（2015）虹民三（民）初字第1847号
裁判日期: 2016-02-01
公开日期: 2016-03-16
案件名称
黄海军与上海张臣投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄海军,上海张臣投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第1847号原告（反诉被告）黄海军，男，1986年10月14日出生，汉族，住江苏省。委托代理人李聃冉，上海缘润律师事务所律师。委托代理人张宇，上海虞骏律师事务所律师。被告（反诉原告）上海张臣投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人金继华。委托代理人王琳，上海博和律师事务所律师。原告黄海军诉被告上海张臣投资发展有限公司（以下简称张臣公司）房屋租赁合同纠纷、被告上海张臣投资发展有限公司反诉原告黄海军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄海军的委托代理人李聃冉、张宇，被告张臣公司的委托代理人王琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄海军诉称，原、被告双方于2014年11月24日签订《租赁合同》一份，合同约定原告向被告方承租上海虹口曲阳路XXX号三楼XXX铺位（第三条），用于经营烧烤、菜饭。租赁期共24个月，自2014年11月24日至2016年11月23日止，计租日及租期起算日为被告书面通知或公示【商场整体工业日】为准（第6条）。免租装修期以接到被告书面通知可进场为准，至接到被告书面通知开业时间为止（第5.1条）。租金为人民币1.2万元每月（第10.1条），支付方式为以六个月租金为一个交租期，押金等同于一个月的租金（第12.1.1条）；物业管理费为人民币1千每月（第11.2条），支付方式为以六个月物业管理费为一个交费期，押金等同于一个月物业管理费（第12.3条）。合同另约定原告还应支付人民币13，000元的租赁保证金以保证合同之履行（第17.1.1条）。合同另约定被告在租赁期内应拥有有效合法的物业所有权和证照（第25.1.5条）。租赁合同签订后，商场迟迟未能开业。2015年2月，被告方告知原告商场拟于春节前开业，要求原告尽快装修好以便开业顺利开展，但原告按照被告要求装修好店铺并招聘好服务人员后，商场却未能在春节期间开业，致使被告的店铺及服务人员闲置。2015年4月，原告经被告告知，商场于4月18日再次正式开业。但所谓的商场开业后，原告发现，原告根本无法向政府部门办理相关营业执照，原因竟是商场尚未获得消防验收，根本不具备开业条件。原告多次口头及书面方式催促被告，要求被告完善相关证照以便原告合法开展经营活动，但被告始终未能满足合法开业条件。原告认为，双方签订了合同后，即应合法履行并承担合同义务，被告商场不具备经营证照就对外租赁，且经原告催促均未能获得合法证照，原、被告双方之间的租赁合同已无法实现最初的合同目的，原告无法再租赁约定商铺进行经营，已经严重损害到原告的利益，故诉至本院，要求：1、判令解除原、被告签订的《虹口区曲阳美食生活广场租赁合同》；2、判令被告支付原告共计502，945元，其中：1）双倍返还租赁保证金26，000元；2）返还已支付的2015年4月至2015年10月的房屋租金78，000元；3）返还电脑押金5，000元；4）返还煤气管道押金20，000元；5）返还推广费2，640元；6）返还装修水电押金2，000元；7）返还废油脂餐厨垃圾办理费8，000元；8）赔偿装修及设备费用90，437元；9）赔偿员工工资等费用242，400元；10）赔偿律师费28，468元。被告张臣公司辩称，1、原告认为双方签订的合同目的无法实现，故要求解除，被告认为这不符合事实，双方的合同目的完全可以实现。原告在2015年4月18日开始就开门营业了，至今还在营业，双方签订租赁合同是为了原告的经营需要，原告自4月18日至今一直在经营，完全实现了经营目的。2、原告没有提供相关证据证明原告无法取得经营执照是被告的原因，可能是原告自己拖延办理的原因或其他因素导致目前无法取得经营执照，但无法证明与被告有关。3、双方之间的合同至今没有解除的要件，2008年被告就取得了整个大楼的消防许可证，今年9月被告又取得了美食城的消防许可证，原告完全可以办理经营执照，经营门店，双方的合同目的是可以实现的。双方在签订房屋租赁合同时，被告就向原告告知需要一边经营一边办理执照，原告对此是知晓并同意的，并与被告签订了租赁合同。4、原告要求被告赔偿损失没有依据。原告提出的损失是其正常经营所需要的费用，而且恰恰证明其一直在经营，否则也不需要请员工和装修商铺，此外产生的额外费用也不是被告的原因导致的，被告在合同履行过程中没有任何的过错，要求被告承担损失没有依据。被告张臣公司反诉称，2014年11月24日，原告与被告签订《上海虹口区曲阳美食生活广场租赁合同》，约定被告将上海市虹口区曲阳路XXX号XXX商铺出租予原告用于经营烧烤之用，并约定租金为每月12，000元，物业管理费每月1，000元，支付方式为六个月租金与物业管理费为一个交租期。