（2015）石棉民初字第1282号

裁判日期: 2016-02-01

公开日期: 2016-09-13

案件名称

石棉县文化体育新闻出版和广播影视局与杨学兵、石棉县尊皇娱乐会所、殷治军租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

石棉县人民法院

所属地区

石棉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石棉县文化体育新闻出版和广播影视局,杨学兵,石棉县尊皇娱乐会所,殷治军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国合伙企业法（2006年）》：第三十八条，第三十九条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

四川省石棉县人民法院民事判决书（2015）石棉民初字第1282号原告：石棉县文化体育新闻出版和广播影视局。地址：四川省石棉县电力路。法定代表人：彭晓东，系该局局长。委托代理人（特别授权）：胡元辉，四川容宇律师事务所律师。被告：杨学兵，男，藏族，生于1973年2月1日，住四川省石棉县。委托代理人（特别授权）：许杰，石棉县棉城法律服务所法律工作者。委托代理人：杨学军，男，藏族，生于1964年4月24日，住四川省石棉县。系杨学兵胞兄。被告：石棉县尊皇娱乐会所，营业场所石棉县青年路体育馆附一楼。执行事务合伙人：杨学兵。被告：殷治军，男，藏族，生于1971年6月26日，住四川省石棉县。原告石棉县文化体育新闻出版和广播影视局（以下简称石棉县文体局）与被告杨学兵、石棉县尊皇娱乐会所（以下简称尊皇娱乐）、殷治军租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石棉县文体局委托代理人胡元辉，被告杨学兵及其委托代理人许杰、杨学军，被告尊皇娱乐、殷治军到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告石棉县文体局诉称:2008年11月4日，原告通过公开竞租的方式，以年租金750000元的成交价与被告杨学兵达成了租赁石棉县体育馆附一楼的《石棉县体育馆附一楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将石棉县体育馆附一楼约1950平方米房屋以整体形式出租给被告杨学兵，租期六年，即从2008年11月15日至2014年11月14日止（在此期间从竞租之日起至2009年7月20日为装修期，次年交房租时间为2010年7月20日）。被告杨学兵必须在每年的7月20日前交清次年的租金；若逾期交租，从逾期之日起，按日计收1%的滞纳金等。被告杨学兵于2008年11月13日向原告交了500000元租金开始进场装修。2009年9月14日，杨学兵在石棉县工商局以体育馆附一楼为经营场所登记成立了“石棉县尊皇娱乐会所”（企业性质为个体工商户），开始营业。2010年7月20日，被告杨学兵既未交清第一年（即扣除装修期后从2009年7月20日-2010年7月20日期间）的租金（尚欠250000元），也未按合同约定交清次年的租金。第二年度（即2010年7月20日-2011年7月20日期间）的租金，至今尚欠400000元。第三年度至第六年度的租金，经多次催收未果。后原告获悉，从2013年5月1日，被告杨学兵、殷治军成立个人合伙企业被告尊皇娱乐。原告认为被告杨学兵与被告尊皇娱乐实际上是共同承租、使用石棉县体育馆附一楼，故被告尊皇娱乐应当对其成立后产生的租金及滞纳金，以及从2015年7月21日起之后的租金损失承担清偿责任。被告杨学兵、被告殷治军作为被告尊皇娱乐合伙人依法应当对被告尊皇娱乐的债务承担无限连带责任。原告为维护权益，诉至法院，请求判令：1.被告杨学兵向原告石棉县文体局给付从2010年7月20日起至2015年7月20日期间拖欠的租金3400000元，赔偿从2015年7月21日起至交付房屋之日止的损失（按实际占用天数以787500元/年计算），并以每年逾期未交的租金为基数、分段累积计算从2008年11月14日起至付清之日止按1‰每日向原告支付滞纳金；2.