（2015）岳民初字第1021号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-03-29

案件名称

许会华与龚文保房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

岳阳县人民法院

所属地区

岳阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许会华,龚文保

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十条，第一百三十五条

全文

湖南省岳阳县人民法院民事判决书（2015）岳民初字第1021号原告许会华，民医院退休职工。委托代理人马智，湖南盛隆森律师事务所律师。被告龚文保，曾用名龚承托，民医院退休职工。委托代理人李向欣，湖南碧灏律师事务所律师。委托代理人彭亮，域镇居民。原告许会华与被告龚文保房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告许会华及其委托代理人马智、被告龚文保及其委托代理人李向欣、彭亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许会华诉称，2004年11月，被告将其所有的、产权证号为“岳县房字第号”的房屋一套出售给原告，总价为38000元，被告委托其子龚凯与原告签订了购房协议，并将房屋、房屋所有权证原件、土地使用证原件交给了原告，原告亦按约定将购房款交给了被告之子龚凯，后原告和其亲属在该房屋居住至今，但双方并未办理房屋过户登记手续。2015年6月，原告考虑到年纪已大，希望能将房屋产权明确，遂找到被告要求协助办理相关登记手续，然被告以种种理由推脱并索要高额费用，故原告诉诸法院，请求法院判令被告履行房屋产权过户登记手续，并承担本案诉讼费用。被告龚文保辩称，一、被告不是购房协议的当事人也未给其子龚凯任何形式的授权，故被告不是本案适格被告。二、龚凯在处分该房产时，既未征得被告同意，也没有得到被告追认，购房协议为无效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼清求，向本院提交了如下证据，并发表了相应的举证意见：证据一、购房协议书一份。证明原、被告之间签订了合法有效的房屋买卖协议，因被告当时在上海，其子龚凯得到被告许可后代为办理了房屋买卖事宜并在购房协议上签名。证据二、房产证、国土证三本。证明被告对原告与被告之子签订的购房协议予以了追认，并将所购房屋的产权证明由其子龚凯转交了原告，此后被告没有履行房屋过户的合同义务证据三、收条一份。证明原告履行了合同义务，向被告支付了购房款，被告之子龚凯代被告收取了原告的购房款。质证时，被告对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，合法性、证明目的有异议；对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，产权证明上是被告的名字，被告与龚凯是两个独立的民事主体；对证据三的真实性没有异议，正好说明被告没有收取原告的款项。被告为佐证其答辩意见，向本院提交了如下证据，并发表了相应的举证意见：证据一、购房协议书一份。证明被告不是合同纠纷的当事人。证据二、房产证、国土证复印件三本。证明龚凯出售房屋是无权处分行为，且事后没有得到被告的追认，应当认定房屋买卖无效。证据三、收条一份，证明被告没有收到原告的购房款，也未得到任何一方的通知。原告对被告所举上诉证据发表如下质证意见：对三组证据的真实性予以认可，但对被告的证明目的有异议，因原、被告所举证据相同，应以原告的证明目的为准。经过庭审举、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：原、被告所举三组证据一致，双方对其真实性均无异议，本院予以采信，但本院采信原告所述证明目的。根据本院采信的证据，结合双方当事人庭审陈述、辩论意见，本院确认本案事实如下：涉案房屋位于岳阳县人民医院院内，房屋所有权证号为“岳县房字第号”，登记所有权人为被告龚承托（龚文保），房屋所属国有土地使用权证号为“岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx”、“岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx”，登记土地使用者为被告龚承托（龚文保）。原、被告均是岳阳县人民医院职工，系同事关系。被告与案外人龚凯系父子关系。2004年，被告外出上海务工，其子龚凯以本人名义与原告签订《购房协议书》后，将上述房屋以38000元的价格出售给原告，并将相关产权证明交给了原告。原告按上述合同约定将购房款交付龚凯后和其亲属在所购房屋居住至今，但原、被告双方未办理产权过户手续。被告自2004年起在外务工，每年都回来，至起诉前未向原告就该房屋买卖提出过异议或主张权利。原告认为被告没有协助原告办理所购房屋产权过户手续，侵犯了其合法权益，遂于2015年8月7日诉诸本院，请求本院判如所请。本案在审理过程中，原告向本院提出愿意补偿被告经济损失30000。本院认为，原、被告系同事关系，原告基于对被告龚文保与龚凯父子的信任，在被告龚文保外出务工的情况下，与其子龚凯签订《购房协议书》，购买被告龚文保名下的房屋，原告按协议支付了全部购房款，龚凯将房屋产权证、国土使用证交给了原告，原告及其亲属在该房屋里居住至今。案外人龚凯虽无权擅自处分被告名下房产，但根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定和日常生活经验，原告将欲购买涉案房屋的情形告知了被告的陈述应当属实，应认定被告对其房屋由其子代为出售是被告的真实意思表示。且被告虽常年在外务工，但每年都回来，对原告使用、居住在涉案房屋的事实十余年来从未提出异议或主张权利，可视为被告对龚凯处分该房屋行为的追认。故此，原告与被告之子龚凯所签订的《购房协议书》合法有效，原、被告均应按协议及交易习惯履行自已的义务。故原告要求被告履行协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼诉求，本院予以支持。本案在审理过程中，原告自愿补偿被告经济损失30000元，本院予以确认。被告应提出对房屋买卖合同不知情，合同无效的辩称，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、由被告龚文保在本判决书生效后十日内协助原告许会华办理位于岳阳县人民医院院内房产证号为岳县房字第号，国土证号为岳国用（xx）字第xxxxxxxx**，岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx房屋国有土地使用证和房产证的过户登记手续，所需费用由原告承担；二、由原告许会华自愿补偿被告龚文保经济损失30000元。案件受理费750元，由被告龚文保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向岳阳市中级人民法院交纳上诉费后，上诉于岳阳市中级人民法院。审　判　长　　高　军人民陪审员　　程双健人民陪审员　　易勋荣二〇一六年二月一日书　记　员　　熊　洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。关注公众号“”