（2015）吉中民三终字第342号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-05-04
案件名称
吉林市工商行政管理局丰满分局与马桂茹、吉林市天翼旅行社有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市天翼旅行社有限责任公司,马桂茹,吉林市工商行政管理局丰满分局,王丽艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百四十四条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第342号上诉人（原审被告）：吉林市天翼旅行社有限责任公司。住所：吉林高新区C区**号楼*号网点（*楼）。法定代表人：马桂茹，该公司经理。上诉人（原审被告）：马桂茹，女，汉族，1970年6月22日生，吉林市天翼旅行社有限责任公司经理，住吉林市丰满区建华新村3期12号楼-2-401号。被上诉人（原审原告）：吉林市工商行政管理局丰满分局。住所：吉林市吉林大街**号。法定代表人：钟志，该局局长。委托代理人：孙境蔓，吉林勤实律师事务所律师。委托代理人：李宝军，该局事务中心主任。被上诉人（原审被告）：王丽艳，女，汉族，1981年8月6日生，无职业，住吉林市丰满区旺起镇大石村*组。上诉人吉林市天翼旅行社有限责任公司（以下简称天翼旅行社）、马桂茹因与被上诉人吉林市工商行政管理局丰满分局（以下简称丰满区工商局）、王丽艳房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2015）吉高新民二初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天翼旅行社的法定代表人马桂茹，被上诉人丰满区工商局的委托代理人孙境蔓、李宝军到庭参加诉讼。被上诉人王丽艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。丰满区工商局在原审时诉称：2014年10月30日，我局与王丽艳签订房屋租赁合同，将坐落在吉林市吉林大街48号一楼的2个房间出租给王丽艳，租期六个月，王丽艳交纳半年租金11250元。王丽艳将租赁房屋用于经营天翼旅行社。《房屋租赁合同》第四条第12项约定：“租赁期满或合同解除，乙方必须在3日内搬出全部物件。”合同于2015年4月30日到期，王丽艳未自动搬离。我局随后曾多次通知王丽艳限期搬离，但其至今未搬，侵害了我局的合法权益，故依法提起诉讼，请求人民法院判令：1.依法解除双方之间的租赁关系；2.王丽艳、天翼旅行社、马桂茹搬离租赁的房屋；3.支付自房屋租赁合同到期至搬离之日的租金5625元（按日租金61.64元计算，暂计算至2015年7月31日）。王丽艳在原审时辩称：2014年4月14日我将房屋转租给马桂茹，她用来经营旅行社。当时我们签订了一份协议，租期两年，上打租金半年，双方说好如果丰满区工商局不租给我，我就不租给她。我与丰满区工商局的合同于2015年4月30日到期。在这个期间我多次通知旅行社要求其搬家，她不同意，还找了好几个人来阻止我，其间还报警，警察让我们自己协商解决，双方协商不了，我只能把自己的东西全部拆除后搬离。现在马桂茹不搬，我也没有办法。天翼旅行社、马桂茹在原审时辩称：1.天翼旅行社、马桂茹转租王丽艳承租的房屋后安装了牌匾、LED灯等，在2014年5月第一次交纳水电费的收据上，缴费名称已经改为天翼旅行社，收水电费的是李宝军，丰满区工商局对转租是知情的、同意的。2.2014年4月30日12家业户中6家到期，但是丰满区工商局收取了这6家下一年度的租金，未收取王丽艳的租金，我去交租金，对方拒收，同样情况不同处理。3.天翼旅行社投入大量资金进行宣传、策划各种活动、广告，留的地址都是承租房屋，如果搬离，损失巨大。4.丰满区工商局应当扶持中小企业发展，考虑多家商户的生存问题，让业户继续有偿使用。综上，请求驳回丰满区工商局的诉讼请求。原审法院经审理查明：王丽艳系吉林市东方美丽美容院业主，租赁吉林市吉林大街40号一楼两个房间。2014年4月14日，王丽艳与天翼旅行社法定代表人马桂茹签订租赁合同，将一个房间转租给马桂茹作为天翼旅行社办公地址，租期自2014年4月15日至2016年4月15日。2014年10月17日，王丽艳（甲方）与马桂茹（乙方）再次签订租赁合同，将两个房间转租给马桂茹。马桂茹交纳半年房租12500元。2014年10月28日，丰满区工商局（甲方）与东方美丽美容院（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将吉林市吉林大街40号一楼两个房间出租给乙方。租期一年，从2014年10月30日至2015年4月30日，租金11250元。租金不包含水电费，费用由甲方收取。租赁期间，乙方不得将房屋转租他人。