（2015）昌民一初字第00726号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-31
案件名称
原告王淑志诉被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案 民事判决书
法院
昌图县人民法院
所属地区
昌图县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王淑志,辽宁德裕隆房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第一百一十四条第一款
全文
辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民一初字第00726号原告王淑志，女，1979年6月24日出生，汉族，农民。委托代理人任庆良，系辽宁富洲律师事务所律师。被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司。法定代表人李长锁，系该公司董事长。委托代理人张继衡，系辽宁继衡律师事务所律师。原告王淑志诉被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王淑��及其委托代理人任庆良，被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司委托代理人张继衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑志诉称：2012年11月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于昌图县铁南街文萃路西段路南的第2幢1单元4层1号住宅楼房，建筑面积71.83平方米（套内建筑面积54.34平房米），原告交付房款方式为首付加银行按揭贷款：2012年11月17日前支付房款90490元，余款12万元，需要在2013年12月17日前办理完毕，银行按揭贷款申请手续；被告应当在2013年11月25日前向原告交付房屋。原告业已依约履行了合同即及时交付了房屋价款，但是被告却不依约履行合同。经多次找到被告催促交房，被告才于2014年8月1日通知原告入住，显见被告违约，被告应当依约承担违约责任。依据商品房销售合同第九条第一款第（2）项的约���，被告应当向原告支付违约金25785.025元。请求法院依法判决。同时要求被告承担本案的诉讼费用。被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司未做书面答辩，庭审中辩称：原告与德裕隆公司签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房期间日万分之五的违约金过高，不同意按合同中约定日万分之五的标准向原告支付违约金25785.025元。原告除了没有按期收到和使用购买的房屋外，没有其他损失。德裕隆公司逾期交房给原告造成的实际损失应为房屋使用损失，即同地段同类型房屋的同期租金。同时原告所诉交房日期与事实不符，原告由于个人原因没有入住造成的损失应由原告个人承担。原告王淑志向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，欲证明原、被告之间的交房期限及违约金的约定的事实。该证据经庭审质证，被告对该证据��真实性无异议，但认为原、被告之间约定日万分之五的违约金过高。但未就违约金约定过高向本院提供证据加以证明。故对原告的证明目的即交房期限及违约金约定的事实予以确认。2、收房款收据及贷款合同各一份，欲证明原告已经交付了90490元房款，银行贷款120000元的事实。该证据经庭审质证，被告提出异议。认为原告的发票时间是2013年11月24日，原告按照购房约定应该在2012年11月17日前交付该房款，原告的行为构成违约。原告违约在先，被告不应承担逾期交房的违约金。经审查该项证据系被告于2013年11月24日向原告开具的正式发票及农业银行出具的借款凭证。根据原、被告在商品房买卖合同中约定，原告交付房款方式为首付加银行按揭付款方式。2012年11月17日前交付房款90490元，余款120000元须在2013年12月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续��原告已依约履行了合同义务。故对被告的辩解理由不予确认。对原告提供的该项证据予以确认。3、入住通知单一张，欲证明被告于2014年8月1日通知入住的事实该证据经庭审质证，被告对入住通知单的真实性没有异议，同时提出该入住通知单系物业公司办理完物业手续时出具的，不能代表被告公司的交房时间。被告公司的交房时间应该为2014年7月份。被告对其交房时间未提供证据加以证明。故对其辩解理由不予确认。对原告的证明目的予以确认。被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司未向本院提交证据。上述证据经质证、认证后，并结合当事人的陈述可以确认本案事实为：2012年11月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于昌图县铁南街文萃路西段路南的第2幢1单元4层1号楼房。建��面积71.83平方米（套内建筑面积54.34平房米）。原告交付房款方式为首付加银行按揭付款方式，2012年11月17日前支付房款90490元，余款120000元须在2013年12月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告应当在2013年11月25日前向原告交付房屋。同时约定出卖人逾期交房自交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已依约履行了合同义务。被告于2014年8月1日向原告出具了入住通知。原告入住。嗣后，因被告逾期交房8.2个月，原告要求支付违约金，双方发生争执，致原告诉至本院。本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，原、被告均应按合同约定及时履行各自义务。被告逾期交付房屋已构成违约，应依法适当承担相应的违约责任。被告主张双方���定的违约金过高，并请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的；应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，减少违约金应以被告给原告造成的损失30%为限。根据《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第七条的规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一���切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”据此规定被告直接要求按造成损失30%为标准减少违约金的抗辩理由本院不予支持，且被告要求以评估同地段、同类房屋的同期租金价格用以计算减少违约金申请亦不予采纳。该意见第八条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，本案被告没有提供充足证据来证明其主张的成立。另双方在签定合同时可预见到如果一方违约则可能给对方造成损失，双方对各自应承担的风险责任应是明知的，双方各自对违约的条款约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将承担相应的违约责任。现因被告违约给原告造成了相应损失，原告要求按日万分之五给付违约金过高，本院依最高人民法院上述相关规定依法应予适当调整。根据民法的公平原则，本院认为应依照中国人民银行关于人民币贷款利率年息6%予以计算原告的经济损失为宜。原告首付款90490元，贷款120000元在2013年12月17日支付给了被告。两笔款都在约定交房日2013年11月25日之前向被告交齐。逾期交房是8.2个月，即被告因逾期交房违约造成原告的经济损失利息计算为：210490元×6%年息÷12个月×8.2个月=8630元。故本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司给付原告王淑志违约金8630元。二、驳回原告王淑志的其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力后立即给付。如被告未按本判决指定的期间履行给付���钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，由原告王淑志负担296元，被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 杨建群审 判 员 王志刚人民陪审员 翟星月二〇一六年二月一日书 记 员 刘思佳 更多数据：