（2015）港民初字第1088号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-12-12

案件名称

李文涛与广西桂海实业集团有限公司、广西铭桂房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

防城港市港口区人民法院

所属地区

防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李文涛,广西桂海实业集团有限公司,广西铭桂房地产投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民事判决书（2015）港民初字第1088号原告李文涛，男，1971年1月11日出生，汉族，住所地湖北省应城市。委托代理人李杰，广西海狮律师事务所律师。被告广西桂海实业集团有限公司，住所地防城港市港口区紫荆街1号桂海星座3号楼5层。法定代表人王必雲，该公司董事长。委托代理人左仁恳，广西同望律师事务所律师。被告广西铭桂房地产投资有限公司，住所地防城港市港口区珍珠路6号桂海?东盟新城一期一幢2层8号商铺。法定代表人郑静，该公司总经理。委托代理人黄言茂，广西广正大律师事务所律师。原告李文涛诉被告广西桂海实业集团有限公司（以下简称桂海公司）、广西铭桂房地产投资有限公司（以下简称铭桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由审判员李明娟适用简易程序独任审理，并于2016年1月18日公开开庭进行了审理。书记员覃艺担任法庭记录。因法定事由于2015年8月20日裁定中止审理，于2015年11月26日恢复诉讼。原告李文涛及其委托代理人李杰，被告桂海公司的委托代理人左仁恳到庭参加诉讼，被告铭桂公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文涛诉称，2013年11月，原告向被告桂海公司购买桂海?世贸广场公寓楼1331、1332、1333号房，并口头约定原告先预付部分购房款，被告桂海公司于2014年年底将现房交付给原告使用，交房时再签订购房合同。后原告按被告桂海公司的要求分别于2013年11月4日、2013年12月18日向被告桂海公司共支付购房款189210元。原告于2014年底及2015年初多次找被告桂海公司协商交房事宜未果。据查，被告桂海公司向原告出售的桂海?世贸广场公寓楼至起诉时未建成也未取得《商品房预售许可证》。被告桂海公司的行为已严重侵害到原告的民事权益，依法应返还原告支付的购房款189210元，而被告铭桂公司收取其中购房款129210元，故应对其收取的部分购房款及违约利息承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求判令：一、解除原告与被告桂海公司口头约定的购房合同；二、被告桂海公司返还原告交付的购房款189210元及违约利息1万元（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍暂计至起诉之日，以后另计），合计199210元；三、被告铭桂公司对其中129210元购房款及利息7000元（利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍暂计至起诉之日，以后另计）承担清偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的身份及住址；2、电脑咨询单，证明被告桂海公司的基本信息；3、电脑咨询单，证明被告铭桂公司的基本信息；4、《收据》，证明被告收取原告购房款的时间及数额。被告桂海公司辩称，其仅收取原告支付的6万元购房定金，原告向被告铭桂公司支付的款项应由被告铭桂公司返还。其于2015年7月已经取得涉案商品房的《商品房预售许可证》，其完全可以履行交付商品房给原告使用的义务，现在是原告违约而未与被告桂海公司签订《商品房买卖合同》。被告桂海公司为其辩称当庭提交的证据有：1、《代理销售合同》，证明被告桂海公司与被告铭桂公司之间有委托销售关系，被告桂海公司委托被告铭桂公司销售房屋的交房时间是2016年12月底，被告铭桂公司不能收取购房款；2、《商品房预售许可证》，证明原告向被告桂海公司购买的商品房是可以按照约定交付的，是原告单方原因未与被告桂海公司签订合同。被告铭桂公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。经审理查明，被告桂海公司系桂海?世贸广场房地产项目的建设单位。2013年7月13日，以被告桂海公司为甲方与以被告铭桂公司为乙方签订《代理销售合同》，约定甲方委托乙方代理销售桂海?世贸广场项目及相关客户服务等事宜；乙方销售的范围为目前一期推出销售项目包括写字楼约26000平方米，公寓楼约34000平方米，委托销售面积以合同附件一约定的面积为准；代理销售期限为八个月，合同期满后，合同期限内发生的责任与义务仍然有效，双方另有约定的除外；购房者与甲方签订《合作建房合同书》并支付不低于总房款30%的首付款后视为乙方销售成功，作为结算的前提条件，乙方代理佣金按每套实际销售房屋为单位进行结算，结算代理佣金时以实际销售价为结算基准数；甲方负责购房款的收取，并根据销售情况按期执行结算代理佣金。并特别约定：在销售过程中，所有与购房者签订的协议、合同及文书均使用甲方统一印制并加盖甲方公章的文本，乙方在销售过程中未经甲方同意不得私自改变条款及附件；乙方应当协调购房者前往甲方办公地点当场签订《合作建房合同书》，乙方不得以甲方名义也不得以乙方的名义与购房者签订任何形式的《合作建房合同书》，否则甲方可单方终止合同并追究乙方的违约责任；甲方委托乙方销售的写字楼和公寓交房时间为2016年12月底。