（2015）吴度民初字第660号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-04
案件名称
姜靖、詹平与汤超超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜靖,詹平,汤超超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴��民初字第660号原告姜靖。原告詹平。上述两原告共同委托代理人汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人吕美娜，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告汤超超。委托代理人鲁春雨、钟翔，江苏九典律师事务所律师。本院于2015年11月4日受理原告姜靖、詹平诉被告汤超超房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹平以及两原告共同委托代理人汪洪，被告委托代理人鲁春雨、钟翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜靖、詹平共同诉称，2015年5月13日，其与被告签订《房屋买卖协议》一份，约定由其向被告购买位于苏州工业园区九华路18号华景花园36幢2004室房屋，合同价为2280000元。由于被告名下的房屋所有权证以及土地使用证尚未办好，因此约定在6月10日前买卖双方签订《存量房买卖契约》（即网签），被告应在此之前办好房屋所有权证以及土地使用证。上述协议同时对违约金进行了约定。签约当日，其支付被告定金20000元，但因被告在6月10日未将两证办出，致使无法签订《存量房买卖契约》。经双方协商，约定房产证办好后5个工作日内办理网签。被告于2015年7月24日办好了房产证，在其要求进行网签时，被告却称房产证因欠款已被债主拿走，无法与其进行交易。被告因房屋涨价而故意找借口不履行合同，属于恶意违约，故其要求被告返还定金20000元；支付违约金228000元；本案诉讼费用由被告承担。被告汤超超辩称，因《房屋买卖协议》第二条约定的转让总价与网签价不一致，买方欲借此逃避纳税义务，符合《合同法》第52条所规定的情形，应被认定无效，该协议对双方均无约束力；如上述协议有效，因原告没有按约履行支付房款800000元的义务，其有权行使先履行抗辩权，拒绝履行办理网签的后义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告姜靖、詹平（买方）与被告汤超超（卖方）以及苏州家事达房地产经纪有限公司（居间方）于2015年5月13日签订编号为0005087的《房屋买卖协议》一份约定，两原告向被告购买位于苏州工业园区九华路18号华景花园36幢2004室的房屋，房屋所有权证编号、国有土地使用证编号分别以产证、土地证为准，产权登记建筑面积为139.7平方米；该房屋的转让总价为人民币2280000元，存量房买卖契约（网签价）申报价为人民币1450000元，买卖双方自行交割的房款合计为人民币830000元；在2015年6月10日前买卖双方补齐交易所需文件交给居间方、买方准备好房款存入自己账户，在2015年6月10日���前买卖双方约定签订《存量房买卖契约》，在2015年6月10日之前去房地产交易中心办理《资金托管》手续；自行交割的房款830000元支付细节约定为，2015年5月13日支付定金20000元，2015年6月10日之前支付房款800000元，网签当日支付10000元尾款到中介方，交房当日中介方付给卖方；本协议经由买卖双方签字后生效，买卖双方有任何一方违约，违约方按支付总房价的10%向守约方支付违约金。上述合同签订当日，两原告向被告支付定金20000元。2015年6月25日，原告詹平与被告汤超超签订《补充协议》一份约定，经买卖双方友好协商，于网签合同（编号5087）6月10日办理网签，因无法及时办理房产证，现约定双方于房产证办好后的五个工作日内办理网签。2015年7月13日，被告取得了位于苏州工业园区九华路18号华景花园36幢2004室房屋的房屋所有权证以及土地使用权证，该房屋的建筑面积为139.7平方米。2015年7月29日，被告与原告詹平通过手机短信联系，被告向原告詹平表示不准备卖房子了，要求原告詹平提供卡号，其将钱退给原告詹平，同时向原告詹平表达了歉意，后原告詹平表示需要和中介一起讨论违约赔偿的事宜，被告提出退还原告20000元，由被告承担中介费，双方约定周五至中介处再商谈。2015年8月5日，两原告向被告邮寄送达《通知》一份，两原告表示，因被告不配合其办理网签手续，被告的行为已严重违反《房屋买卖协议》的约定，故其决定从即日起解除上述协议，被告除退还定金外，应按房屋总价的10%向其支付违约金。被告于2015年8月6日收到上述《通知》，被告确认《房屋买卖协议》已解除，但不认可两原告有解除权。上述事实，由原告提供的《房屋买卖协议》、收条、《补充协议》、房地产登记薄、短信截图、《通知》、EMS快递单等在卷佐证。审理中，两原告为证明系被告违约致使合同解除以及被告应按约承担违约金，向本院提供如下证据：1、苏州家事达房地产经纪有限公司于2015年8月7日出具的《关于华景花园36幢2004室房屋买卖情况的证明》一份载明：买房姜靖、詹平与卖方汤超超及我公司于2015年5月13日签订了《房屋买卖协议》（编号0005087），此后，卖方没有能在6月10日前办理出两证，后买卖双方经协商，于6月25日签订《补充协议》一份，约定房产证办好后5个工作日内办理网签；7月24日，卖方已经领到了房产证，但此后卖方称房产证因欠债已经被债主拿走，无法与原告交易了，7月31日，买卖双方及我公司进行面谈，虽然我们为卖方提供了资金周转的解决方案，但卖方还是表示不能继续交易了。