被告尊��娱乐、被告殷治军对前述从2013年5月1日起拖欠的租金1602739元及相应的滞纳金，以及从2015年7月21日起至交付房屋之日止的损失承担连带清偿责任；3.由被告承担本案诉讼费、保全费。被告杨学兵、尊皇娱乐辩称：1.原告在租赁合同中强制要求被告装修演艺大厅和保龄球道给被告经营造成1800000元损失，应当由原告赔偿；2.原告有部分租赁场地未交付被告使用，原告同样存在违约，被告只同意按照起拍价150000元每年支付租金；3.本案租金已过诉讼时效，请法院驳回原告诉求。被告殷治军辩称：本案所涉租金与被告殷治军无关，因其早已退出石棉县尊皇娱乐会所经营，并已经提交证据，故殷治军不应承担相应责任。其余意见与被告杨学兵、尊皇娱乐一致。原告石棉县文体局为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.组织机构代码证��法定代表人变更说明、任命书一份，拟证明原名称是石棉县文化体育旅游局，机构改革后变更成现名；2.被告杨学兵、殷治军身份证复印件，拟证明被告身份情况；3.个体工商户登记情况、合伙企业基本情况，拟证明被告杨学兵签订租赁合同后，先后以体育馆附一楼为营业场所开设了名称为“石棉县尊皇娱乐会所”的个体工商户和合伙企业；4.石棉县体育馆附一楼租赁合同、成交确认书，拟证明2008年11月4日，杨学兵向原告提出了竞租申请，并通过公开竞租取得了租赁权。租赁合同约定了租赁期限（扣除了装修期，双方约定第二年度租金从2010年7月20日起算），用途是招租公告上约定，不是签订合同的时候原告强行增加的，双方对租金交付的期限和滞纳金的收取等进行了约定；5.结算票据、缴款书，拟证明被告杨学兵分多次交付租金共计1100000元的情况以及杨学兵在成立合伙企业之后是以被告尊皇娱乐的名义交纳的租金和履行与原告的租赁合同；6.合伙企业基本情况、工商登记材料，拟证明被告尊皇娱乐主体情况，合伙人的出资情况以及合伙协议内容；7.石棉县人民政府出具的证明，拟证明石棉县体育馆系国家资产，系由石棉县文体局对外招租、收取租金；8.石文体广【2013】44号文件、租金催缴通知两份，拟证明原告向被告催缴租金的事实；9.证人及某某、姜某某、彭某某、唐某某、郭某、高某甲、高某乙证言及关于催收租金的情况说明及工作记录，证人赵某书写的关于催收租金的情况说明及通话记录清单，中国移动通信公司的情况说明，拟证明原告向被告催收租金的事实。被告杨学兵、尊皇娱乐对以上证据的质证意见：对租赁合同的真实性无异议。被告对租赁合同有三点意见，根据合同约定，原告没有整体出租存在违约行为，第二条存在强制性条款，就是强行要求开设保龄球馆和演艺大厅，并且显失公平。竞租申请书是原告打印好之后通知竞租人去签的字，不是被告自己写的。竞租公告上载明的是体育馆附一楼整体出租，没有载明配电房等除外，被告认为配电房应该包含在内。对及某某的证词以及工作笔记、证言，因其系原告单位的工作人员，还是领导，被告认为本案处理结果与其存在利害关系。只能证明他们曾经召开过会议，不能证明曾经送达过通知书。对赵某提交的通话清单上的时间点2015年6月26日的记录是在下班期间，如果是正常的工作事宜应当在上班期间进行，这个电话是在下班期间打的电话不排除他要定包间的可能性，被告认为缺乏关联性。对证人唐某某、姜某某、彭某某的证人证言中的会议记录只是原告的单方情况，他们曾经商量了催缴的事宜，是否进行了催缴并且送达了被告不能证明，也不能证明诉讼时效的中断。郭某的陈述中说他是一个人送达的，他将催款通知塞在门底下，不能证明被告收到了催款通知。李某某和高某乙的证言中说在2014年的时候打过电话，但是从移动公司提供的证明中仅有2014年2月14日一次通话记录显示与被告联系过，另外他们去送达的时候看到大厅里面有一男性就给了他催缴通知书，上面没有被告工作人员的签字确认，催缴通知书应当送达给被告的相关负责人和负责收件的部门，不能证明送达了被告。原告提交的八位证人都与本案原告有利害关系，不排除证明不真实的情况。从作证的情况看出，班子领导负责人是负责的部署工作，不能证明具体的催收到达被告。被告从来没有收到过催缴通知，也不产生诉讼时效中断的��况。原告提交的催收通知上也没有被告的签字确认，不能证明原告的催收行为到达被告。被告殷治军对以上证据的质证意见：意见与被告杨学兵一致。且这些证据均与被告殷治军无关，其早已退出石棉县尊皇娱乐会所经营，不应承担相应责任。