（2015）筑观法民初字第1502号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2018-08-11
案件名称
陈凤玲与邱安、茅桔玲房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十七条第一款，第二百二十四条第一款
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第1502号原告陈凤玲，女，1992年9月23日生，汉族，住所地……。委托代理人郭英，贵州中创律师事务所律师。被告邱安，女，1980年8月21日生，汉族，住所地……。委托代理人陶柱，贵州贵公律师事务所律师。被告茅桔玲，女，1980年8月18日生，汉族，住所地……。委托代理人陶柱，贵州贵公律师事务所律师。原告陈凤玲诉被告邱安、茅桔玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用了简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤玲及代理人郭英，被告邱安、茅桔玲代理人陶柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈凤玲诉称，2014年7月18日，原被告签订了编号为0002907的《商铺租赁合同》，合同约定：被告向原告出租位于贵阳市观山湖区贵阳西南国际商贸城第＊栋＊单元＊层＊＊号商铺，租赁期五年。从2014年7月19日至2019年7月19日，租金逐年递增，第一年47107元、第二年51818元、第三年57000元、第四年62700元、第五年68970元。合同还约定了，在原告无法继续经营的情况下，被告应同意原告转租。合同签订后，原告向被告交纳第一年租金，并对涉诉门面进行装修，在经营过程中，由于商贸城开业前期人气不足，生意惨淡，原告便于2014年12月28日将涉诉商铺转租给次承租人。2015年6月15日，原告找到被告茅桔玲欲向其支付第二年商铺租金时，被告茅桔玲拒收，并要求收回涉诉商铺不再出租给原告。原告认为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，被告应严格遵守合同约定收取租金。由于多次与被告交涉无果，无奈诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告邱安、茅桔玲继续履行2014年7月18日与原告签订的《商铺租赁合同》（编号：0002907）；2、本案诉讼费由二被告承担。被告邱安、茅桔玲辩称，2014年7月18日，二被告与原告签订《商铺租赁协议》，二被告将其所有的贵阳西南国际商贸城第＊栋＊单元＊层＊＊号（＊-＊-＊＊＊）商铺出租还给原告使用。2014年11月1日，原告对该商铺装修完毕，向贵阳西南国际商贸城经营管理有限公司申请验收，并开始经营活动。而后，原告在未经二被告同意的情况下，擅自将二被告独立完整的商铺转租给了他人，而二被告的独立商铺变成了名为“崇昱服饰”和“诺儿思舟”两间店面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内不予回复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿的损失，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”之规定，原告擅自改建商铺，二被告有权要求解除合同，收回商铺。2015年3月，答辩人发现原告改建商铺并转租后，便通知原告前来协商处理，但原告却一直未予理会，2015年6月15日，原告到被告茅桔玲家提出交纳房租，因被告茅桔玲未在家，其丈夫告知原告协商处理好再说。但不久后，原告就向法院提起了诉讼。实际上，在本案中二被告一直抱着一个友好协商处理的态度，即便发现原告将商铺改建为两个并转租他人，二被告也是口头上说如果协商不好就不让原告继续租用。但时至今日，在原告未协商、未交纳房租的情况下，商铺依然在次承租人手中正常的使用，二被告未有过任何的不当行为。综上所述，原告未经二被告同意擅自改建商铺，二被告要求解除合同，收回商铺于法有据。另外，商铺一直在正常的经营中，原告未与二被告协商处理事宜，原告之诉请无法律或事实依据，恳请法院查明案件事实，驳回原告诉请。经审理查明，2013年5月6日，被告邱安、茅桔玲与贵阳西南国际商贸城有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于贵阳西南国际商贸城第＊幢＊单元＊层＊＊号房屋一套。2014年7月18日，被告邱安、茅桔玲与原告陈凤玲签订了一份《商铺租赁合同》，约定两被告将前述购买的房屋出租给原告陈凤玲使用，租赁期从2014年7月19日至2019年7月19日，第一年租金为47，107元，第二年租金为51，818元，第三年租金为57，000元，第四年租金为62，700元，第五年租金为68，970元，租金一年一付，下一年的租金需提前一个月支付；同时约定在合同期内原告不再继续经营，两被告同意其转租和转让经营权。合同签订后，原告陈凤玲向两被告支付了第一年租金47，107元和押金10，000元，两被告也按照约定将房屋交付给原告使用，原告同时对租赁房屋进行了装饰、装修。2014年12月18日，原告陈凤玲与案外人王崇星签订《商铺租赁合同》，约定原告陈凤玲将前述租赁的房屋租赁给王崇星，租期从2015年1月18日至2019年1月18日，第一年租金为102，240元，第二年租金为112，464元，第三年租金为123，710元，第四年租金为136，081元。2015年6月15日，原告陈凤玲分别向被告茅桔玲（……）、邱安（……）发送手机短信息，主要内容为要求向两被告支付租金，请两被告勿擅自收回商铺。后原、被告之间均对房屋租赁事宜进行了几次协商，但均未达成一致协议，原告遂素质本院提出如前诉请。另查明，截止于本案开庭之日，争议的租赁房屋仍继续由次承租人王崇星使用。王崇星在使用房屋过程中，将房屋从中隔断，分开使用。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、商铺租赁合同、收条、手机短信息、照片、录音、装饰装修工程合同等证据在卷作证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告双方当事人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同严格的履行义务。对于原告主张两被告继续履行合同的诉讼请求，虽然原告在合同约定的支付租金期限前向两被告支付租金被拒绝，但两被告从未作出拒绝履行合同的意思表示，仅是要求与原告协商变更合同，事实上两被告也继续在履行合同，合同内容也未进行变更，目前次承租人仍然在继续使用房屋，故原告主张两被告继续履行合同，因原租赁合同仍在继续履行过程中，双方当事人均无违约行为，其诉请并无事实依据，本院不予支持。同时，如被告在履行合同过程中需对合同进行变更，应与原告进行协商，协商不成依法主张权利时，原告才可主张按原合同履行；原告仍然享有房屋承租权，如其向两被告履行支付租金的义务时遭拒绝时，可依法提存。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，判决如下：驳回原告陈凤玲的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告陈凤玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 舒瑛二〇一六年二月一日书记员 黄丹 来自：