2、��频光盘一份以及录音记录一份载明：2015年7月31日，原告詹平、被告汤超超以及苏州家事达房地产经纪有限公司员工黎勇就本案所涉房屋买卖事宜进行协商，被告汤超超表示，本案所涉房屋的房产证抵押给他人，故本案所涉房屋无法进行交易了，房产证原件以及复印件其均无法向原告詹平提供，其希望与原告詹平协商赔偿的事宜，合同约定的违约金比实际大很多，其愿意在退还定金的基础上再给付原告20000元；原告詹平向被告表示，按照合同约定被告应承担违约责任，其不同意被告提出的协商方案。3、苏州瑞福房地产经纪有限公司于2016年1月6日出具的《证明》一份载明：根据我公司了解的市场行情，苏州工业园区绿地华尔街道（华景花园）36幢20层所有户型（103及139平米），在2015年8月初时的市场单价为人民币2.1万元／平方米左右。4、土拍网网页截屏四份载明：2015年7月3日，当日位于苏州工业园区方洲路南、钟南街东的2号地块拍卖的楼面价为15992元／平米，位于苏州工业园区若水路南、启月街西的3号地块拍卖的楼面价为14785元／平米。5、ICP备案查询网网页截图一份、房天下网站网页截图十二份载明：位于湖东九华路和南施街交汇处绿地华尔道名邸二手房，2015年8月11日成交的一套面积为137平米的房屋的成交价为2600000元。针对上述证据，两原告称，本案所涉房屋所在小区为华景花园，项目推广名为绿地华尔道名邸，该小区内房屋在2015年8月初的单价已远远超过本案所涉合同签订时的单价，从2015年7月苏州工业园区所拍卖的土地价款可以看出，今后该地块商品房的单价在30000元／平米，因为土地成品仅占商品房价款的50%左右，因被告自身原因致使合同解除被告应按约承担违约责任。被告表示，证据1系证人证言，要求证人出庭作证；证据2系电子证据，未经公证以及具有公定力的第三方提取，不能作为证据使用，且在当事人协商过程中作出的对自己不利的陈述不能作为证据，办理网签并非其单方义务；证据3系证人证言，在证人未出庭的情形下，其不予认可，且该公司对于本案进行的评估作价分析不具备合法性；证据4、5均为电子证据，因无法核实其提取的形式，真实性不予认可，且该网站非政府公共平台，网站上的数据无法作为事实依据，不具有公信力，无法进行比对参考。审理中，被告向本院提出鉴定申请，要求对本案所涉位于华景花园36幢3004室的房屋进行市场价值评估。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，按约全面履行自身义务；当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，根据本院查明的事实，结合原告姜靖、詹平提供的苏州家事达房地产经纪有限公司出具的《关于华景花园36幢2004室房屋买卖情况的证明》以及原告詹平与被告汤超超的对话录音，可以确认因被告汤超超违约致原、被告于2015年8月解除双方于2015年5月13日签订的编号为0005087《房屋买卖协议》，故被告应退还两原告已支付的定金20000元并承担违约责任。关于违约金的数额，根据苏州瑞福房地产经纪有限公司出具的《证明》，参照相关网站所公布的本案所涉房屋同地段其他房屋在2015年8月的成交价格，可以确认本案所涉房屋在《房屋买卖协议》解除时市场价格已经超出《房屋买卖协议》所约定的房屋总价款，根据《房屋买卖协议》中关于违约责任的约定，现原告要求被告按总房价的10%即228000元支付违约金，未超出合同约定，且于法不悖，本院对此予以支持。关于被告认为《房屋买卖协议》无效的答辩意见，因本案所涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，现有证据并不能证明存在合同无效的情形，协议中约定的转让总价与网签价属买卖双方自行确定的范畴，纳税亦应按规定执行，现原告主张按转让总价履行并无不妥，故本院对被告该项答辩意见不予采信。关于被告认为因原告未履行支付房款800000元的义务故其行使先履行抗辩权拒绝履行办理网签义务的答辩意见，鉴于原、被告双方并未约定支付房款800000元与办理网签的时间顺序，现因被告原因迟延办理房屋所有权证而致网签手续无法按约定时间办理，在被告已明确表示不能履行合同义务的情形下，两原告在办理网签手续前不予支付房款800000元并无不当，且被告并未提供证据证明其曾要求两原告先行支付上述房款，故被告该答辩意见于法无据，���院不予采信。关于被告就本案所涉房屋进行市场价值评估的申请，本案因被告故意违约致合同解除，现被告要求评估房屋价格的意义在于确定合同解除时涉案房屋价值低于合同签订时段，以确认原告并未因合同解除而遭受损失，而评估的依据来源于房屋本身价值以及市场因素，在房屋本身未发生变化，而市场因素致房屋价格呈上涨趋势的情形下，可以确认合同解除时涉案房屋的价值高于合同签订时，是否评估，并不影响本院对涉案房屋价格呈上涨趋势的认定，为避免诉累，本院认为无需再对本案所涉房屋进行市场价值评估，故不予准予被告的上述评估申请。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告汤超超于本判决生效之日起十日内返还原告姜靖、詹平定金人民币20000元。二、被告汤超超于本判决生效之日起十日内支付原告姜靖、詹平违约金人民币228000元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2510元，由被告汤超超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级���民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇一六年二月一日书记员 陶雅洁 来自