租赁期满或合同解除，乙方必须在3日内搬出全部物件。3日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，必要时甲方可向人民法院起诉和申请执行。2015年4月17日，丰满区工商局向马桂茹送达书面通知，要求天翼旅行社于2015年6月30日前搬离。2015年7月3日，丰满区工商局再次向马桂茹送达书面通知，要求天翼旅行社于2015年7月15日前搬离。至庭审时止，天翼旅行社仍在租赁房屋中经营。原审法院认为：丰满区工商局与王丽艳之间形成了多年的房屋租赁合同关系，合同合法有效，双方均应全面履行合同。丰满区工商局与王丽艳于2014年10月30日签订的合同约定租赁期到2015年4月30日期满，此后双方之间未建立租赁合同关系。王丽艳未经丰满区工商局同意将房屋转租给马桂茹，并且转租期限超出其与丰满区工商局之间约定的租期，其转租行为无效。租赁期满后，丰满区工商局两次书面通知马桂茹、天翼旅行社搬离房屋未果，马桂茹、天翼旅行社占有使用房屋无合法依据，应搬出房屋，对丰满区工商局要求对方搬离房屋的诉讼请求应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，马桂茹、天翼旅行社应当支付搬离之前占用房屋的使用费，标准可参照房屋租金，应为22500元÷365天=61.64元／天，自2015年5月1日开始，计算至马桂茹、天翼旅行社搬离房屋时止。原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、天翼旅行社、马桂茹于本判决生效后30日内搬离丰满区工商局所有的吉林市吉林大街48号一楼房间；二、天翼旅行社、马桂茹于本判决生效后30内给付丰满区工商局房屋占用费，自2015年5月1日开始，按每日61.64元计算，计算至实际搬离之日止；三、驳回丰满区工商局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由天翼旅行社、马桂茹负担。上诉人天翼旅行社、马桂茹不服吉林高新技术产业开发区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回丰满区工商局的诉讼请求。其上诉理由为：我与王丽艳签订租赁合同后更换了牌匾，并向丰满区工商局交纳了水电费，故丰满区工商局知道并且默认了王丽艳的转租行为，我与王丽艳之间的租赁合同合法有效。2015年3月，丰满区工商局决定与12家商户续租，开始收取房租。其中8家商户的合同在2015年4月30日到期，丰满区工商局通知了其中的6家交纳房租，只有我和新华眼镜店没有接到通知。此后，我三次去交纳房租，均被拒绝。如果不能继续租赁讼争房屋，将会给我们这些商户造成很大的损失，丰满区工商局作为国家行政机关，有义务扶持小微企业发展，而不是为我们制造困难。被上诉人丰满区工商局在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持。具体理由如下：我局与王丽艳在合同中明确约定不得将房屋转租给他人，王丽艳在明知不许转租的情况下将房屋进行转租，由此给马桂茹造成的损失应由她们二人另行解决。我局与王丽艳的合同于2015年4月30日到期，此后未建立租赁合同关系，故我局有权在合同期满后收回房屋。王丽艳在一审时陈述曾经多次通知马桂茹搬家，同时我局也先后两次给马桂茹发出通知，可见马桂茹明知租赁期限届满，仍然故意占用房屋，应当承担相应的费用。双方当事人在二审时均未向本院提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，又以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，马桂茹在与王丽艳签订租赁合同后换装了天翼旅行社的牌匾及LED灯箱，丰满区工商局在收取马桂茹交纳的水电费时出具了交款人为天翼旅行社的收据，故应认定丰满区工商局明知且认可了王丽艳的转租行为，其无权以未经其同意为由要求解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，丰满区工商局与王丽艳签订的房屋租赁合同至2015年4月30日到期，期满后未再续租，而王丽艳与马桂茹约定的租赁期限至2016年4月15日，明显超出了原合同约定的租赁期限，超过部分的约定应属无效。因此，丰满区工商局要求马桂茹和天翼旅行社在合同期满后搬离及赔偿继续占用房屋的损失符合法律规定，应当予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉林市天翼旅行社有限责任公司及马桂茹各自负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 刘福柱代理审判员 王 浩代理审判员 赵 靖二〇一六年二月一日代理书记员 卫 如（此件共7页，共印15份）