号行政裁定书，经审理查明部分载明大和公司于2014年4月16日将涉案房屋及土地移交给了月浦镇人民政府。大和公司表示，对行政裁定书的真实性无异议，确实移交给了政府，但不是说清场了，2014年底鸿泰公司的人员和设备还在场地上。以上事实，有3份《租赁合同》、通知、承诺书、《协议征收补偿估价报告书》、《沈巷社区企业动迁补偿协议》、司法鉴定意见书、《上海大和金属结构件有限公司机器设备和货物统计确认表》、《要求贵公司负责人和经办人携带工作底稿出庭作证的函》、《回复函》、(2014)宝行初字第27号行政裁定书及当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，上海房地产估价师事务所有限公司受月浦动迁办委托，对上海市宝山区蕰川路XXX号大和公司资产进行评估，并出具《协议征收补偿估价报告书》，估价结果为39,914,013元。几日后，月浦动迁办与大和公司签订《沈巷社区企业动迁补偿协议》，写明经评估机构对拆迁现场的勘测、评估，确定补偿款为39,914,013元。因此，本院可以认定，月浦动迁办与大和公司系根据《协议征收补偿估价报告书》确定动迁补偿金额。鸿泰公司作为系争房屋和场地的承租人，认为评估资产中有部分属于自己，并主张分割动迁补偿款，形成本案争议焦点，即评估资产中是否包含了鸿泰公司的财产。本院根据鸿泰公司所主张动迁补偿款的构成，分别作出认定：关于机器设备和货物搬迁费用，可以参考众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的鉴定意见，其中相关程度高的设备总价4,122,123元，鉴定单位已核对鸿泰公司提供的原件资料，而大和公司未在鉴定过程中提供相关资料，本院认定该部分设备属于鸿泰公司；其中相关程度低的设备，鸿泰公司提供的资料不充分，本院认定该部分设备不属于鸿泰公司；其中相关程度难以确定的货物搬迁费，本院根据租赁房屋及场地的实际情况，酌情确定2万元属于鸿泰公司。关于二次搬迁费，鸿泰公司认为应以机器设备和货物搬迁费用扣除报废设备的费用进行计算，符合估价报告书的计算方式，本院予以认可，但相关程度低的项目应予扣除，计算二次搬迁费应为2,686,123元。关于房屋部分，鸿泰公司未对建造、购买、装修房屋等事实提供证据，应承担举证不能的责任，本院认定鸿泰公司对房屋部分没有份额。关于停产停业损失，估价报告以房地产价格的10%进行计算，因鸿泰公司对房地产没有权利，本院认定鸿泰公司对停产停业损失没有份额。综上，估价报告所涉资产中属于鸿泰公司的部分计6,828,246元，相对应的补偿款由大和公���获得，应支付给鸿泰公司。因双方未约定该款的支付期限，鸿泰公司主张自2013年10月27日计算利息，没有事实依据，本院不予支持。关于超期搬迁赔偿金，大和公司已按租赁合同的约定提前三个月通知鸿泰公司搬离，但鸿泰公司未按期搬离，大和公司按照每天3,000元的标准主张超期搬迁赔偿金，符合合同约定，本院予以主持。鸿泰公司提供行政裁定书，证明大和公司于2014年4月16日将涉案房屋及土地移交给了月浦镇人民政府，超期搬迁赔偿金应计算至该日止。关于动迁补偿款的利息，因大和公司已向动迁单位移交了房屋及土地，动迁补偿款余额是否发放，系大和公司与动迁单位之间的争议，与鸿泰公司无关，大和公司主张的该项请求，本院不予支持。关于10吨行车的损失，该行车已在估价报告书中列明，大和公司已取得相应补偿，无权再向鸿泰公司主张赔偿，大和公���该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司支付动迁补偿款6,828,246元；二、原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司支付超期搬迁赔偿金315,000元；三、原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97,512元、财产保全费5,000元，合计102,512元，由原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司负担37,914元，被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司负担64,598元；反诉案件受理费减半收取12,445元、财产保全费3,220元，合计15,665元，由原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司负担5,107.50元，被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司负担10,557.50元；鉴定费16万元，由原告(反诉被告)上海鸿泰钢管制造有限公司与被告(反诉原告)上海大和金属结构件有限公司各负担8万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈亮亮审 判 员 刘 姗人民陪审员 时金兰二〇一六年二月一日书 记 员 袁凯凯附：相关法律条文��、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的���应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”