被告杨学兵、殷治军向本院提交以下证据：1.石棉县体育馆附一楼租赁合同一份，拟证明原告存在违约行为，在该合同中原告强制要求被告设置保龄球道和演艺大厅，该合同显失公平；2.协议一份，拟证明殷治军在2010年8月10日与杨学兵进行协议，退出了石棉县尊皇娱乐会所经营。原告石棉县文体局对以上证据的质证意见是：对合同真实性无异议。合同的内容并没有超出招租公告的范围，不存在签订合同的时候强制给被告。殷治军提供的协议与本案无关，原告起诉要求的是2013年5月1日之后的租金，并不涉及其以前的事情。经审理查明：2008年10月17日，石棉县文化体育旅游局发布房屋竞租公告，以公开竞租方式对位于石棉县体育馆附一楼整体招租。同年11月4日，杨学兵以750000元每年的租金竞得石棉县体育馆附一楼租赁权，双方于当日在体育馆会议室签订成交确认书。2008年11月15日，石棉县文化体育旅游局与杨学兵签订租赁合同。合同主要约定：“一、租赁资产的范围，甲方通过公开竞租方式将石棉县体育馆附一楼(临电力路)约1950平米的房屋以整体形式出租给乙方。二、租赁期限及用途1.双方议定,上列资产由乙方租用6年,即从2008年11月15日至2014年11月14日止(在此期间乙方从竞租之日起,至2009年7月20日为装修期,次年交房租时间为2010年7月20日)。租赁期满前60日,乙方如要继续租用,在同等条件下,经与甲方协商同意后,可以优先签订新的租赁合同(房屋租金在现在基础上浮5-10%)。租赁期间,乙方不得损坏资产内的结构和设施等,如有损坏,由乙方赔偿,并进行追偿。2.乙方租赁该资产必须满足以下要求。①本着重开展与体育、文化有关的健身、娱乐项目,并组建一支具有石棉特色的文艺演出队,负责县上的文艺演出和接待任务。②经营项目中必须开设2—4道保龄球。③租赁单位或个人自行负责场内装修。④限制餐饮和污染性、干扰性项目进入。⑤乙方不得自行转让、转租、转借、变卖、改建、设置抵押、担保、改变用途或变相进行此类活动。3.乙方应依法经营,做好消防、安全等工作,因乙方过失或故意引起火灾、安全等事故,应全部由乙方承担经济及法律责任。4.乙方应依法经营,如因乙方自身原因造成的停业、整改等经济损失和法律责任由乙方自负。5.租赁期间乙方有义务爱护房屋和设施,房屋及设施��护、修缮由乙方承担,并负责经营范围内的卫生。6、租赁期间由乙方承担所开展项目的水、电和卫生保洁、垃圾承运等费用。三、租金及其交付办法，该资产通过公开竞租形式确定租金为750000.00(柒拾伍万元整)元/年,乙方必须在每年的7月20日前交清次年的租金。四、违约责任，1.乙方应按规定时限交清房租,若逾期,则必须支付滞纳金。滞纳金以逾期未交租金总额为基数,从逾期之日起,甲方按日计收百分之一的滞纳金。2.乙方有下列情形之一的,甲方无条件提前终止合同,收回资产。3.若乙方不将资产交给甲方,甲方在收回资产的过程中,所采取的相关措施造成的一切经济损失、法律责任,由乙方自行负责。(1)乙方擅自将资产转让、转借、交换或设置抵押、担保或变相进行此类活动的;(2)乙方擅自不按规定用途使用资产或用所租资产进行违法活动,损害公共利益的;(3)乙方未经甲方��意,自行改变房屋及其设施的;(4)乙方拖欠租金达二个月的。五、免责条件，如因不可抗力导致房屋毁损和承租方损失的,双方应当免除责任。六、本合同未尽事宜,由双方另行协商解决。”等内容。合同签订后，被告以尊皇娱乐会所名义进行前期装修。原告方自述第二年度的租金从2010年7月20日开始计付。装修完工后，被告杨学兵以石棉县体育馆附一楼为营业场所注册石棉县尊皇娱乐会所（个体工商户）正式对外营业。2013年5月14日，被告杨学兵注销个体工商户性质的石棉县尊皇娱乐会所，并于当日与被告殷治军注册被告石棉县尊皇娱乐会所（个人合伙企业），并继续使用石棉县体育馆附一楼作为合伙企业经营场所并设立“尊皇量贩KTV”对外经营至今。2013年期间，被告尊皇娱乐以原告未整体交付石棉县体育馆附一楼为由，要求原告对年租金进行调减��后经石棉县文体局组织，在石棉县纪委驻文卫口纪检组、石棉县国资公司以及原、被告双方工作人员的参与下，对石棉县体育馆附一楼被告未装修使用部分进行测量，经测量，未交付部分面积共计292.7平米。测量后，石棉县文体局同意按比例调减租金，并拟好补充协议盖好章，因被告杨学兵等对调减额度不满意，未在该补充协议上签字或盖章。