（2015）栖霞民初字第465号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-07-13

案件名称

原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会与被告董俐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会,董俐

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖霞民初字第465号原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道金家庄88号。法定代表人钱文法，该居民委员会主任。委托代理人朱文雷，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人雷蕾，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告董俐，女，汉族，1979年10月3日出生。委托代理人叶晓辉，江苏臻宇律师事务所律师。委托代理人徐小祥，江苏臻宇律师事务所律师。原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会（以下简称五福家园居委会）与被告董俐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告五福家园居委会的委托代理人朱文雷、雷蕾，被告董俐及其委托代理人叶晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五福家园居委会诉称，2004年7月23日，原告与被告签订房屋租赁《协议书》。协议约定，原告将其位于居委会内的房屋一幢2840平方米及附属房产出租给被告开办幼儿园，租赁期限为2004年9月1日至2016年8月31日。其中：2011年9月1日至2016年8月31日年租金为14万元，每年6月和12月各支付一半。同时约定，任何一方违约，守约方有权提出解除协议，违约方除赔偿损失外，还应向守约方支付违约金6万元。2014年3月1日至2016年2月29日，原告使用该幼儿园内的102教室用于“东峰爱心接力校外课堂”，协议二年减免被告租金共计31110元。2014年9月1日至2015年8月31日，原告使用该幼儿园内的101教室用于0-3岁幼儿教育，协议一年减免被告租金15600元。至原告提起诉讼之日止，被告尚欠2013年9月1日至2015年8月31日两年租金共计28万元，扣除上述协议减免租金，实欠233290元。经原告多次索要，被告均拒不支付，故具状起诉，请求判令：1.被告支付欠缴的房屋租金233290元及按照银行同期贷款利率计算的逾期还款利息；2.被告依照合同支付违约金60000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告董俐辩称：一、原告主体不适格：1.原告作为群众自治组织，不具备企事业单位的法人资格，也不具备民事诉讼法规定的其他组织在组织机构和自由资产等方面的限定条件，不能成为民事诉讼主体。2.涉诉租赁房屋产权属于南京市栖霞区人民政府，受委托的南京市栖霞区人民政府栖霞办事处（以下简称栖霞办事处）可以接受和管理。同时，自2004年至今被告仅向栖霞办事处财政所支付房屋租金，从未直接向原告支付过任何租金费用。原告既不具备民事诉讼规定的其他组织法定条件，又不是涉诉租赁房屋产权人，原告主体不适格。二、原、被告之间订立的《协议书》不生效，对双方无约束力：1.被告无需向原告支付欠缴租金及逾期利息。原告并非涉诉租赁房屋的所有权人，也无被委托的相关证据，却将无财产处分权的涉诉房屋与被告订立《协议书》进行租赁使用，该份房屋租赁协议不生效。而被告自2004年通过向栖霞办事处支付租金，栖霞办事处实际接受租金，被告实际占有并使用其所有的五福家园房屋，双方实际履行行为形成了不定期租赁合同关系。被告最后一期向栖霞办事处支付租金日期为2014年3月6日，实际支付2011年9月1日至2013年8月31日2年租金共计22万元。因此，被告与栖霞办事处就涉诉房屋年租金应按照双方最后一次交易习惯，确定为11万元。2.原告主张被告支付违约金于法无据。因为双方之间的协议不生效，违约金条款无约束力；且被告与栖霞办事处之间的事实上的不定期租赁关系，双方未约定违约金。被告之所以未按时缴纳租金，是因为经营困难且收支难以平衡，多次书面告知栖霞办事处协商延期缴纳租金均未得到回复，期间又有洽谈收购幼儿园之事，被告有理由相信栖霞办事处一直在与被告协商中，并未最后确定应给付的款项与数额，因此不存在违约情形，且栖霞办事处在招标时承诺的诸多优惠及保障条件均未兑现，导致被告经营困难才是真正的违约。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2004年7月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：1.甲方将座落于栖霞街道五福家园社区居民委员会内的房屋一幢2840平方米及附属房产出租给乙方。2.租赁期为十二年，从2004年9月1日至2016年8月31日。3.租金和租金的交纳：2004年9月1日至2007年8月31日年租金5万元，在每年6月份一次性支付；2007年9月1日至2011年8月31日年租金9万元，在每年6月份和12月份各支付一半；2011年9月1日至2016年8月31日年租金14万元，在每年6月份和12月份各支付一半。4.甲方的权利和义务：负责房屋正常维修保养及维修费；按约定收取乙方租金。5.乙方的权利和义务：按约定交纳租金；承担租赁期间的水、电、物业管理费用。6.任何一方违约，守约方有权提出解除协议，违约方除赔偿损失外，还应向守约方支付6万元违约金。合同签订后，原告（甲方）将租赁房屋、钥匙、单人床、高低床、桌椅等资产交付给了被告，被告使用上述房屋开办南京某某福幼儿园（以下简称幼儿园）至今。被告开办幼儿园期间，2004年9月1日至2011年8月31日均按约交纳了租金。2011年9月1日至2013年8月31日两年租金28万元，经被告申请，栖霞办事处及原告同意减免了部分租金，两年租金共收取22万元。