合同并约定了公用事业费的缴纳，即原告应按大厦物业管理公司指定的期限和方式缴付水费、电费等公用事业费用。合同签订后，原告自2015年4月18日开始营业，房屋租金亦从此时开始计算。2015年9月，被告要求原告支付2015年4-7月四个月的水电费，并在2015年9月16日发函催缴，但原告一直迟迟不予支付。故起诉法院，要求原告支付被告水电费12，151元。审理中，被告变更反诉请求，仅要求原告支付水电费8，000元，之后的水电费也不再主张。原告黄海军对反诉辩称，同意按8，000元向被告支付水电费。经审理查明，2014年11月24日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《上海虹口区曲阳美食生活广场租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于上海市虹口区曲阳路XXX号三楼XXX商铺。租赁期间为24个月，自2014年11月24日至2016年11月23日。用途为以某烧烤（品牌）经营烧烤、菜饭之自用。租金为每月12，000元，以半年（六个月）租金为一个交租期，押金等同于一个月租金价格；物业管理费为每月1，000元，以半年（六个月）物业管理费为一个交费期，押金等同于一个月物业管理费价格。乙方应按物业管理公司指定的期限和方式缴付水费、动力电费、照明电费、煤气费（或天然气费）等公用事业费用。乙方应于签署本合同之日起7个工作日内，支付人民币13，000元之租赁保证金，以保证其履行本合同之条款。乙方在装修结束后，应提前向甲方提交《商铺开业申请表》报甲方进行工程验收，同时报消防部门进行消防验收。经甲方和物业管理公司通过工程验收并进行书面确认合格及消防验收合格后，乙方可开业营业。未经甲方许可，乙方不得擅自开业。由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失方承担违约责任。如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任。因为一方的疏忽或过失所发生的，或由于一方与其顾客或第三方的关系所发生的，或由于一方违反本合同和中国有关法律法规所发生的行为而产生对另一方的损失和损害，该方应承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失。如甲方无任何合理原因，单方面违约，应赔付商户装修金额（按使用折旧计算），并退还剩余租金及租赁保证金。乙方违约，若在另一方书面通知10个工作日内仍无法改进的，另一方除有权向违约方索赔外，有权终止本合同。守约方如同意继续合作，违约方须承担赔偿对方因违约方的违约而遭受的经济损失的责任。2015年1月21日，被告发函称，为保证上海张臣美食生活广场（曲阳店）整体装修及开业进度，请各位商户必须于2015年1月31日前完成装修并进入待营业状态。本广场将于2月1日至2月7日进入整体测试阶段，如因故拖延造成本商场无法正常开业，所有损失由贵商户自行承担。3月26日，被告再次发函，载明：本公司管理的上海张臣美食生活广场（曲阳店）将于2015年3月28日试营业，请各商户做好相关准备工作。原告实际于2015年4月18日开业经营，并于2015年7月3日向被告支付2015年4月18日—10月17日租赁费78，000元，推广费2，640元，租赁押金13，000元，电脑押金5，000元，煤气押金20，000元，另外，原告于2014年12月30日向被告支付装修水电押金2，000元，于2015年3月27日向被告支付垃圾办理费8，000元。2015年7月23日，原告向被告发出通知，载明：贵我双方于2014年11月24日签订《租赁合同》一份，合同约定本人租赁上海市虹口区曲阳路XXX号三楼XXX铺位经营某烧烤。合同签订后，贵司迟迟不予开业，开业后多次催促，又迟迟无法办理消防的相关证照，致使本人的商铺始终无法正常经营。现向贵公司郑重提出，贵司应尽快向本人提供消防验收合格证照，供本人办理相关执照，如贵司在十天之内无法提供，本人将保留相关权利，包括但不限于终止本合同、主张违约赔偿等，以维护本人的合法权益。8月25日，被告向原告发函，称因你方违反双方合同第二十六条第四款：26.4、如乙方逾期支付租金、物业管理费、公用事业费等各项费用长达15个工作日以上（含第15个工作日），甲方有权按照条款28.3单方终止本合同。若在甲方收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保。按照合同约定：甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品。9月17日，原告回函至被告，载明：我们已经于之前向贵公司发送了关于贵司长期没能向我们提供消防验收合格证致使我们一直未能取得相关执照不能合法经营的函，贵司也一直未能给予任何回复。我们已经就贵司的违约行为向法院提起诉讼，解除与贵司的租赁合同并要求贵司赔偿相关损失。