另查，石棉县文化体育旅游局经机构改革后更名为现名石棉县文化体育新闻出版和广播影视局。被告杨学兵在签订租赁合同后，分别于2008年11月13日、2010年8月30日、2010年9月9日、2011年9月1日、2011年11月21日、2013年8月1日向原告支付租金，共计1100000元。2015年国庆节前夕，被告尊皇娱乐以“装修停业”为由暂停“尊皇量贩KTV”营业至今。本院认为：本案争议的焦点有：1.原告主张涉案租金的诉讼时效是否已经��过；2.涉案租金、滞纳金如何确定，支付主体如何确定。本院针对以上焦点，现分述如下：1.原告主张涉案租金的诉讼时效是否已经超过。本院认为，本案租金从被告杨学兵承租之日起至原告石棉县文体局主张收回石棉县体育馆附一楼房屋止一直处于持续发生和累积计算的过程中，属于同一债务分期履行的情形。虽双方约定租金分期支付，但涉案租赁合同约定的权利义务仍构成一个整体的债权债务，全部租金的支付义务仍属于同一法律关系中的内容，全部租金实为同一债务。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，涉案租金诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。然而在本案中，在合同约定��租赁期间届满后，被告尊皇娱乐继续占有、使用租赁物，并继续以“尊皇量贩KTV”对外提供娱乐服务。被告并未在租期届满后恢复租赁物原状、结算租金、交付租赁物与原告，对此，原告对被告继续占有涉案租赁物并对外经营的行为亦未提出异议。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，结合本案起诉前，被告尊皇娱乐仅以“停业装修”为由暂停营业的事实，可见租期届满后，被告还在继续履行租赁合同、继续占有、使用租赁物对外经营，相应的租金在整体上继续累积，只是租赁期限变更为不定期租赁。在不定期租赁中，原告一方可随时催收租金或终止合同。其次，原告列举了三份租金催交通知、经办人催收租金的工作笔记、及某某等八名证人出庭证言，能够证明原告当时的负责人及工作人员向被告石棉县尊皇娱乐会所负责人及管理人员催收租金的事实。再次，结合被告此前已支付的租金也并未按约定的期限按时支付，原告对变更后的支付时间并未提出异议，也未按合同约定终止合同、收回租赁物，而是准许被告继续使用租赁物，此可视为双方均认可不再遵从原租赁合同约定的租金支付方式。经法庭查明，原、被告双方在2013年以来就一直因原告交付租赁物面积存在争议，原告在测量出相应面积拟好补偿协议后，被告方并未签字或盖章。此也是导致被告方暂未支付租金主要原因，而该争议双方至今尚未解决，此亦可说明双方对涉案年租金最终确定的金额及支付方式至今尚未形成合意。综上，本院认为原告的起诉未超过诉讼时效。2.涉案租金、滞纳金如何确定，支付主体如何确定。对于原告主张的从第二租赁年度(2010年7月20日起)开始的租金，本院认为，根据原、被告双方当庭确认的事实，在双方约定的租赁面积1950平米中，经双方派员及相关单位共同参与测量，尚未交付被告装修使用的面积共计292.7平米。结合原、被告双方在2013年期间就租赁物面积交付存在瑕疵发生纠纷，本院根据公平原则在约定的租赁面积1950平米基础上酌情按比例进行调减，确定租金为：637423元/年。对原告主张的租金损失，该损失其实质亦是租金，因在不定期租赁中，租金已经整体累积计算，本院认为，同样以前述确定的637423元每年计付，对双方较为公平。因被告杨学兵已按租金750000元每年支付原告共计1100000元，为减少当事人双方诉累，可视为杨学兵已经支付第二年度租金为462577元。对于原告主张租金支付截止于��告交付租赁房屋的意见，本院认为，原告在本案起诉时即申请对被告尊皇娱乐经营的“尊皇量贩KTV”进行查封。查封后，被告虽客观上继续占有该租赁物，但囿于原告已经申请诉讼保全，被告实际上已无法继续从事KTV娱乐经营活动，亦无法对租赁物正常使用和收益，故根据公平原则，本院认为涉案租金计算至本案立案前较为适宜。对于原告主张的滞纳金，本院认为，在租赁合同履行过程中，被告杨学兵等在原告交付租赁物面积存在瑕疵、双方在对租金调减尚未达成一致意见情况下，杨学兵一方暂未支付租金，虽构成违约，但有一定情理原因。