（2015）惠洛民初字第00315号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-04-26
案件名称
陈啸尘与无锡五洲龙盛商业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈啸尘,无锡五洲龙盛商业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠洛民初字第00315号原告陈啸尘。委托代理人谢海鸥（受陈啸尘特别授权委托），江苏向阳红律师事务所律师。委托代理人陈建（系陈啸尘父亲，受陈啸尘特别授权委托）。被告无锡五洲龙盛商业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人舒策城，该公司执行董事。委托代理人殷鹏飞（受该公司特别授权委托），江苏伟嘉律师事务所律师。委托代理人刘宗辉（受该公司特别授权委托），该公司员工。原告陈啸尘与被告无锡五洲龙盛商业有限公司（以下简称五洲龙盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理，原告陈啸尘的委托代理人谢海鸥、陈建，被告五洲龙盛公司的委托代理人殷鹏飞、刘宗辉到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告陈啸尘诉称：双方于2013年8月12日签订《商品房买卖合同》，约定陈啸尘购买五洲龙盛公司位于无锡市洛社镇新兴西路3号五洲哥伦布六龙城3单元2层2244号商铺，总价为70万元，付款方式为：首付35万元、按揭35万元。陈啸尘按约向五洲龙盛公司支付了35万元房款，并按五洲龙盛公司要求提交了办理按揭贷款所需的所有材料，但按揭贷款始终未批放。后其多次催问，五洲龙盛公司一直让其耐心等待银行发放贷款，期间五洲龙盛公司向其收取大维修基金、电梯费等其他费用共计25761元。但按揭贷款至今未能发放，其认为系五洲公司的原因导致贷款无法办理，使其不能继续履行商品房买卖合同，故诉至法院请求判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、五洲龙盛公司退还其预付房款350000元、预收的其他费用25761元，合计375761元及该款的法定利息（从2013年8月12日起至返还之日止按银行同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用由五洲龙盛公司承担。被告五洲龙盛公司辩称：根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议，五洲龙盛公司并无办理贷款的义务，陈啸尘按揭贷款未成功办理是由于银行政策原因，过错不在五洲龙盛公司而在于陈啸尘。按照银行目前政策，陈啸尘现能够办理相关贷款手续，其要求解除合同的条件不能成就，故请求驳回其诉讼请求，继续履行合同。经审理查明：2013年8月12日，陈啸尘与五洲龙盛公司签订《商品房买卖合同》及《哥伦布·六龙城商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定陈啸尘购买五洲龙盛公司位于无锡市洛社镇新兴西路五洲哥伦布六龙城3单元2层2244号商铺，建筑面积为30.32平方米，房屋总价为70万元，付款方式为按揭付款，首付35万元，余款35万元于2013年8月12日办理完按揭手续。《补充协议》约定：陈啸尘采用银行按揭方式付款的，应于签署合同当天支付购房款35万元，剩余房款35万元以按揭方式支付，陈啸尘应于协议签署之日起3日内向五洲龙盛公司指定银行提供完备的按揭申请资料并办理完毕全部按揭贷款手续，并在办理完毕全部按揭贷款手续后的10日内将剩余房款支付五洲龙盛公司；陈啸尘逾期办理的，应自限期届满之日次日起按日向五洲龙盛公司支付50元违约金，至其实际提供办理该商品房抵押登记手续所需要的全部资料及相关手续之日止，给五洲龙盛公司造成损失的，陈啸尘应赔偿全部损失；若指定贷款银行审核认定陈啸尘不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷，或银行与陈啸尘就利率不能达成一致的，均属于因陈啸尘的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，五洲龙盛公司同意陈啸尘在约定的付款日期届满后10日内，以自有资金或其他方式支付，若陈啸尘仍不能支付，五洲龙盛公司可单方书面通知陈啸尘解除合同。合同签订当日，陈啸尘支付首付款35万元。后陈啸尘未在约定的时间内办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。2014年10月12日，陈啸尘向五洲龙盛公司交纳大维修基金、电梯费2722元，工本费、代办费、代办税费23041元。2015年8月3日，陈啸尘诉至本院。审理中，陈啸尘明确请求解除商品房买卖合同的理由为，其认为系五洲龙盛公司的原因致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，请求解除合同。陈啸尘认为：五洲龙盛公司在合同签订前向其承诺一定可以办理按揭贷款并承诺包办贷款事宜，基于该承诺其才与五洲龙盛公司签订购房合同；而在合同履行过程中，其提供了所有办理贷款所需资料后，五洲龙盛公司又称银行不放贷，故系五洲龙盛公司违约在先；另五洲龙盛公司未就办理贷款情况及时告知其，一直称贷款在分批发放中，未明确告知其贷款未发放的真正原因，至其错失补办材料重新申请贷款的机会，也错失在合理期限内解除合同的权利。为证明其主张，陈啸尘提供录音资料两份，分别是2015年4月1日、6月3日陈啸尘父母与五洲龙盛公司工作人员的对话录音，称录音中反应了五洲龙盛公司业务员欺骗其一定能办理按揭贷款以及五洲龙盛公司推卸办理责任拒绝办理贷款的事实。五洲龙盛公司质证称录音过程是其向对方解释不能贷款的原因及针对银行不能放贷其积极为对方提供解决问题的方案，其并未保证一定能贷款成功；五洲龙盛公司认为其并无办理陈啸尘按揭贷款的义务，按揭贷款未办妥是由于银行政策原因，其不存在过错，而按照银行目前政策，陈啸尘现能够办理相关贷款手续，希望继续履行合同。经本院释明，陈啸尘明确，即使其现在符合办理按揭贷款条件，其不同意也无法提供办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、录音资料、发票、收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应恪守履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案的争议焦点为陈啸尘未能订立商品房担保贷款合同是否是五洲龙盛公司一方的原因。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，陈啸尘应当在限定期限内向银行提供完备的按揭申请资料并办理完毕全部按揭贷款手续，否则即构成违约，应向五洲龙盛公司承担违约责任，故办理按揭案款应为陈啸尘应履行的合同义务而非五洲龙盛公司的义务。即使陈啸尘确因受银行政策影响而无法获得按揭贷款，也并非五洲龙盛公司的原因造成。另外，经本院释明，陈啸尘明确表示，即使按照银行目前政策其符合贷款条件，其也不愿意提供办理银行按揭贷款手续所需要的相关申请资料，故应认定陈啸尘未能订立商品房担保贷款合同并非五洲龙盛公司的原因而在其自身，其主张解除商品房买卖合同的理由不成立，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回陈啸尘的诉讼请求。本案受理费6936元，由陈啸尘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 王志斌代理审判员 何 菲人民陪审员 沈 琦二〇一六年二月一日书 记 员 姚 澄本案援引法律条款最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 来源：