（2015）龙民二初字第1117号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2018-03-07
案件名称
海南达嘉房地产开发有限公司与刘胜峰商品房销售合同纠纷一审案件民事判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南达嘉房地产开发有限公司,刘胜峰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百八十五条，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民二初字第1117号原告海南达嘉房地产开发有限公司，住所地海口市紫荆路。法定代表人方东洛，经理。委托代理人陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。被告刘胜峰，男，汉族，1977年9月2日出生，住址广西桂林市。委托代理人孙捷，男，汉族，1970年12月28日出生，住址海南省临高县。原告海南达嘉房地产开发有限公司与被告刘胜峰商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈宗泽，被告委托代理人孙捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南达嘉房地产开发有限公司诉称，2011年5月31日，原告与被告刘胜峰签署了《海口市商品房买卖合同》（以下简称”买卖合同”）买卖合同约定：被告刘胜峰购买原告海南达嘉房地产开发有限公司开发的位于海口市水仙路”达嘉豪园”的X号商住楼XX层的XX号房屋（以下简称”争议房屋”），被告应在买卖合同签订之日起7日内将房款汇入原告指定账户。随后，原告与被告在海口市房产登记主管部门办理了商品买卖合同备案。因被告购买该房屋时在原告公司任职，被告一直基于对员工的信任，没有对其催款，一直只是善意提醒，直至被告离职。后原告一直以口头及电话催告被告支付全部房款，但被告主张该争议房屋为公司对其的赠与。但经原告股东出面与其电话沟通后，被告口头同意到海口办理退房及解除合同及备案的事宜，但其一直怠于履行其对原告的承诺。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原告海南达嘉房地产开发有限公司与被告刘胜峰解除于2011年5月31日签署的《海口市商品房买卖合同》；2、判令被告刘胜峰配合原告海南达嘉房地产开发有限公司共同到海口住房登记主管部门（海口市住建局）办理解除位于海口市水仙路”达嘉豪园”的XX房的备案；3、诉讼费由被告承担。被告刘胜峰辩称，一、其不是适格的被告，原告与其没有真实的商品房买卖合同关系，原告的起诉无事实依据。原告起诉状中陈述的”因为被告购买该房屋时在原告公司任职，被告一直基于对原告的信任，没有对其催款，一直只是善意提醒，直至被告离职。其后，原告一直口头及电话催告被告支付全部房款，但被告主张该争议房屋为公司对其的赠与。但经原告股东出面与其电话沟通后，被告口头同意到海口办理退房及解除合同和备案的事宜，但其一直怠于履行其对原告的承诺”。无事实依据。原告作为房地产开发商有规范的房屋销售管理制度，财务制度。如本案争议房屋属真实的房屋买卖，原告在未收到房屋购买款，也未与买房人就房款签订补充协议的情况下，违反交易习惯向海口市住建局申请办理房屋预售合同备案，有违常理。合同备案即是房屋所有权转移登记的预登记。商品房买卖合同是双务合同，先由买方履行支付购房款义务后再由卖房履行交房义务。原告就本案诉争房屋合同履行事实明显是捏造的。原告企图通过提起诉讼要回2011年答辩人在2007年至2011年期间在”达嘉豪园”住宅商品房项目的前期开发许可、项目资金、工程建设、商品房销售等工作中做出的特殊的贡献所奖励的本案诉争房屋。二、本案的诉讼的房屋是原告奖励给被告的，原告以为了方便办理奖励房屋产权过户而签的商品房买卖合同提起诉讼没有事实依据和法律依据。原告在被告公司成立前，即在原告股东方东洛为实际控制人和法定代表人的厦门达嘉集团公司工作，任职经理。2007年2月原告股东方东洛将被告刘胜峰调任到原告处工作，任职经理，负责经营管理原告开发的海口达嘉豪园商品房项目。2011年原告基于被告在达嘉豪园商品房开发建设过程中为原告取得的业绩所作出的特殊贡献，原告将本案诉争房屋奖励给被告刘胜峰。2011年5月31日，为了方便奖励房屋产权过户，原告与被告签订海口商品房合同，2011年6月8日海口市住建局出具了《海口商品房买卖合同备案确认表》。2011年8月31日原告减免了奖励给被告的房屋的房款。2011年12月27日被告向原告缴纳了房屋产权过户税费及其它相关费用，2011年12月底原告在被告缴纳完房屋产权过户税费及其它相关费用后将本案诉争房屋交付给被告。2012年年底原告公司股东之间产生纠纷并停发了被告工资，2013年2月被告在长达三个月未领到工资的情况下离开原告公司。2013年3月起被告向原告要求办理过户，原告以各种理由推诿，原告在房屋奖励完成后，办理了合同备案即房屋所有权转移到被告名下预登记，原告在具有正式过户的情况下，不协助被告办理房屋过户，而提起诉讼诉请解除合同备案没有事实依据和法律依据。