故对于原告主张被告按未交租金每日1‰支付滞纳金，本院不予支持。对被告杨学兵等辩称原告在合同中强制要求被告装修演艺大厅和保龄球道给被告造成1800000元损失，应当由原告赔偿的辩解意见，本院认为，首先，装修演艺大厅和铺设保龄球道系双方在租赁合同中明确约定，系双方真实意思表示，该约定并不违反相关法律、法规禁止性规定。其次，杨学兵等并未因租赁合同中有此约定而感到显失公平，进而在合同履行过程中要求对该约定进行变更或撤销，故对此辩称意见，本院不予支持。对被告杨学兵等辩称原告有部分租赁场地尚未交付被告使用，原告同样存在违约的意见，本院认为，首先，本案租赁物系公开竞租，被告杨学兵在竞租前应当对租赁场地进行查勘后决定是否参与竞租。杨学兵在竞租成功后即进场装修，其在装修过程中并未对原告交付租赁物面积存在瑕疵而提出异议。其次，被告杨学兵已经分多次按照合同约定的750000元每年共计支付租金1100000元，此应视为被告杨学兵等对原告交付租赁物的认可。再次，基于双方在庭审中确定的事实，本院为减少双方当事人诉累已经根据公平原则对涉案租金进行有利于被告一方的调减，即被告杨学兵一方最终并不会因原告交付租赁物面积存在瑕疵而多支付相应租金。关于被告尊皇娱乐和殷治军是否承担涉案租金支付责任，本院认为，自被告尊皇娱乐于2013年5月14日成立以来，其一直占有、使用石棉县体育馆附一楼作为其经营“尊皇量贩KTV”场所，并于2013年8月1日向原告支付100000元租金，在测量双方争议的未交付装修面积时，亦由被告尊皇娱乐指派工作人员到场参与。可见被告尊皇娱乐成立后在占有、使用涉案租赁物进行收益期间，被告杨学兵、殷治军二合伙人以被告尊皇娱乐对原告支付租金，对此，原告并未提出异议。即从被告尊皇娱乐成立开始，原、被告双方均认可被告尊皇娱乐成为案涉租金支付主体。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条：“合伙企业对��债务，应先以其全部财产进行清偿。”之规定，对于2013年5月14日起的涉案租金，应当先由被告尊皇娱乐以自身财产承担。对于2013年5月14日之前的租金，因系被告杨学兵使用租赁物所产生，应当由被告杨学兵个人承担。被告殷治军虽提交证据证明其已于2010年8月10日退出与杨学兵共同经营石棉县尊皇娱乐会所，但与殷治军于2013年5月与杨学兵签订合伙协议成立被告尊皇娱乐合伙企业经营并不矛盾。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”之规定，若被告尊皇娱乐财产不足以支付的债务，应当由被告杨学兵、殷治军承担无限连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，最��人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨学兵于判决生效之日起十日内支付原告石棉县文化体育新闻出版和广播影视局从2010年7月20日计付至2013年5月13日的租金共计1332831.1元（以年租金637423元、平均每月53118.58元、每日1770.62元计付，已扣除杨学兵支付的第二年度租金462577元）；二、被告石棉县尊皇娱乐会所于判决生效之日起十日内支付原告石棉县文化体育新闻出版和广播影视局从2013年5月14日起至2015年10月21日止的租金共计1554603.86元（以年租金637423元、平均每月53118.58元、每日1770.62元计付）；三、若被告石棉县尊皇娱乐会所未足额以支付上述租金，不足部分由被告杨学兵、殷治军承担无限连带责任；四、驳回原告石棉县文化体育新闻出版和广播影视局其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34000元，由原告石棉县文化体育新闻出版和广播影视局负担4000元；被告杨学兵负担10000元、被告石棉县尊皇娱乐会所负担20000元。诉讼保全费5000元由被告杨学兵、被告石棉县尊皇娱乐会所、殷治军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。审判长　廖　嘉审判员　王春举审判员　陈学保二〇一六年二月一日书记员　冯　欢来源：百度搜索“”