2013年11月14日，被告桂海公司向原告出具一张《收据》（编号4000088），表示收到原告购买桂海?世贸广场公寓楼1331、1332、1333号房定金6万元。2013年12月18日，被告铭桂公司向原告出具一张《收据》，表示收到原告购买桂海?世贸广场公寓楼1331、1332、1333号房合作建房款129210元（编号1004615）。2015年7月7日，原告就要求两被告退还其已支付购房款项问题向本院提起诉讼。另查明，原告就购买桂海?世贸广场公寓楼1331、1332、1333号房未与被告桂海公司签订书面合同。涉案商品房于2015年7月2日取得《商品房预售许可证》。2015年8月24日，被告桂海公司在防城港市工商行政管理局办理变更登记，将企业名称由“广西桂海房地产集团有限公司”变更为“广西桂海实业集团有限公司”。以上事实，有《代理销售合同》、《收据》、《商品房预售许可证》、《企业变更通知书》、《营业执照》、当事人陈述及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，关于原告要求解除与被告口头协议的问题。庭审中，原告主张其与被告桂海公司达成口头协议，约定被告桂海公司于2014年10月将涉案商品房交付给原告使用，现被告桂海公司逾期未交付给原告使用，已构成违约，原告有权解除口头协议并要求被告桂海公司退还其已支付的款项并赔偿利息损失。被告桂海公司认可其与原告达成商品房买卖的合意，且原告也支付了6万元购房定金，但对原告主张的其他口头约定内容不予认可。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告对其主张与被告桂海公司之间就购房事宜口头约定的具体内容承担举证责任，现原告仅有单方口头陈述且被告桂海公司对其陈述内容不予认可，而原告又未提供相关书面或其他证据予以佐证口头协议的实质性内容，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告桂海公司退还购房款189210元并赔偿利息损失的问题。原告主张被告桂海公司未在约定的期限内即2014年10月交房，属于根本违约，且原告本人经济困难，需要资金周转，故要求被告桂海公司退还上述购房款项189210元。两被告签订的《代理销售合同》中约定公寓的交房时间为2016年12月底，该约定虽不能约束本案原告，却也可作为原告陈诉其与被告桂海公司交房时间合理与否之参考。经查，被告桂海公司收取原告6万元作为购房定金，剩余129210元款项由被告铭桂公司收取，被告桂海公司就涉案商品房于起诉前取得《商品房预售许可证》，已实际具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件，故对原告的上述主张，本院应不予支持。庭审中，原告也无意愿进一步与被告桂海公司签订正式的《商品房买卖合同》，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告桂海公司收取原告的购房定金6万元应不予返还。关于如何处理被告铭桂公司收取的129210元合作建房款的问题。本案中，合作建房款的性质实为购房款。根据两被告签订的《代理销售合同》，应由被告桂海公司与购房者签订购房合同并收取购房款，现被告铭桂公司向原告收取129210购房款且被告桂海公司表示其对被告铭桂公司收取的款项不知情也未收到被告铭桂公司转付该笔款项，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”、第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，被告铭桂公司作为受托人在以合作建房款的名义收取原告129210元却未将该笔款项转付给被告桂海公司，也未说明收取该笔款项的依据或举证证明被告桂海公司知道其收取该笔款项并予以认可，应属不当得利，故该笔款项应由被告铭桂公司返还给原告并赔偿利息损失。原告主张利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，由于原、被告未对违约损失进行约定，原告也未举证证明其实际损失，故利息按照中国人民银行同期贷款利率计算更为合理。庭审中，经询问，原告表明利息自2014年12月1日起计算，本院予以支持，故利息以129210元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年12月1日计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广西铭桂房地产投资有限公司向原告李文涛退还购房款129210元并赔偿利息损失（利息以129210元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年12月1日计算至付清之日止）；二、驳回原告李文涛的其他诉讼请求。案件受理费4284元，减半收取2142元，由原告李文涛负担700元，被告广西铭桂房地产投资有限公司负担1442元。原告李文涛已预交的案件受理费2142元本院不予退还，被告广西铭桂房地产投资有限公司应负担的部分由其在履行债务时一并支付给原告李文涛。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费4284元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　　李明娟二〇一六年二月一日书记员　　覃　艺附本案相关法律、司法解释：一、《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。四、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。来源：百度“”