经审理查明，原告海南达嘉房地产开发有限公司与被告刘胜峰于2011年5月31日签署了《海口市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的海口达嘉豪园X号商住楼（幢）XX层XX房，建筑面积97.75平方米，总金额1182775元。随后于2011年6月8日进行了海口商品房买卖合同备案。被告刘胜峰在2007年1月-2012年12月在原告海南达嘉房地产开发有限公司任职，职务总经理。其提供了由原告海南达嘉房地产开发有限公司在2011年8月31日向原告的法定代表人方东洛提交了《关于减免购房款的请示报告》，报告内容为：经公司研究，拟将海口达嘉豪园X号楼面积为97.75平方米的XX房给予减免购房款及税费。该报告于2011年9月3日由原告法定代表人方东洛批准同意。在2011年12月27日，原告已向被告刘胜峰收取了房屋所有权过户税费29849.60元。2012年12月10日，原告代被告刘胜峰缴纳了房屋交易契税16854.54元。上述事实，由原告海南达嘉房地产开发有限公司提供的海口市商品房买卖合同及补充协议、海口市商品房买卖合同备案确认表；被告刘胜峰提供的缴税证明、税收完税证明、任职证明、收据、税收电子转账专用完税证、关于减免购房款的请示报告等；原告、被告的陈述及庭审笔录在卷佐证，以上证据经庭审举证质证，可以作为定案的依据。根据原告海南达嘉房地产开发有限公司与被告刘胜峰的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案的争议焦点为：一、就原告起诉请求确认与被告于2011年5月31日签订的海口市商品房买卖合同是否真实有效？二、原告请求被告配合其解除位于海口市水仙路”达嘉豪园”的XX房的备案是否具有事实和法律依据？三、原告提出被告刘胜峰是否与原告存在真实的买卖合同关系？四、”达嘉豪园”的XX房是原告奖励给被告刘胜峰的事实？针对上述争议的焦点，本院认为：关于争议焦点一、三：海口市商品房买卖合同是否真实有效。原告海南达嘉房地产开发有限公司与被告刘胜峰签订的《海口市商品房买卖合同》均具有双方当事人的签字确认，应视为原被告双方真实意思表示，且未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵犯他人的合法权益，故应认定成立、有效。本案中，双方于2011年5月31日签订《海口市商品房买卖合同》，原告海南达嘉房地产开发有限公司法定代表人方东洛在2011年9月3日批准的《关于减免购房款的请示报告》，可视为是对买卖合同中的付款方式的补充协议，视为原告海南达嘉房地产开发有限公司书面放弃其债权。故被告刘胜峰提出的系原告海南达嘉房地产开发有限公司为了奖励其在2007年至2011年期间在”达嘉豪园”住宅商品房项目的前期开发许可、项目资金、工程建设、商品房销售等工作中做出的特殊的贡献，对其实施的赠与行为的意见，本院予以采信。关于争议焦点二：原告请求被告配合其解除位于海口市水仙路”达嘉豪园”的XX房的备案是否具有事实和法律依据。原告海南达嘉房地产开发有限公司欲证明《关于减免购房款的请示报告》未经其公司股东会讨论、且与公司没有关于奖励员工的相关规定的做法不符，但即使《关于减免购房款的请示报告》与原告海南达嘉房地产开发有限公司通常做法不符或违反公司内部制度，据此否定《关于减免购房款的请示报告》的真实性依据不足。本院认为，《关于减免购房款的请示报告》有公司盖章和法定代表人方东洛的签名，根据民事诉讼法证据举证分配规定，原告未举证证明其主张，不能据此否定《关于减免购房款的请示报告》的真实性，法定代表人对公司财产的赠与行为虽未经股东会决议，但第三人是善意相对人，其没有义务去核实赠与人权利来源的真实性。因此，原告公司不能以其赠与行为未经授权，而主张赠与无效，该报告应属有效的赠与行为。对于其请求被告配合其解除位于海口市水仙路”达嘉豪园”的1-1105房的备案缺乏事实和法律依据，故对原告海南达嘉房地产开发有限公司的该主张不予支持。关于焦点四：”达嘉豪园”的XX房是否是原告奖励给被告刘胜峰的事实。原告海南达嘉房地产开发有限公司主张”达嘉豪园”的XXX房并非是原告对于被告刘胜峰的奖励。在2011年5月31日原告与被告刘胜峰签订买卖合同，2011年6月8日办理备案，在2011年9月3日原告海南达嘉房地产开发有限公司批准了被告刘胜峰的《关于减免购房款的请示报告》，且在2011年12月27日，原告海南达嘉房地产开发有限公司已向被告刘胜峰收取了房屋所有权过户税费29849.60元，2012年12月20日，原告已按房屋所有权过户纳税规定代被告刘胜峰缴纳了被告应缴纳的过户契税16854.54元。被告称因原告公司股东纠纷一直未办理过户手续，原告未举证证明其主张，且被告提交的证据《关于减免购房款的请示报告》加盖了海南达嘉房地产开发有限公司的公章，可以证明海南达嘉房地产开发公司决定减免被告刘建峰购房款即原告奖励给被告刘胜峰的事实，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告海南达嘉房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币15445元，由原告海南达嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 蔡小龙人民陪审员 林春妙人民陪审员 廖绍辉二〇一六年二月一日书 记 员 冯勋劼 来源：