现对2013年9月1日至2015年8月31日的租金被告尚未交纳，双方协商不成，原告遂具状诉至本院，要求处理。另查明，2014年3月6日，原告（甲方）与幼儿园（乙方）签订《五福家园社区“东峰爱心接力校外课堂”场地设施使用协议》（以下简称校外课堂协议）及《五福家园社区“东峰爱心接力校外课堂”教学管理协议》（以下简称教学管理协议）各一份，主要约定：1.甲方租给乙方现有9间校舍，年租金14万元，因“校外课堂”占用一间，甲方每年给予减免房屋租金15555元。2.乙方具体对“东峰爱心接力校外课堂”实施日常管理，教师工资每人每月2400元，门卫人员每月800元，每季度结算一次。3.甲方在幼儿园102教室单独加装水表、电表、所产生的水电费由乙方统一交费，甲方给予报销，走廊楼道灯、学生饮用水等费用200元/月，以上费用甲方按季度支付给乙方。同年6月16日，幼儿园出具“东峰爱心接力校外课堂”应付款项明细，告知原告应支付商品代购款，水电费、工资等合计40008.96元。2015年2月3日，幼儿园出具“东峰爱心接力校外课堂”应付款项明细，告知原告应支付房屋租赁费、管理服务费、水电费、工资等合计46512.07元。2014年8月31日，原告（甲方）与幼儿园（乙方）签订《五福家园社区“0-3岁幼儿教育”房屋使用协议》（以下简称幼儿教育协议），主要约定：甲方租给乙方现有9间校舍、年租金14万元，因“0-3岁幼儿教育”占用一间，甲方每年给予减免房屋租金15600元，减免期限自2014年9月1日至2016年8月31日止。2015年2月3日，幼儿园向原告提交《幼儿园申请降低租赁费的报告》申请按照2013年度的上交标准11万元执行。同年9月17日，被告向原告及栖霞办事处提出《关于幼儿园未到期收回过渡期间发生问题的上报》提出原告因对外宣传幼儿园将会改制且合并给其他幼儿园的说法严重影响到被告对幼儿园的正常开办和继续运作。同月25日，被告向原告提出《关于幼儿园延期交纳房租的申请》向原告说明被告尚未缴纳房屋租赁费是基于房租减免报告未正式批复下达所致。原告均未给予被告明确答复。还查明，原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会的组织机构代码证为75687438-1，机构类型为其他机构。被告董俐系南京某某福幼儿园的法定代表人。诉争房屋系仙林大学城拆迁安置房小区（五福家园）的生活配套设施，由南京市规划局许可建设，并取得建设工程规划许可证，证号为宁规城东建筑[2004]0034号。原告系受栖霞办事处委托负责日常管理和租赁费用的收缴工作，收缴的租赁费等直接汇入栖霞办事处财政所。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告举证的组织机构代码证、栖霞办事处证明、协议书、建设工程规划许可证，被告举证的上报材料、申请、报告、EMS快递回执等相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告签订的《协议书》（租赁合同），系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告的主体资格问题，首先原告已在行政部门备案，系依法设立，具有诉讼主体资格；其次，原告受栖霞办事处委托，有权管理诉争房屋，本案中，原告系与被告签订租赁合同的出租方，有权主张因房屋租赁合同而产生的相关权益，可以作为原告提起本案诉讼，主体适格，故对于被告关于原告主体不适格的辩称意见，本院不予采信。关于被告欠缴的租金数额，协议书中明确约定2013年9月1日至2015年8月31日期间的年租金为14万元，该约定合法有效，被告对此期间的租金合计28万元应予支付，现因双方还签订了《校外课堂协议》、《教学管理协议》、《幼儿教育协议》，约定由原告使用了被告租赁的部分房屋，应减免租金46710元（15555元/年×2+15600元），故被告应尚欠原告2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金233290元，原告要求被告支付，本院予以支持。被告辩称其与栖霞办事处之间形成不定期房屋租赁关系，年租金系11万元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告及上级主管部门减免被告2011年9月1日至2013年8月31日期间的部分租金，不是法定减免或对整个租赁合同租金的变更，不能作为之后租金减免的依据，现被告申请继续减免租金未获同意，被告要求按照11万元/年计算租金亦无依据，本院不予支持。关于违约金问题，鉴于原、被告之间签订的《校外课堂协议》、《教学管理协议》、《幼儿教育协议》中，约定原告需支付给被告的人员工资、水电费用等，原告未支付完毕，尤其考虑到被告租赁房屋系开办幼儿园，有一定的公益性质，且2011年9月1日至2013年8月31日期间原告及上级主管部门亦曾减免被告部分租金，现对2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金，被告曾申请同样予以减免，原告未曾明确答复，且在此期间，原告曾与被告洽谈回购幼儿园事宜，亦是被告怠于缴纳租金的原因之一，故应当认为被告并非恶意违约，对于原告主张的违约金和逾期还款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告董俐于本判决生效后三日内给付原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会2013年9月1日至2015年8月31日房屋租金233290元；二、驳回原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5699元，减半收取2849元，由原告南京市栖霞区栖霞街道五福家园社区居民委员会负担450元，被告董俐负担2399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5699元。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10×××76。代理审判员　丁　旦二〇一六年二月一日书　记　员　吴绮珩 百度搜索“”