目前贵司的违约行为并未改变，无权再要求我们支付房租和押金。如果贵司愿意协商也可以回复我们就此事进行商谈。又查明，被告分别于2014年11月19日、2015年1月5日及2015年6月30日向上海市虹口区公安消防支队申请消防验收，并提供了相关材料。2015年7月8日，被告发出通知，载明：虹口消防支队将于7月8日下午14点对我司项目：上海张臣美食生活广场（曲阳店）进行现场消防验收，请各位商户予以配合：在14点至16点期间对各自店铺做清场处理。2015年9月18日，上海张臣美食生活广场曲阳店（曲阳路XXX号三楼）取得《公众聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查明，2014年12月8日，原告与案外人黄某某签订《门店装修合同》一份，约定由黄某某对上海市虹口区曲阳路XXX号3F张臣美食广场×××室某烧烤进行居室装潢，装修工程费用约在十万八千，最终双方商定按实结算。审理中，被告表示同意于2015年12月10日解除与原告的《房屋租赁合同》，对原告的装修款自愿补偿18，087.4元。以上事实，有当事人陈述、《上海虹口区曲阳美食生活广场租赁合同》、短信记录、上海张臣投资管理有限公司外部沟通函、内部沟通函、2015年7月23日通知及由邮寄凭证、收款收据、装修清单、人员工资清单、个人工商户名称预先核准通知书、收入证明、2015年7月8日通知、2015年8月25日通知、2015年9月17日回函、门店装修合同、员工工资单、视频资料、照片、租金物业服务收费一览表、房屋产权证、建筑工程消防验收的意见书、建设工程队验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、收款通知函及邮寄凭证、建设工程消防设计审核申请受理凭证、照片、水电费发票及抄表数等证据予以佐证，并经当庭质证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告在美食广场开业前未取得《公众聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但其分别于2014年11月19日、2015年1月5日及2015年6月30日向上海市虹口区公安消防支队申请消防验收，并提供了相关材料，且在2015年9月18日取得了《公众聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被告并未怠于行使其办理消防安全合格证之义务。被告滞后取得消防合格证应属履行合同过程中存在瑕疵，但此种情况并未对原告的实际经营产生影响，原告亦未因此受到任何相关部门的行政处罚，故被告的瑕疵行为并未构成根本违约，原告无权单方解除合同。考虑到被告存有一定过错，故可对租金标准予以酌情调整。原告要求被告返还全额房屋租金及推广费、垃圾办理费，并赔偿装修及设备费用、员工工资及律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据不应支持。现被告同意于2015年12月10日解除双方的租赁合同，本院予以准许。合同解除后，被告应向原告返还租赁保证金、电脑押金、煤气押金及装修水电押金。对于装修及设备，因该部分数额较小且原告未提供充足依据，如对装修及设备残值启动评估程序，将会增加当事人诉讼成本。现被告自愿补偿原告18，087.4元，根据本案案情尚属合理，本院予以照准。原、被告同意按8，000元结算使用房屋期间的水电费，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告黄海军与被告上海张臣投资发展有限公司2014年11月24日签订的《上海虹口区曲阳美食生活广场租赁合同》（XXX号商铺）于2015年12月10日解除；二、原告应于本判决生效之日起15日内携其物品迁出上海市虹口区曲阳路XXX号三楼XXX号商铺，将房屋交还给被告；三、被告应于本判决生效之日起15日内返还原告已支付的2015年4月至2015年10月的房屋租金的50%即39，000元；四、被告应于本判决生效之日起15日内返还原告租赁保证金13，000元、电脑押金5，000元、管道煤气押金20，000元、装修水电押金2，000元；五、被告应于本判决生效之日起15日内补偿原告装修损失18，087.40元；六、原告应于本判决生效之日起15日内支付被告水电费8，000元；七、对原告的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8，829.45元，减半收取4，414.73元，由原告黄海军负担3，562.53元，被告上海张臣投资发展有限公司负担852.20元；反诉受理费51.89元，由原告黄海军负担34元，被告上海张臣投资发展有限公司负担17.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹北霖二〇一六年二月一日书记员 尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来自：